——3月9日《微访谈•人云屹云》实录

　　3月9日下午14:30，SOHO中国有限公司董事长潘石屹做客新浪《微访谈•人云屹云》第七期节目，与网友探讨未来五年修建3600万套保障性住房将给房地产格局造成的巨大改变。

房地产市场进入了更年期，急需结构调整

　　@清水白龙 ：五年修建3600万套保障性住房，是不是中国房地产春天走完了，这对开发商应该有影响吧，潘总你会投资建保障性住房吗？

　　潘石屹 ：1997年、1998年的房改可以说是中国房地产市场的青春期，规模、结构得到了迅速的增长。从97年、98年开始，房地产成交量和价格迅速上升。而最近公布的3600万套的保障性住房的建设，就如房地产市场成长的更年期一样，整个结构都面临着重大的调整和变化，保障房占去了市场的一半。对房地产开发商，主要是住宅开发商的影响是巨大的。

　　@奇幻糖 ：如果保障房实施的好，会对未来一手房和二手房的销售价格造成怎样的影响？

　　潘石屹 ：实施保障性住房政策的同时，各城市出台了限购政策。保障性住房大部分是公租和廉租房，只有建好房子后才能满足社会的需求。从计划、土地供应到建成大约需1-2年时间，这期间，土地供应量的50%-70%做保障性住房，商品房供应的土地减少了，很容易因供应的减少导致房价的暴涨，所以政府实施了限购政策。

　　预计3年后，3600万套保障性住房推向社会，限购政策也就没有必要存在了。用限购政策先抑制住商品房的房价，再争取时间来建设保障性住房的做法，我认为是麻醉药的休克疗法来完成房地产结构大的转变。

　　@布蓝达的小花园 ：十二五期间，如果保障房建设计划真能落实，将给商品房市场供需格局带来怎样的变化？针对这种变化，房企要发展应作出怎样的战略调整？

　　潘石屹 ：十二五期间，国家决定建3600万套的保障性住房，将对中国房地产的格局造成重大的影响，房地产市场的一半将没有了，被政府建的保障性住房占去。对现有的房地产和房地产企业来说，都是很大的挑战。未来中国房地产的格局和结构应该像香港和新加坡的房地产市场一样。

　　3600万套的保障性住房需要的建设资金约5万亿人民币，差不多可以解决1.3亿人的住房。在未来，土地供应的50%至70%都会用来建设保障性住房。

　　@BIN_CHEUNG ：潘总好，你觉得中国的保障房应该是规划在城市中心地区，还是城市边缘地区？

　　潘石屹 ：保障性住房数额极其巨大，有3600万套，需要的土地量也很大，任何城市中心的土地都很难满足这样的要求。不过，在北京、上海一些城市的边缘地带由于地铁的开通，交通也变得很方便。

　　@Claris_mua ：一线城市住宅的限购令对中国房地产有什么影响？

　　潘石屹 ：限购令出台后，我们看到对各个城市的商品房的成交量都有很大的影响，例如北京，今年开始到限购之前平均每天商品房成交355套，限购令之后平均每天成交120套，成交量有大幅度的下跌。

　　上海限购前每周平均成交商品住宅22万平方米，限购后每周平均成交3-6万平方米，成交面积下降幅度比北京市场还大。上海的成交价格，限购令之前接近24000元/平米，限购令之后降到19200元/平米。我们看到限购令对房地产市场的影响是立竿见影的。

　　@maxfocus ：高端住宅的价格会受调控影响吗?

　　潘石屹 ：据我了解，北京一些高端住宅的销售都很差。高端住宅受这次政策的影响是最大的。

　　@独处的快乐 ：《21世纪经济报道》记者王营：您认为此轮调控的终极目标是否以降房价为目的？或者这只是表面。我们目前的房地产制度还有哪些方面需要完善，才不会使得政府一直在调控的道路上疲于奔命？

　　潘石屹 ：这次调控的根本目的是调整结构，即由原来商品房占市场90%以上调整到保障性住房占到50%以上的格局。目前用限价的办法抑制房价，只是用休克疗法，先冻结房价、甚至市场来争取时间，等50%以上保障性住房的结构调整完毕，普通商品房的价格政府就没有必要去控制。

　　当然，看到一些城市在限制外地人购买的过程中还有一个房地产之外的目标，就是限制人口，解决城市中人口资源环境的矛盾。这就另当别论了。

社会资金能否参与保障房建设取决于有没有退出机制

　　@夏之明天 ：今年两会上平安的马明哲提案保险资金进入保障房市场，潘总如何看这个提议?

　　潘石屹 ：的确，保险资金的数额巨大，如果允许保险资金进入保障性住房市场，对保障性住房建设的资金会有一定的保证，但这些保险公司都是上市公司，对资金的回报有一个基本的要求，所以政府能否让保险资金进入保障性住房市场，一是要看有没有退出机制；二是能不能补贴一定的利息。这和其它社会资金要求是一样的。

　　@开心官羽 ：作为中国最大的房地产商，未来是否会参与保障房建设？1000万保障房需要1.3万亿资金，国家只出5000亿，其余8000多亿是需要企业和社会解决，潘总怎么看？

　　潘石屹 ：的确，今年建设1000万套的保障性住房，我们之前测算，除掉土地款至少需要建设资金1.4万亿。今天看到建设部的测算是1.3万亿，除了国家出资的部分，需要社会和企业资金的介入去解决。政府能不能采用贴息的办法，使企业的资金满足最低回报的要求？

　　对社会其它的资金有没有退出机制？例如保障性住房，10年或20年之后能不能销售。只有解决这些问题，社会资金才有可能介入保障性住房。我了解到，中国许多大的住宅开发商都在询问政府有没有这样的可能性，他们的资金和开发能力有没有可能参与到保障性住房中去。

　　@上下坡先生 ：央企与国企地产商会在新一轮目标浩大的保障房建设中扮演什么新角色？对于从事住宅开发的民企地产商而言，潘总上述的观点有一些悲观，不知您是否同意，民企可以参加其中，从而将这一最重大的挑战转化为商业机会？

　　潘石屹 ：我知道许多大的房地产公司，央企、上市公司、国企因为住宅房地产市场受到了很大的影响，他们正在积极寻找机会，进入到保障性住房的开发中去，减少他们在商品住宅市场的损失。这些公司的股东、市场对他们的资金回报都有一定的要求，目前这些企业能否进入保障性住房的路线并不清楚，一切都在未知中。

至少50%的房企会在两三年内被淘汰

　　@乐逸黄 ：这一轮调控加保障性住房的建设，将带来一批房地产企业被淘汰。您认为大概有多少比例的房产企业会出局？房地产企业生存的最底线是什么？

　　潘石屹 ：十二五规划要建设3600万套保障性住房，至少占据了房地产半壁江山。我认为至少有50%的房地产企业会在未来两三年内被淘汰出局。淘汰掉的企业应该是实力比较差，产品与保障性住房在地理位置、产品质量和户型上没有太多差距的企业，以及没有特点的房企。房地产企业生存最重要的是资金实力，资金成了房地产企业的核心竞争力。

　　@布蓝达的小花园 ：1月至今，恒大、碧桂园、中骏置业等内房股纷纷在港掀起发债融资大潮，请问SOHO中国是否有海外融资的计划？楼市调控持续收紧，您认为房企资金压力将何时显现？

　　潘石屹 ：2010年，房地产企业的资金应该是很宽松的一年。去年商品房的销售5.25万亿，前年是3万亿，是销售额最大的两年。同时去年房地产开发商购置土地的资金仅有1万亿元，其余1.9万亿都是开发商之外的企业购买土地。从这些销售和购置土地的情况来看，房地产开发商资金情况普遍都比较宽裕。

　　但今年从紧的货币政策，以及“国八条”出台之后，全国各个城市销售成交量大幅度下滑，使房地产开发商存在着好多对资金的担心。我们看到在过去两个星期，多家上市公司在香港发高息债，利率高达11%，从这么高的利率可以看出他们对资金需求的迫切心态。

　　@Claris_mua ： SOHO中国很大一部分是商业地产（写字楼购物中心等）为主，住宅市场的政策变化会让SOHO中国在商业地产和住宅地产的侧重有所变化吗？

　　潘石屹 ：5、6年前，政府就确定要把房地产的格局调整得像香港和新加坡一样，即政府建的保障房占市场一半以上。SOHO中国是一家上市公司，要避开政府限制的市场，所以公司在5、6年前就做了转型，以开发商业地产（写字楼和商业）为主。这次对房地产市场的重大调整对SOHO中国的商业地产没有影响，反而有促进作用。

　　@这是哪一个 ：SOHO中国宣布将今年的收购计划由100亿元提高至150亿元。以目前市场条件这个目标能否完成？

　　潘石屹 ：SOHO中国去年年底的现金余额是210亿元，现在这个金额更高了。SOHO中国将今年的收购目标确定为150亿元人民币，我们认为在政府出台一系列的限购政策、房地产市场低迷、银行资金从紧的情况下，对SOHO中国的收购是一个利好消息，我们争取早日完成今年的收购计划。