陈真诚：央行或非常加息
文/陈真诚
（平面版文章载5月6日《生活新报》）
[导读：由于加息资源非常有限，高房价和物价上涨具有重要的关联因素，而又需兼顾让负利率转正、降低加息对实体经济的影响，央行可能祭出“非常加息” 这一调控手段：如只针对房地产等行业的贷款加息同时继续执行利率上浮政策而其他行业的贷款不加息，或只提高存款利率而贷款不加息等…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]
在房地产传统销售旺季5月到来的第一天，即5月1日上午，温家宝总理在视察北京朝阳区王四营保障性住房项目建设工地时说，中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的；要特别关注困难群体和中低收入家庭，使他们住得起房子、租得起房子的决心也是坚定不移的。温家宝总理此番三个“坚定不移”的讲话，无疑体现了中央政府对目前房地产现实形势的担忧，决策层对房地产调控的态度和决心。
目前，房地产调控形势不容乐观！此前，4月10日至21日，国务院派出8个督查组，对16个省（区、市）贯彻落实国务院有关房地产市场调控政策措施情况展开督查。督查组发现，在目前房地产市场敏感时期，地方政府与中央政府的博弈心态依然强烈。一些地方政府强调当地“房价不高”，不愿意对房地产在调控上“动真刀”，并要求在调控中实行“分类指导”，放松中央调控政策在当地的执行力度。甚至传出消息称，某省会城市拟停止执行“限购令”。接下来，如果中央政府不及时采取措施，一些地方政府或真会在放松调控政策执行力度上动手脚。在督查报告上报国务院后，温总理5月1日的讲话，可看作是决策层的一个非正式回应，可看作是决策层对目前房地产调控形势和未来走势的表态，意味着中央政府不会松动调控。
尤要注意到的是，温总理5月1日的讲话，提出要把一些地区过高的房价降下来，使房价回归到合理水平，这是决策层首次明确提到要让房价下降，说明决策层对目前成交量下降而房价松动不大、买卖双方博弈、地方与中央博弈这一房地产市场僵持形势的担忧，也说明中央政府对房价调控的态度越来越强硬！
自新一轮房地产调控启动以来，尤其自“新国八条”出台后，虽然全国性成交量几乎全部持续大幅度下降，市场观望情绪浓厚，但迄今房价仍然维持在高位，松动不大，市场陷入僵持局面。而且，最近，有人利用一些地方政府试图松动调控可能导致房价再次上涨的舆论和预期，以部分城市短期内成交量因多种原因而在低位上有所增加、个别城市个别楼盘因降价促销而可能出现了快速销售为由头，再次在舆论上炒作市场回暖，想制造回暖假象，影响市场预期。温家宝总理5月1日的讲话，尤其首次明确提到要让房价下降这种措辞上的加码，可看作是对市场形势和回暖舆论炒作的警示，对房地产市场可能出现反弹、房价可能再次疯涨等问题打上一剂预防针。
事实上，在刚刚过去的“五一”小长假，北京、上海、深圳等一线城市和全国各地的二、三线城市，市场观望情绪依旧浓重，成交量同比依然持续萎缩，并没有出现传统旺季的火爆景象。虽然，部分城市成交量与前一段时间比有所上升，但与去年同期相比仍大幅萎缩，价格也在盘整。如上海，虽然4月全市商品住宅成交量为63万平方米、较3月成交量大幅增加62%，但仍处六年来历史同期最低水平。本文作者陈真诚认为，这说明，虽然成交量出现了在低位基础上的较前有所上升，但市场依然很冷清，买卖双方的博弈仍在继续，并不能说明市场已经回暖。
进一步地，依据目前房地产调控、市场僵局形势来看，尤其依据中央政府接连表态不会松动调控、温总理首次明确表态要让房价下降来看，如果目前僵局态势进一步持续，中央政府近期或将出台新的调控招数，加码与房地产相关的税收、信贷、土地等调控，还可能扩大限购城市范围，约束地方政府行为，缩小地方政府“自主调控”的空间，限制土地出让价格，加大反暴利和反贪腐的力度，进一步加码行政调控，巩固和扩大房地产市场调控成果。
当然，综观而言，结合目前房地产调控和物价调控以及中央政府多次强调要实行差别化信贷政策和央行最近公布《2011年一季度中国货币政策执行报告》时表示下一阶段要继续运用利率等价格调控手段调节资金需求和投资储蓄行为管理通胀预期等来看，将来中央政府将重点使用继续加息等金融调控手段。甚至，基于调控的针对性和保护实体经济，在其后的预期多次利息中，可能祭出针对不同行业的差别化利率政策这一招。
由于加息资源非常有限，高房价和物价上涨具有重要的关联因素，而又需兼顾让负利率转正、降低加息对实体经济的影响，央行不排除祭出从未使用过的“非常加息”这一调控手段的可能：如只针对房地产等行业的贷款加息同时继续执行利率上浮政策而其他行业的贷款不加息，或只提高存款利率而贷款不加息等。
可以预期，如果央行采取这种“非常加息”，本文作者陈真诚认为，对房地产市场的影响将会比较大。对市场心态和价格走势的影响，将远超过普通加息和利率上浮。甚至，“非常加息”的调控效果将是空前绝后的，对房地产市场的影响不难想象。
目前，在严厉调控之下，房地产市场正处于一个微妙时期。一方面供应继续增加，另一方面投机投资需求已被逐出市场，自住需求观望浓厚，需求不断萎缩，市场已渐现存货急增现象。数据显示，截至2011年一季度，136家上市房地产公司存货金额已经高达9865.14亿元，与去年同期相比增长幅度超过了40%。而且，由于近年来房地产投资、开工量、土地出让面积大幅度增长，一些城市市场本身潜伏未来供应巨大而需求有限的供大于求的问题。就目前房地产市场实际情势来看，中央政府一时不会松动调控！本文作者陈真诚认为，如果房地产调控进一步加码，如果继续加息，尤其如果采取针对房地产行业的“非常加息”，无疑将加剧市场异变，打破目前这种市场僵局，或将致目前的房地产市场僵局形势崩溃。
由于调控导致融资难度加大、支付土地欠款等因素影响，部分开发商将面临资金压力日增和竞争加剧等问题，如果中央政府继续加码房地产调控，部分开发商可能将加大降价力度，以促进销售，消化存货，回笼资金，争取度过难关。
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陈真诚
位置：上海、长沙等；籍贯：湘隆回县云丰大陈家；著名专栏作家，房地产品牌营销专家，投融资专家，土地交易与项目投融资经纪人，文章或观点广为海内外媒体引用，中国财经意见领袖之一，首创“OV”词汇、“OV商务别墅”，原创提出生物低碳地产开发理念，首次将低碳地产分为物理低碳和生物低碳。QQ622000544。手机13808420007
