陈真诚：房地产反暴利是伪命题拒绝录电视节目
文/陈真诚
[导读：如果发改委出台在商品住房领域实施反暴利的规定，而不从房地产体制、财税体制、经济制度上采取措施，不改变暴利体制和暴利形成机制及暴利保护屏障，反暴利的效果难以乐观…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]
最近，由于房地产市场依然处于成交量持续大幅下降而过高的房价下降并不明显的僵持态势，于是，从决策层的讲话，到中央政府相关部门的表态，尤其温家宝总理5月1日在北京考察保障性住房建设项目时说中央要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的，种种迹象显示，房地产市场调控即将进一步升级，或会继续出台深化房地产调控的政策。有消息称，中央政府可能扩大实施房产限购令城市的范围，以防止投资资金涌向三、四线城市。
事实上，2006年以来，尤其是中央政府已经针对房地产市场颁发了多11项的调控文件，其中包括了土地、财税、金融、限制等政策措施，但由于这些政策工具往往只针对新增市场，一般不针对存量市场，较少触及既得利益，因此，房地产市场特别是住房市场投机性需求仍未被有效抑制，调控效果一直不理想。
即便作为调节住房持有、抑制投机性需求的住房持有税房产税，虽然重庆和上海率先开始了试征，但由于两地的方案具有明显的缺陷，重庆市以高档住房存量市场为课税范围但在普通住房市场上放了个大口子，上海市以增量市场为课税范围但在存量房上留有巨大缺口，因此，迄今房产税征收的效果非常有限。因此，最近，中国社会科学院发布报告认为，未来住房持有环节可能成为政策调控的重点，完善、推广开征房产税。
另一方面，由于物价普遍持续上涨，已经给老百姓生活和实体企业生产经营带来了压力，引发了或潜伏着社会经济危机，而且通货膨胀又对高房价形成了支撑，因此，市场预期，政府还将进一步祭出加息、提高存款准备金率、公开市场操作等金融调控手段和行政调控手段来调控物价，打击通货膨胀，进而助力房地产调控。
同时，由于地价过高、囤地等一直是困扰房地产调控的重要问题之一，因此，市场预期，土地调控或加码或将成为下一步继续加码房地产调控的政策内容。
只是，由于诸多领域的调控政策已经出了不少，但调控效果一直见效不明显，再加上本轮房地产调控中行政调控的特性非常明显，尤其不但限购令在一些地方执行不严厉，而且绝大多数城市（主要为省会城市以下城市）并没有实施限购政策，各地出台的年度房价控制目标几乎都变成了“涨价目标”，问责制还不见落到实处，一些城市已经想松动调控，放松中央政策在当地的执行力度。因此，接下来，强化行政调控，落实问责制，可能成为未来深化房地产调控的主要内容。
尤其是，今年2月，温家宝总理与网友交流时说，我没有调查你们每一个房地产商的利润，但是我认为房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液。这一番话，引发了社会对开发商是否流着道德的血液这一问题的关注。
接着，国家发改委决定，从2011年5月1日起，实施《商品房销售明码标价规定》，要求商品房销售必须做到一房一价。国家发改委以及各地价格主管部门，将在全国展开大范围的检查，以将商品房明码标价的政策真正推行下去。不久前，有媒体报道称，国家发改委有关负责人接受相关采访时透露，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。
于是，在舆论上，房地产领域反暴利已被推向了风口浪尖，反房地产“暴利”之声不绝于耳。一些媒体，也顺势大力推出有关房地产“暴利”话题的节目。最近，文作者陈真诚就拒绝了某电视台录制节目邀请。原因是，在其关于房地产是否暴利的辩论节目中，把我的观点设计为“房地产一定是暴利”。对此，我是不能也不会接受的。之所以拒绝参加该电视节目的录制，其理由主要如下：
1是，虽然发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，但我一直强调，在中国，什么叫暴利？房地产是否暴利？是难以鉴定的，因缺乏标准。没有标准的措施意味着难执行，即便执行其效果也不看好。
2是，客观来说，在目前中国，有几个行业不是高利润或所谓的暴利？大家都说自己行业微利，但实际上几乎所有的行业都差不多，不能说房地产一家是暴利。有做实体企业的者告诉文作者陈真诚说，如果没有各种行贿成本，每个行业按50%的利润保留计算，目前的价格都可以下降50%。
3是，看房地产等资本杠杆比较高的行业利润多高，要分两块：一是经营利润率（即总利润除以总营业额）或都可说不高，但如果算投入的自有资本算资本利润率（即总利润除以投入的自有资本额），包括房地产在内的多数行业可以说或都是暴利。
4是，现在说反房地产暴利，实际上是在回避中国经济增长模式、经济制度、经济普遍定价之乱、社会心态等深层次或关键问题。
土地供应市场、税收，是两个事实性的行政性垄断，是一种硬性的垄断，成为了暴利的保障和来源。政府往往参与在房地产开发之中，对土地是高度垄断下的“经营”。地方政府高额的卖地收入中，“利润”丰厚，本身“暴利”惊人。而且，政府的高税费收入，也是一种“暴利”。
一般而言，除蓄意囤地获得地价增值和人为高定价卖房外，地价、税费是房价组成的最重要的两大因素，是政府重要的财政收入。2010年，全国土地出让金高达３万亿元，占当年地方财政收入的48.8%。土地财政、地方政府对高地价进而高房价的追逐，决定了地方政府会想办法推高、维持地价，进而维持、维持房价。另外，全国税收收入77390亿元，将近8万亿2009年上涨约22.6%，远远高于GDP的增幅。
或正是房地产开发体制的扭曲，财税体制、拉动GDP增长的经济制度缺陷，是导致房地产暴利的主要原因。文作者陈真诚认为，政府如要真正做到反房地产暴利，想要让房价降下来，关键是要打破暴利体制的存在，要反行政性垄断，必须严格控制地价水平，规定地价涨幅、上限，同时要降税减费，才能推导到“合理房价”。否则，如果只出台反暴利法规，而暴利体制不改变，不从体制上、制度上做到根本转变，难以确定何为“合理房价”，几乎不可能从根本上做到房地产反暴利。
5是，诚然，超发货币、大规模投放信贷等，是造成目前通货膨胀等社会经济问题的重要原因，但不能忽视社会制度缺陷、社会心态扭曲、社会信用危机、群体性道德缺失、公共教育失败、国人素质下降这些问题。大家都想靠涨价来赚钱或赚更多钱的想法、行为，这些甚至可能成为了造成物价普遍跟风上涨的最主要原因，或是个最严重现实问题，至少是之一。
事实上，国务院于1995年1月就颁布了《制止牟取暴利的暂行规定》。该《规定》要求，某一商品或者服务的价格水平、差价率、利润率均不得超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的市场平均价格的合理幅度，违者由价格监督检查机构责令改正；拒不改正的，予以警告、没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。只是。客观而言，迄今，该规定的实施效果实在很不理想，似乎也找不出有企业被该政策惩罚的案例。如此看来，如果发改委出台在商品住房领域实施反暴利的规定，而不从房地产体制、财税体制、经济制度上采取措施，不改变暴利体制和暴利形成机制及暴利保护屏障，反暴利的效果难以乐观。
因此说，政府应该从社会制度、经济手段、法律手段、社会教育、社会价值引导、社会信用、经济道德等等方面，采取措施或手段，来解决所存在的社会经济问题，而不应该拿没有鉴别标准的反暴利这个非主要问题来做文章，转移了主要矛盾，掩盖了真实问题，回避了容忍社会普遍靠涨价来赚钱的社会危机这个严重的核心问题。
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陈真诚
位置：上海、长沙等；籍贯：湘隆回县云丰大陈家；著名专栏作家，房地产品牌营销专家，投融资专家，土地交易与项目投融资经纪人，文章或观点广为海内外媒体引用，中国财经意见领袖之一，首创“OV”词汇、“OV商务别墅”，原创提出生物低碳地产开发理念，首次将低碳地产分为物理低碳和生物低碳。QQ622000544。手机13808420007
