这几年上海房价（这里指的是住宅，房地产市场指的是住宅市场，除另有说明，房价指的是剔除通货膨胀影响后的实际价格，下同）涨的很快，以至于我们和熟悉的、不熟悉的人在一起时，房子总是一个很热门的话题。大多数人对房价的抱怨很多——这很正常，但是对于我们个人来说，现实是我们无法改变的客观存在，对现状以理性的分析代替情绪化的宣泄，才是指导我们行动的正道。有句话说，没有调查就没有发言权，可惜对于太多的事情，我们一个普通人既没有权力去调查，也没有时间去调查。下面是我的一些想法，只是我基于常识的一些猜想，请勿当成严谨的学术分析。欢迎大家进行讨论。
　　一、房价是否存在泡沫？
　　经济学上有一个观点，在一个泡沫破裂之前，要证明泡沫的存在是非常困难的。通常认为，当价格上升成为需求的长期主要拉动因素时，这就是一个泡沫了。关于上海的房价，我个人主观认为现在可能存在50%左右的泡沫。
　　二、房地产市场繁荣中政府和官员的利益在哪里？
　　1、政治利益
　　我国的政治制度和西方资本主义国家有比较大的差别。西方国家政治制度的基础是直接的普选制和代议制。我国选择目前的政治制度，是基于这样的逻辑：在这种制度下，可以解放生产力，使经济以更快的速度发展，满足人民日益增长的物质和文化需求。
　　房地产市场繁荣（不管是理性还是非理性的）对GDP的拉动作用功不可没，至少在表面上符合了上述逻辑（实际效果不得而知）。
　　2、弥补了地方财政收入的不足
　　1994年分税制改革以后，一些财权上收，事权下放，地方政府财政压力变大。房地产市场繁荣中卖地收入和有关税费成为地方政府主要的收入来源之一。
　　3、相关官员及与其关系密切人员的非正当收入
　　三、目前的这种繁荣状况是否可以长期（以5年为期）持续下去？
　　既然好处多多，让它一直持续下去不就行了吗？不行，没有强力的外部支撑，泡沫无法持久。一些人认为，如果不是05年的宏观调控，在05年底房地产市场就崩盘了（崩盘大约指在半年内房价跌去30%以上），引发金融危机。
　　泡沫现象的一个特征是资金推动，需要有源源不断的后续资金进来持续推高，否则就会下行，而一旦下行，就会呈加速度的趋势，除非有外力托市。上海房价数年的高企已经消灭了很大一部分的居住需求（要么买了，要么更买不起了），而今年以来价格的新一轮暴涨使投机者的心理愈发脆弱。托市的压力一天天增加，不主动调整只会让问题越来越难以解决。
　　有人会说，通过剧烈的通货膨胀维持名义房价，不但可以消除房地产市场的泡沫，还可以获得一大笔“铸币税”，对政府而言多好啊。是好，可是实体经济也就被摧毁了。想想当年国民党败逃台湾，原因很多，可着劲儿贬值的金元券银元券应该功不可没。
　　四、中央政府未来五年的施政前景
　　第一、大力推进改革，使中国在民主、文明、富强的道路上大步前进，名垂青史。难度很大，不抱奢望。
　　第二、小幅地推进改革，适当地关注民生，缓和各种社会矛盾，平稳地度过5年任期。
　　第三、抱残守缺，一味地维持现状，各种矛盾激化，社会出现大的动荡。这是绝大多数人都要付出沉重代价的一种前景。
　　我们的国家领导人是智商很高的一群人，信息来源的广泛性又使他们对国家现状的了解很全面很透彻。我认为，第二种前景的可能性最大。
　　说几句题外话，那种认为中央和地方政府存在尖锐对立的观点我认为是不成立的，根本不是中央和地方的对立，而是不同非正式组织之间的矛盾。近几年人事调整的到位使hw未来几年施政的政治资源大增。
　　那种认为国家领导人水平不过尔尔的观点我是不赞同的，他们是很高明的。说个远点的事，张作霖在一些人眼里是一介武夫，可是当你听说“智深须有忍，将勇贵能谋”是他说的，你还会这样认为吗？
　　东汉末年，曹操讨伐孙权，孙刘联手，赤壁之战，大败曹军，遂成三国鼎立之雏形。在此之前，面对曹操号称80万大军，江东一片慌乱，大批官员主降。孙权问计于周瑜，周瑜说，我们都能降，就是主公你不能降，我们降了还能继续做大臣，主公你降了呢？一席话坚定了孙权抵抗的决心。
　　 五、房地产泡沫破裂的影响如何？
　　结束房地产市场繁荣状况必将对前述三种利益产生影响，如果无法平衡这些利益，主动的调整就不会真正发生。种种迹象表明，确实有一些行动。
　　科学发展观的提出，我们是不是可以理解，其含义之一是过去以GDP增长率为主要指标的发展观是不科学的。因此，即使GDP增长率下来了，只要民生改善了，也是科学的发展，是值得拥护的。二十多年前，前苏联戈尔巴乔夫提出建设民主的人道的社会主义，有人理解其隐义是说之前苏联的社会主义是不民主的不人道的（当然，我们要旗帜鲜明地反对戈氏的资产阶级自由化思想）。
　　地方财政收入的不足其根源不在于国家总体财政收入不足，而在于财政收入在中央和地方的分配上有待平衡。近几年国家财政收入增长远快于GDP增长使解决这个问题有了更坚实的物质基础。
　　至于影响相关人员的非正当收入问题如何解决，“炒房区长”康慧军一案给出了方向（但不是答案）。此案意之一在诏告天下：这几年房地产狂热，弟兄们都赚了不少钱，社会上意见也很大，大家看看是不是该与时俱进，换个法子了，不要老在房地产这一块上整？
　　有先例的。几年前国企盛行MBO，等到能MBO的差不多都MBO完了，一纸通知下来，紧急叫停。这几年就很少听说了。
　　说完了该平衡的利益，该说风险了。风险有二：经济萧条和金融风险。
　　可能房地产泡沫破裂对经济增长的影响并不如想象的那么大。这几年的高房价对很多消费性行业有一个挤出效应。大多数买房的家庭可能用于其它方面的消费是压缩了。房地产市场的调整有利于这个行业的长期健康发展，对其上游行业不会产生巨大打击。对于很多消费性行业的负面影响则应该是很短暂的，会很快逆转。
　　金融风险一直是房地产市场能涨不能跌，从而政府必须托市的重要论据。仿佛房价跌了，银行就要破产了，经济就要崩溃了。
　　我们可以把银行的房地产贷款分分类：自住者按揭贷款、投机者按揭贷款、对房地产公司的开发贷款。
　　以现在在上海买一套普通的100平方米的房子为例，单价2万元每平方米，总价200万，首付60万，贷款140万。
　　先看一下房价下跌对自住者按揭贷款的影响。
　　房价慢慢（或者很快）由2万元每平方米降到1万元每平方米。那么以前200万的房子现在只值100万了。你会怎么办呢？你有两个选择，1、停止还贷款。2、继续还贷款。
　　如果停止还贷款，那么你的首付60万以及你每月已经还的贷款数额以及你的装修费用（加起来大约有100万，现在卖期房，房子交到手里并装修好基本上已还了约两年贷款，每年还大约10万，两年大约20万，装修大约10—20万），统统会被化为泡影了，银行将收掉你的房子拍卖，如果拍卖款项不不足以还贷款，银行会继续向你追偿。你将一无所有，而且，你连再次贷款买房的首付也没有了。对你来说，你已经损失了约100万。如果你还贷款呢，那么你拥有的房产已经贬值了100万。当然，你不卖房子是不会体现出来的。但是对你来说，不管你是不是还贷款，你都损失了约100万。也就是说，房价大幅下跌对已经买房子的人来说，影响不会很大了。不管采取什么措施都损失差不多了。所以，你肯定还会继续还贷款了，只要你能还得起。也就是说，只要房子到了买房子人的手中，即使房子出现大幅下降，银行和政府也不必担心了，不必担心由此会引发金融风险。
　　再看一下房价下跌对投机者按揭贷款的影响。
　　如果房价慢慢由2万元每平方米降到1万元每平方米，投机者对按揭贷款的做法会和上述自住者相似，只要他坚持还款，随着时间的推移，银行的风险会越来越小。如果他还不起了，银行及时处置房产，损失也不会很大。
　　如果房价很快由2万元每平方米降到1万元每平方米，有还款能力的投机者即使想选择放弃房子，其对银行的义务也并不会消失，银行将房子拍卖所得款项不足以偿还贷款的部分，可以继续向他追偿，此时银行的损失不会很大。丧失还款能力的投机者将不得不选择放弃房子，此时银行将遭受较大损失。此损失源于银行贷款发放操作不规范，因此若房价短时间内暴跌，一定会死一批人，既有炒房者，也有银行工作人员。
　　感觉近半年来银行对按揭贷款的风险似乎提高了一些警惕，抗风险能力应该有所提高。
　　房价的下跌对开发商的影响不尽相同。对于那些实力薄弱，只是借助台风在飞的开发商来说，打击是致命的，肯定会死掉一批，银行可能会遭受一些损失。考虑到近半年来银行对开发商贷款逐步收紧，9月以前房价狂飙开发商可以大批出货，银行所受损失应该在可承受范围内。
　　对于那些实力雄厚、运作相对规范的开发商来说，房价的下跌只不过是一次性损失，行业低谷正是借机整合弱势企业、实现快速发展的良机，前提是要有足够的资金/资本金支撑下去。近一年来房地产企业大量上市/增发/发债应该是基于对宏观环境和政策走向的深刻理解，万科可为代表。银行对这些企业的贷款风险不大。
　　综上，房价若小幅阴跌，在一个比较长的时期（3—4年）里调整到位，引发金融风险的概率极小。若在很短的时间（半年以内）里调整到位，对银行有较大打击，联想到几家大银行上市圈了不少钱，估计抗过去也问题不大。
　　六、房地产泡沫破裂会选择什么样的方式？
　　如前所述，房价“硬着陆”——短期内暴跌对政府而言，有一些风险，而“软着陆”——在一个比较长的时期里小幅阴跌调整到位，则基本上是零风险。因此，政府较可能选择这种方式。
　　有人会说了，政府想怎样就能怎样？你说对了，想一想房价是怎么涨上去的，再回忆一下十几年来股市的起起落落，你就会对有形之手的强大力量有所体会。对房价影响最大的土地供给和信贷投放都在咱们政府的掌控之中，调控房价还不是小菜一碟。
　　结束语
　　上海房价未来两年的走势究竟会怎样，我等小民只能瞎猜猜。只要政府愿意，不但有能力使名义房价大幅上涨，也能使真实房价（剔除通货膨胀影响后）再创新高。只是衷心地祈愿一切能向好吧，——对所有人。

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