陈真诚：非一线市场房地产泡沫更易破灭
文/陈真诚
（文载《生活新报》）
[导读：多年来房价持续上涨，建立起了房价上涨、购房投资回报趋高的预期，而且目前通货膨胀、流动性泛滥、实际利率持续为负等为高房价和持房以待估值上涨提供了支撑，持房者认为政府不会让房价下降…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]
今年以来，随着调控持续深入，房地产预期及市场大势已异变，不但成交量持续大幅下降，开发商融资难度加大，而且，开发商因市场低迷、地价过高、拿地风险过高而陷入集体观望，全国土地市场土迅速转冷，接连暴出底价、流拍的消息，成交宗数、出让金规模、溢价率、楼面价等同比、环比都大幅下降。因此，虽然也有消息称限购政策可能扩大到部分三、四线城市，但一直有舆论称限购政策将取消，甚至在海口、大连相继传出了放松限购政策消息。
事实上，在诸多政策的配合下，直接抑制需求的限购政策，已导致了房地产成交量持续大幅下降，但由于通胀等因素的影响，房价依然坚挺，下降并不明显。本文作者陈真诚认为，如果取消或放松限购等调控政策，虽然地方卖地收入会增加，但更将导致房价地价再次疯狂上涨，房地产市场泡沫将进一步膨胀，高空置率与高房价并存之势将更为严重。
最近，外媒报道，建设银行董事长郭树清指出，中国房价上涨疯狂，房地产市场存在泡沫，再次引发了对中国房地产市场泡沫问题的舆论热潮。
对于房地产泡沫，不少人认为，主要在一线城市等几个大城市，二、三、四线城市没有大的泡沫，房价还上涨，房地产还有升值空间。而事实上，相比一线城市，二、三、四线城市等非一线城市房地产市场，更面临着房屋供给过剩、空置率过高、市场泡沫更易破灭的威胁。
最近，渣打银行发布有关中国房地产业的研究报告中称，下半年部分城市房地产市场供应过剩问题将愈发明显，住房供应量在增加，并将在随后几个月达到历史高位，与此同时，市场需求却相对薄弱。英国《经济学人》杂志最近在中国的调查显示，一些二线城市，每年新增的房源供应比实际需求多出50%以上。英国《金融时报》对中国7个省份的调查发现，空置新房数量在1300万套左右。
随着项目开发规模不断扩大，投资投机性购房占比过高，空置房大量存在、空置率过高、到处可见“空楼鬼城”，本文作者陈真诚认为，这些已是不争事实。一些二、三、四线城市，甚至偏远县城，也有许多房屋在空置。而另一方面，房价依然高位，调控效果依然不明显。
究其原因，本文作者陈真诚认为，主要是，多年来房价持续上涨，建立起了房价上涨、购房投资回报趋高的预期，而且目前通货膨胀、流动性泛滥、实际利率持续为负等为高房价和持房以待估值上涨提供了支撑，持房者认为政府不会让房价下降，而另一方面大量投资投机性购房持房及部分开发商曾经捂盘惜售等导致大量房屋空置，如今市场异变，难以高价卖出。
如此之下，如果取消或放松限购等调控政策，市场或会更严峻，对未来社会经济带来挑战，而未必能持续之前的经济增长模式。相反，应该继续限购，并应针对空房征收空置税，促使现有空置房存量快速消化，或促使持房人出租房屋，增加出租房供应量。（《生活新报》文章“空置房频现泡沫形势不乐观”地址：http://www.shxb.net/html/20110610/20110610_281602.shtml）
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陈真诚
位置：上海、长沙等；籍贯：湘隆回县云丰大陈家；著名专栏作家，房地产品牌营销专家，投融资专家，土地交易与项目投融资经纪人，文章或观点广为海内外媒体引用，中国财经意见领袖之一，首创“OV”词汇、“OV商务别墅”，原创提出生物低碳地产开发理念，首次将低碳地产分为物理低碳和生物低碳。QQ622000544。手机13808420007
