陈真诚：开发商没钱拿什么玩转型
文/陈真诚
（平面文章载《法人》2011年7月刊）
[导读：一个“敲诈”开发商们的“阴谋”得逞了…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]
去房地产化非个别现象
多年来，房地产市场持续高热。自约2007年开始，进入房地产行业的企业或投资呈爆发式增长，涉及纺织服装业、食品饮料、批发零售业、有色金属等多个行业的一些行业内知名或领先的企业都涉足其中，诸多企业或资金纷纷向房地产业进军。一时间，真可谓千军万马齐奔房地产行业而来，资金、人才等社会资源短期内快速向房地产这个行业集中。
而如今，房地产业已是今非昔比。
在连续多年的持续调控之下，尤其在2011年的严厉调控之下，房价预期，房地产投资回报预期，乃至整体市场大势预期，均已向下，房地产市场已经事实性发生了异变，向下调整之势几乎难以改变，房地产行业已经开始洗牌。
正由于房地产步入了向下调整通道，房地产投资回报预期已经向下，而高地价、高资金成本以及市场或将供大于求、产品难销等导致风险向上，房地产市场调整周期或不会太短期，甚至房地产泡沫或行将破灭，具有趋利、避险天性的商业性投资，自然将在是否继续投资房地产业在做出取舍。于是，或基于投资不同行业回报预期的比较利益或风险的选择，或基于求继续生存的本能欲望，一些资金选择逃离房地产业，一些企业便选择 “去房地产化”，转型开矿、做药、拍电影、搞电煤、弄旅游、玩足球……如今，这种“去房地产化”已成为非个别性企业现象，房地产企业转型的阵营正在陆续增大。
风险之下发现新的利润诱惑
客观上，在资本市场中，矿产资源概念连续受宠，涉及矿产资源概念的股票往往上涨或行情较其他股票表现突出。尤其是自去年以来，黄金、有色金属等大宗商品价格以及小金属品种、铁矿石、煤炭等工业原料价格连续飙升。这样，矿产资源开发经营，对在调控重压之下的房地产市场难以寻找新的利润增长点的房地产企业，彰显出了高利润诱惑，吸引房地产企业资金向矿业等领域转流。
早在去年下半年，中润投资与中天城投等两家房地产企业，就已经进军矿业领域。到今年6月以来，新湖中宝、华业地产、莱茵置业、绿景地产、中天城投、鼎立股份、嘉宝集团、万泽股份、中珠控股、西藏城投等房地产企业，近期也纷纷发布转型或兼营开发矿产或投资矿产业务计划公告。
新湖中宝发布的公告称，拟与内蒙古自治区乌兰察布市人民政府、四子王旗国有资产经营公司签订《探矿权转让合同》，以6.43亿元转让金协议受让四子王旗德日存呼都格区煤炭探矿权。
华业地产发布的公告也称，为改变当前以房地产为单一业务存在风险的局面，拟投资不超过3.5亿元，在新疆设立全资子公司托里矿业，以此为平台进行矿业资产或股权收购，主要从事矿业投资、矿产资源开发经营、矿产品加工销售以及基础设施建设，用于收购包括但不限于金矿等矿产资源的采矿权、探矿权及矿业公司股权等，实现新业务的拓展，在增加新的利润增长点的同时提高抗风险能力。
莱茵置业也发布公告称，拟在贵州省贵阳市成立一家注册资本为5000万元的全资子公司贵州莱茵达矿业发展有限公司（暂定名），主营矿业投资、煤业投资、矿产品销售。
事实上，对于房地产企业开矿，资本市场给予积极回应，不少上市房地产公司股价在受“涉矿”消息暴光刺激后均曾出现大幅上涨。因此，有些涉矿房地产企业，难去依靠股市“沾矿就涨”的市场行情表现抬升股价的嫌疑。
从某种程度上来说，如今，在半年报即将公布之际，一些以房地产业为主业的上市企业，本文作者陈真诚认为，涉嫌有意选在6月这个时间点推出进军矿业等副业概念，或是为了在房地产调控致使主业受挫之下，以另外一个副业的概念来为其资本市场提供一个回报预期支撑点。正所谓东边不亮西边亮，企业已经“两条腿走路”，即便房地产业务因调控和市场调整而可能难有亮丽的赢利业绩，但另一领域或有好的赢利预期，因此整体业绩也不用太不乐观。
只是，由于投资矿业需要相当大的资金实力，且回报周期也不算短，因此，目前开拓矿业业务的房地产企业基本为上市企业。但应该说，已经转型或正准备转型的，并不只限于上市企业，转型去向也不只限于矿业。
近期，世茂股份旗下全资子公司世茂影院与杜比实验室和科视签订合作协议，订购100套数字影院产品，计划5年间将影院开至60家，票房收入达到15亿元，以追求新的利润增长点。
富力地产则玩起了足球，希望通过足球营销来反哺房地产主业。据悉，广州富力已于6月27日下午正式向当地工商局申请注册“广州富力足球俱乐部有限公司”，意味着富力将借壳入主深圳凤凰足球俱乐部正式进入足球圈。此外，阔别12年后，万达以希望用三年时间可以换回中国足球复苏的希望的名义重返足球圈。在7月3日举行的“中国足球希望之星队赴欧洲留学启动暨中国足球协会与大连万达集团战略合作签约仪式”上，万达集团董事长王健林宣布，万达集团三年至少出资5亿元人民币，全面支持中国足球振兴，包括冠名中超联赛、女足国家队、与中国足协共同选拔青少年球员赴欧洲留学等。王健林还表示，三年后，如果中国足球搞好了，继续投入……之前，恒大、绿地、绿城、河南建业、亚泰等，已先后进入足球圈。不过，一些舆论认为，房地产企业进入足球，不是为了足球而足球，其核心目的是，以足球反哺房地产业，或将足球作为营销媒介。如恒大等房地产企业加大了对足球的投入，以达到扩大营销效果。
还有一些房地产企业，纷纷涉足电煤、旅游开发等领域。
客观而言，以上这些，正释放出中国房地产业分化、洗牌的信号，正释放出中国经济产业格局重置的信号。
供大于求是普遍现象
无法掩饰的是，时至今日，包括北京、广州、上海、南京等主要城市在内，全国诸多城市的商品住宅库存量快速上升，已经暴露出供过于求的问题，或已渐露出所潜伏已久的供过于求的危机。
无疑，这是全国性的普遍现象，已经成为了市场关注的热点，也是市场实际存在的普遍性的问题，甚至可称得上市场所面临的普遍性危机。
如北京市场，商品房库存量早已突破了十万套，早已显露出潜伏着供大于求的危机苗头。
来自北京房地产交易管理网数据显示，截至6月22日，北京市商品房住宅库存量，相比调控前的9.29万套，已增加至10.76万套，多增了1万多套。应该说，这还不是准确数据，实际库存量应该比这还要多，因有些并没能统计进去。
从北京房地产交易管理网数据来看，目前，北京商品房住宅库存量中，期房面积为1508万平米，现房面积为1823万平米。依据北京房地产交易管理网显示的项目成交额和成交价格计算得出上半年期房均价为24675元/平米，照此计算可知，目前北京商品房住宅积压库存总市值已经达到了8219亿元。基于目前房地产形势和近几年房地产投资额、土地出让面积、开工面积等增速来看，北京商品房住宅积压库存总市值或很快就将突破万亿元，甚至更多。
再如广州，目前，广州房地产市场的的新房存量也已经接近千万平方米，业内预计要15个月才能消化。此外，二手房存量也非常可观。
又如上海，房地产市场的库存量也在持续增长。数据显示，截至5月29日，全上海市的商品住宅可售面积已达到836万平方米，与今年1月31日的667万平方米可售面积相比增加25%，与2010年元旦时的539万平方米可售面积相比增加55%。另一方面，房地产成交已连续数月大幅下降，楼盘普遍性滞销，甚至4月至今已有34个楼盘的一手商品住宅一直是零成交，而这种低迷的市势还在蔓延，预期这种市势将来还将继续。再加上二手房存量，未来上海房地产市场的库存量无疑还将继续增加。
而且，事实上，商品房库存量已居高位，库存还在不断增加，供大于求问题日渐暴露，并不只限于一线城市，而是全国性普遍存在的现象、问题。甚至可以说，不少非一线城市的库存量庞大、供大于求的市场形势，比一线城市更严重。
某证券公司发布的研究报告显示，经过对14个城市过去12个月滚动销售面积进行计算发现，目前，宁波、杭州、厦门、深圳、东莞和北京的库存的消化月数均高于12个月。某国际物业顾问公司发布的最新研究报告也指出，多数城市短期内将维持供大于求局面。从北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、成都、武汉、厦门、长沙这十大样本城市住宅库存量分析来看，存量量均不小，均需要相当长的时间来消化，其中武汉的库存过剩量（截至2011年4月末）的去库存时间达到18.3个月。
事实上，除上述所提及的城市外，全国其他城市房地产市场也普遍性地存在着库存量巨大、库存快速增加、供大于求问题日渐严重等问题，有些城市甚至更为严重。更何况，全国还存在大量的二手房空置的问题。本文作者陈真诚认为，这些空置二手房，在市场向下调整、房价加大幅度下降之后，就可能大规模的抛向市场，形成供应，加大供大于求的危机。
而另一方面，约从2007年开始，近几年全国各地都卖出大量的土地。综合政府办事流程、土地出让金交纳（包括延期交纳、分期交纳等）、土地交付、项目开发周期来看，有的城市房地产市场已经进入新房增量开始大规模上市时期，有的城市即将迎来新房增量大规模上市高峰期。如2010年全年，全国房地产开发投资额增长33.2%，房屋新开工面积增长 40.7%，新开工增速达到近十年来最高值。今年上半年，全国房地产开发投资额增长、新开工面积增长、在建面积增长也在约30%甚至以上。可以说，随着这些投资、在建、新开工项目逐步转化为上市销售产品，市场供应还将快速增加。
也就是说，未来库存量还可能继续增大，供大于求形势还可能更加严重。而房地产调控一时难以松动，市场大势难以改观，房地产成交或还将继续低迷，因此，开发商的销售压力还将骤增。再则，货币政策短时间内难以松动，信贷紧缩还将继续。本文作者陈真诚认为，产品滞销、库存增加无疑将进一步加大开发商的资金压力，市场供大于求无疑加大了房地产投资、开发、经营等方面的风险。
洗牌还将继续
面对房地产调控不断深化和房地产市场向下调整、房屋持续滞销难卖的现实形势，有资金实力、转型能力和资源的房地产企业，自然会开始寻找新的利润增长点，实现部分或全部转型，以应对越来越不确定的未来之变，规避房地产市场调整所可能潜伏的风险。
可以说，为因应房地产市场之变，实现或进行或着手企业战略转型，本文作者陈真诚认为，这是部分房地产企业在调控高压、市场异变之下的必然选择，也是必要的正常选择，终究预防风险、实现最大赢利是经营企业的使命和责任。当然，对有的企业来说，或许是无奈选择，但除此之外也许别无他法。也可以说，房地产企业转型，资金投资转向，这是很正常的资本追求，终究追逐利润、规避风险是商业资本的目标和本性。
新湖中宝和华业地产在公告中都表示，公司为改变当前以房地产业为单一业务存在风险的局面，因此积极寻找在新行业的利润增长点，这便是很好的诠释。
从目前房地产调控形势、房地产市场大势及整个宏观经济形势来看，房地产市场还将继续分化，行业洗牌还将继续。
可以预期，在当前房地产市场深度调控、市场异变的背景下，基于房地产调控还在持续推进，以打击通货膨胀为主要目的的货币政策还将继续从紧，因此，本文作者陈真诚认为，房地产企业“去房产化”还将继续，还将有更多的企业房地产企业继续加入到转型大军中。他们开拓新的业务领域，选择部分或甚至是全部转型，以规避房地产市场调整所带来的风险，实现新的利润增长点，他们或借机重新设计企业投资、业务构架和企业发展战略，获取更好的发展。
没钱拿什么去转型
值得注意的是，随着房地产调控的不断深化，房价预期、房地产业投资回报预期异变向下，伴随房地产业洗牌，一些开发商们纷纷相继转型，也间接说明，就开发商们正常购地、开发、经营而言，关于房地产业整体闹钱荒之说，被舆论夸大了。
有必要澄清的是，诚然，一些以小企业为主的中小开发商，由于之前大量囤地，或拖欠土地款过多，或捂盘，或战线拉得太长大量在建项目未完工等等原因，导致资金紧张，确实缺钱，闹起钱荒。在调控持续深化、货币政策从紧、信贷收缩之下，或迫于所欠应付土地款即将到期而须付款，或因房价预期异变向下而需尽早开发所囤土地或完工在建项目，在因囤地贷款受限或项目四证不全等原因而难以从银行获得贷款后，这些开发商只得转向民间借贷市场进行民间融合资。
无法忽视的一个事实是，一般而言，真正缺钱的，主要是中小开发商，其中又主要是小型开发商。这部分缺钱的开发商，只是真正的少数，相对于全国数以十万计的开发企业总量而言，占比又能有多高？也就是说，就正常购地、开发、经营而言，绝大多数大中型尤其大型开发商，并不缺钱。
试想，如果开发商整体尤其大中型开发商真正缺钱，那么，开发商没钱又拿什么去转型？拿什么去玩足球、投资矿业、搞电煤、开发旅游业？要知道，前面说过，投资矿业需要相当大的资金实力，且回报周期也不算短，搞电煤、开发旅游业也差不多，玩足球也可说是烧钱的活……
然而，一个“敲诈”开发商们的“阴谋”得逞了。“房地产业缺钱”被过份渲染，房企闹钱荒的舆论被过份炒作，从事民间借贷的资金方借势不断抬高融出资金的价格，导致市场上民间借贷利息不断攀升，加大了需从民间借贷市场融资的开发商的融资成本压力，尽管市场流动性泛滥，整体市场资金非常充裕。（《法人》载文“地产商寻找新生意”相关地址：http://house.jrj.com.cn/2011/07/04103310353994.shtml）
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