陈真诚：过剩或成商品房市场普遍现象
文/陈真诚
（载《求是》理论网）
[导读：由于供应持续大幅增长，而有效自住需求被提前过度透支，投资投机性购房基本被抑制，一度被渲染供不应求的房地产市场供应短缺，或将被商品房阶段性、结构性供应过剩、有效需求不足替代…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]
短缺经济理论仍在影响经济
上世纪八十年代中期，匈牙利经济学家亚诺什·科尔奈撰写的《短缺经济学》（中文译本）曾风靡中国。短缺经济理论的基本思想是：资本主义经济基本上是需求限制型的，经常“供过于求”，而社会主义经济基本上是资源限制型的，经常“求过于供”，“短缺”是常见的现象；政府对企业的父爱主义、软预算约束、扩张冲动、“投资饥渴”症（各级领导都力图为本部门争取尽可能多的投资份额，企业超支可以由国家财政补贴，投资风险主要由国家承担）是造成短缺经济的原因；“短缺”造就了一种“卖者”支配“买者”的社会关系，买者要经常忍受卖者或物资分配者的粗暴无礼和漫不经心。
无疑，《短缺经济学》对中国改革开放有着重要影响，影响了很多人，包括当时从事中国改革研究、经济研究乃至经济决策的人。其中，当时受其影响者之中，不少正是当今经济理论的主语者、经济政策的研究制订者以及企业价值观和经济行为的主导者。
短缺经济理论和供求理论、经济规律等市场经济理论在中国被杂交，对中国的社会经济心态、经济现象等方面的影响非常深远，本文作者陈真诚认为，是导致随后中国接连出现多次物价大幅上涨、发生通货膨胀的重要影响因素之一，也深刻影响着房地产市场。至今，不是有人一直在强调、宣扬土地资源短缺、商品房供不应求吗？尽管已时过境迁，近非昔比。
有效需求不足替代供应短缺
由于制度变革、需求集中暴发、政府决策因素及政府思路、经济政策主导下货币发行、财税体系、房地产政策、市场参与者行为和短缺经济理论及其杂交产物的影响，房地产爆发了两次泡沫危机。
第一次是1990年代初，在海南等部分地区暴发了房地产泡沫，但很快被以朱总理为主的决策层所采取的果断调控措施刺破，防止了危机蔓延。第二次是从约2003年开始，房地产市场重返过热。约从2005年至今，在众所周知的因素影响下，房地产爆发了空前、持续的房地产泡沫危机。
由于多年来房地产市场持续高热，投资回报及其预期暴涨，约自2007年开始，进入房地产业的企业或投资呈爆发式增长，诸多企业或资金纷纷人才等社会资源短期内快速向房地产业进军、集中。
只是，如今，由于此前房价过多过快过久持续上涨，房价空间和有效需求被透支，投资持续大幅增长，土地财政不断推高地价并主导土地集中大量供应，尤其2011年的严厉调控和货币从紧等因素的综合影响，房地产市场已今非昔比。房价预期、房地产投资回报预期乃至整体市场大势预期均已异变向下，市场向下调整之势几乎难以改变。
由于供应持续大幅增长，而有效自住需求被提前过度透支，投资投机性购房基本被抑制，一度被渲染供不应求的房地产市场供应短缺，或将被商品房阶段性、结构性供应过剩、有效需求不足替代。
供过于求已渐显
事实上，在中央政府以抑制投资投机性需求为主并结合增大保障房、普通商品房供应的调控政策等综合因素影响下，由于自住性需求纷纷持续观望乃至弃购，投资投机性新增需求基本被逐出市场，而之前投资、开工所形成的供应持续增加，各地已暴露出潜伏已久的商品房供过于求的问题，或已渐显出供应过剩的危机。
调控半年来，虽然房价下降依然还不太明显，新房降价销售的不多，或降价幅度不大，但成交已持续大幅下降，包括北京、广州、上海等主要城市在内，全国诸多城市的商品住宅库存量快速上升。按照今年来的销售情况，目前的存量消化期一般需要一年以上。
其实，商品房库存量高位，新库存还在不断增加，结构性供大于求，并不只限于一线城市，而是全国性普遍存在的现象、问题。不少非一线城市的库存量庞大、供应过剩的市场形势，比一线城市更严重。目前多家机构新近发布的研究报告，均说明了这个问题。有报告称，武汉的库存过剩量（截至2011年4月末）的去库存时间达到18.3个月。
另一方面，约从2007年开始，近几年全国各地都卖出大量的土地。综合政府办事流程、土地出让金交纳（包括延期交纳、分期交纳等）、土地交付、项目开发周期来看，有的城市房地产市场已经进入新房增量开始大规模上市时期，将迎来新房增量大规模上市高峰期。
2010年全年，全国房地产开发投资额增长33.2%，房屋新开工面积增长 40.7%，新开工增速达到近十年来最高值。今年上半年，全国房地产开发投资额增长、新开工面积增长、在建面积增长也在约30%甚至以上。
随着这些已卖出土地不断被开发，此前投资、在建、新开工项目逐步转化为上市销售产品，市场供应还将快速增加。
再则，全国还存在不少二手房空置的问题，二手房存量非常可观。这些包括空置房在内的二手房存量，在市场向下调整、房价加大幅度下降之后，就可能大规模的抛向市场，形成供应，可能导致房地产市场的库存量继续增加，加大阶段性、结构性供大于求的危机。
而基于目前中央政府对房地产市场态度、调控房价的决心和房地产市场形势来看，房地产调控一时难以松动，市场大势难以改观，房地产成交或还将继续低迷。
而且，与中国人民银行货币政策委员会2011年一季度例会提出的“我国经济继续保持平稳较快发展，但发展中的问题依然突出”表述不同，最近召开的第二季度例会提出，当前“我国经济继续平稳较快发展，但通胀压力仍处在高位，要贯彻实施稳健货币政策”，本文作者陈真诚认为，这说明货币政策短时间内难以松动，信贷紧缩还将继续。为打击通货膨胀，不但将继续提高存款准备金率、使用公开市场操作来继续回收市场流动性，收紧信贷，加大房地产信托监管，结束信贷盛宴，还将继续加息。
基于目前通货膨胀等宏观经济形势，本文作者陈真诚预期在7月份半年度宏观经济数据出台前后，央行很可能继续加息。
一旦再加息，虽然主要不是直接冲着房地产市场调控而来，但不仅将直接加大融资资金成本，部分增强资金回流银行的吸引力，还将进一步影响物价预期，影响房地产市场预期，影响市场参与各方的心态及其行为。房地产市场或将继续异变，调整之势或继续增强。
这种市势之下，开发商的销售压力或还将增大，应当调整市场预期、经营心理和企业战略以积极应对。
过剩或成普遍现象
进一步地，如果这样的话，房地产市场中商品房有效需求短缺问题或将进一步显现，成交或继续低迷，产品滞销之势或还将蔓延。
而即将上市的新房供应还将继续增加，库存或还将增加，二手房存量或有更多抛向市场形成供应。
其结果将是，在商品住宅领域，阶段性、结构性供大于求问题或进一步显露出来。阶段性、结构性供应过剩，或成为全国性商品房市场的普遍现象，而不是一些舆论所一直渲染的供应短缺、供不应求。
如果有人以目前中国房地产市场为分析范本，再撰写新的微观经济理论读本《短缺经济学》，或需好好研究保障房领域的供应短缺、商品房领域的供应过剩和有效需求不足问题及对这些问题的解决办法。（《求是》理论网文章地址：http://www.qstheory.cn/jj/jjyj/201107/t20110706_91621.htm）
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陈真诚
位置：上海、长沙等；籍贯：湘隆回县云丰大陈家；著名专栏作家，房地产品牌营销专家，投融资专家，土地交易与项目投融资经纪人，文章或观点广为海内外媒体引用，中国财经意见领袖之一，首创“OV”词汇、“OV商务别墅”，原创提出生物低碳地产开发理念，首次将低碳地产分为物理低碳和生物低碳。QQ622000544。手机13808420007
