乡巴佬爱香港〉香港房契条款

作者：阮邦邦

土地该公有还是该私有，在社会主义制度的国家，土地公有毫无疑问，但现如今仍然还是有人大代表在两会时提出将土地私有化的例子，并且在现今的房产模式压力下，倾向于此方面的理论也开始逐渐多起来。而资本主义的香港，土地竟是公有的，这点让很多人都感到诧异，换句话说，我对其所属的社会制度都感到质疑。

或许是香港太小，地少，人少，资源更少，单纯实现土地的公有并没有使其在社会经济总量里占据主导地位。不过值得注意的是，香港是低税制的地区，所以港府的财政收入主要是来源于土地的拍卖所得。

1997年之前，香港尚未回归，香港的土地属于不列颠女皇陛下，97之后，按照香港基本法第七条规定：香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。

另外，香港基本法第五章第二节的土地契约，规定如下：

第一百二十条 香港特别行政区成立以前已批出、决定、或续期的超越一九九七年六月三十日年期的所有土地契约和与土地契约有关的一切权利，均按香港特别行政区的法律继续予以承认和保护。

    第一百二十一条 从一九八五年五月二十七日至一九九七年六月三十日期间批出的，或原没有续期权利而获得续期的，超出一九九七年六月三十日年期而不超过二零四七年六月三十日的一切土地契约，承租人从一九九七年七月一日起不补地价，但需每年缴纳相当于当日该土地应课差饷租值百分之三的租金。此后，随应课差饷租值的改变而调整租金。

    第一百二十二条 原旧批约地段、乡村屋地、丁屋地和类似的农村土地，如该土地在一九八四年六月三十日的承租人，或在该日以后批出的丁屋地承租人，其父系为一八九八年在香港的原有乡村居民，只要该土地的承租人仍为该人或其合法父系继承人，原定租金维持不变。

    第一百二十三条 香港特别行政区成立以后满期而没有续期权利的土地契约，由香港特别行政区自行制定法律和政策处理。

地契条款又称批地条款或官地租契。港府一经决定拍卖或招标承投某块土地后，地政署和律政署即商讨有关批地条款。根据每块土地的不同情况，在契约上订下不同的限制条件，以达到强化管理的目的。主要内容有：

(1) 土地投得者必须遵守所有各项规定条款，在土地使用期满前，将土地连同所建造的建筑物转让给第三者后，地契条款对第三者依然生效。

(2) 地契条款的内容和效力。地契条款内容一般包括三部分：

① 土地详情包括地段号数、位置、范围、面积等；

② 一般条款包括通用性规定，如应课差饷租值金额、契约生效日期、违反契约条款的处置；

③ 特别条款包括密度、高度、用途、道路、车辆停泊、地盘平整以至一般事宜等。

(3) 规定承租人完成全部应建建筑物的期限和逾期的惩罚措施，特别规定承租人在未履行契约的全部条款前，不得转让土地使用权。

(4) 地契的种类。地契可分为可续期和不可续期两类。

(5) 如有全面性的大规模私人发展的情况下，也可能做出地契的修订，地契条款通常需要一份"总纲发展蓝图"以便呈交屋宇地政署长批核。

下面的资料有关香港土地利用的历史记录，主要分两个时期：1、开埠至二十世纪早期的开拓。2、二十世纪早期至现在的开拓。

开埠至二十世纪早期的开拓

　　香港岛
　　自1841年6月7日公报可公开发售的土地并于同月14日由义律的主持下成功售出合共404幅土地，当中39幅为海旁地段、75幅为市区地段、22幅为郊区地段118幅为上市场段，150幅为下市场段[10]。1843年香港政府设立年薪1000镑的总量地官一职，1844年5月9日A.T哥顿委任为总量地官负责基建及维修工程，包括港口建设、土地平整及填海工程，兼管土地买卖等。

　　当中上、下市场段[11]被列为华人区，其后香港政府为收取更多地税，以水坑口以东，皇后大道中以南的太平山区一带，换取原上市场段的1.5英亩土地。1843年田土厅厅长哥顿(即总量地官A.T哥顿)把文咸海旁至歌赋街及上市场一带，并限华人于1844年7月前迁出。华商在没有议价能力下被迁至水坑口以东城皇街以西一带，但从事不道德行业的不能获40元赔偿及不准予1849年1月才需缴付为新地税。1851年12月28日晚上10时至翌日5时半由东起皇后大道中、乍畏街及威灵顿街，南至皇后大道中、西至乍畏街与摩利臣街接壤，北至乍畏街以北海旁，火场面积达189792平方呎，1852年事后豁免共700镑地税，并把大火出现的瓦烁及附近山坡的泥土，放在自皇后大道中、乍畏街及威灵顿街至摩利臣街的文咸海旁及筑一条阔50呎道路并再次进行拍卖，香港自开埠以来第一次官方填海完成。由于上述土地大多数业主皆为华人及土地约满，业主不多作投资，故填海阻力较小，但政府仍未意识到原拥有海旁土地业权的业主对新填土地业权看法是填海最大的阻力。

　　虽然自1842年3月22日刊宪订明新所有海旁新填的土地归英皇所有作为卖地条款，但1841年6月14日售出的土地不受影向，但宝灵计划推出后，旋即受到拥有3号及4号海旁地段的宝顺洋行强烈反对，并申明于1841年6月14日购买的土地面绩及范围，不希增加地段面积及坚持拥有海旁业权，最后宝灵计划在军方及英商的反对下失败告终。虽然扩展都市不成，但亦见规模，可分为四环九约，并继续向东西发展。

　　继1850年代，香港政府于1868年在文咸东街以西与摩利臣街37号A交汇点向西发展，建造文咸西街并于同年完工，是次填海还披露的早期的技术和建筑特色如强调防御台风的能力，建造的海堤用了堆石法，靠海一面斜度为2:1;陆地为1:1，提基用每块不少于2立方米的大石，再用碎石填隙，提壁则用方石加三合土及黏土黏合剂筑固提壁，而建造方法成为日后填海楷模。1870年至1875年填海工程伸延至西湾卑路乍街以北，海岸线向北推至德辅道西。但1875年东边街及西边街的填海计划及一条由山道至扫杆埔的海堤因1874年的甲戌风灾无法推行。

　　由宝灵计划起至1880年代香港政府仍未能统筹各方利益，直至1887年7月13日九龙仓大班保罗遮打提出由西环的煤气公司至中环美利码头填出一幅长10200呎，阔250呎，面积达58.7英亩，当中5.5英亩为政府土地、27英亩为道路,其余可建1320幢楼房，供39000人居住，足够纾缓人口压力及改善卫生，最后几经波拆及图积修改，最后工程于1889年开始至1903年完成。同期，香港政府透过招标让私人公司承办西环坚尼地城的填海工程。及由19世纪末开始至20世纪早期长达二十年磋商由轩尼诗道与庄士敦道交界起填海至波斯富街，把位于湾仔医院山及摩利臣山移平，腾出一幅广阔空地，最后工程随著军部同意把医院山的海军医院迁至昂船州及业主协调，相关法例通过于1921年动工，但工程较预期艰辛，要到1931年才完成。较原先的1927年完工日期迟及要374.4万超支167.7万。

　　自从1841年香港开埠至上世纪初，华人虽于在政治上得不到应有的发展，但在财政上已可与英人匹敌，如商人李升逝世时，其后人所缴的遗产税是李升逝世前一年香港政府的岁入三倍。故很多富裕华人不断迁往原有的欧借人士区域居住，亦使原先居于上址的欧借人士不断向山上迁居，直至1904年，立法局通过《保留山顶住宅区条例》，禁止华人居住山顶[12]，该法例直至1947年才取消。由1904年至1947年间华人想迁居至山顶，需得到香港总督会同行政局首肯，才能迁居至山顶。

　　九龙半岛
　　政府于九龙半岛与香港岛的卖地条款合约，按土地划分为海旁地段、内陆地段、郊区建筑地段，花园地段，年期为一般是75年，而海旁地段亦分成两种，一种是直接临海及潮涨能接触海水；一种是接近海旁地段，土地与海滨中间受公路所阻。十九世纪末至二十世纪初，政府曾把填海计划加入卖地条款，进行小规模填海。1876年政府拍卖东起庙街、南至甘肃街、西至新填地街，北至永星里一带的海床出售，买家需按政府规格进行填海。后于1899年再次透过拍卖差馆里以西一带土地，与1876年那次一样，买家需按政府规格进行填海并年缴地税10022元，但自新填地街于1900年扩阔五十呎后，减至27元一年。

　　1882年九龙仓创办人保罗遮打获得尖沙咀两幅地段，后于1900年、1904年透过补地价来修改地契，使面积倍增，奠下九龙仓在尖沙咀于二十世纪的商业地位。并诱使其他拥有海旁段的业主更积极参与填海工程，政府从中增加不少收入、减少填海工程开支及增加土地，使九龙半岛大大地发展。

九龙塘花园城计划
　　十九世纪末艾宾尼沙?侯活（Ebenezer Howard）首创花园城市概念，1903年在伦敦近郊的来治活(Letchworth)的建造一个内含各种设备的小镇，1922年一间名为九龙塘及新界发展公司（Kowloon Tong and New Territories Development Co）采用上述概念于九龙塘建造一个有学校及足够休憩空间向中上家庭销售的花园洋房区，但引起劳工团体批评，期后因1925年的省港大罢工及低估工程的难度影向，直至1930年才完工，但原先的花园城市概念变成一个纯高尚住宅区，未能实现综合社区的概念。

二十世纪早期至现在的开拓
　　然而，总面积达1107平方公里的香港，有75%的土地因历史、地理环境等原因，仍属郊野地区，分别划入23个郊野公园，15个特别地区，4个海岸公园及1个海岸保护区，约占香港总面积超过38%的土地。据政府统计处数字显示，2005年年中的香港人口为6,943,600人（临时数字）。但由于香港独有的土地政策，使香港不少市民非议，指港英政府以“环保”为借口来抬高地价，浪费香港的土地资源。当中包括中国与英国于1984年签下的联合声明，列明英方于过渡期内（1984年 - 1997年）每年只可卖出50公顷土地，如多于此数需得到中方首肯。传说有此限制是因中国怕英国于回归前把土地售出，把钱带回英国，使将来的特区政府无钱可用。虽然香港绿色地区与总面积的比例是亚洲大城市中最高之一，但由于市区与郊区分离，及市区高楼过度集中，令香港经常出现热岛现象。