陈真诚：房价最终或不止下降50%
——金融风险不只来自房地产
文/陈真诚
（平面版文章载《生活新报》）
[导读：一旦房价下降50%这种大幅下降成为一致性预期，成为市场主流氛围，影响到市场各参与者的心态，就可能加快房价下降的速度，加大房价下降的幅度…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]
或将付出“冲动”的代价
俗话说，世界上没有免费的午餐！同样，世界上没有不需要付出成本代价的过度经济刺激政策。对于在2008年发生国际金融危机后世界上最猛救市的中国来说，或也将莫不如此。
为刺激经济增长，2009年、2010年，政府大量增发货币，大规模投放信贷。
加上表外部分，这两年共计发放信贷或超过20万亿元人民币。其中相当部分，进入了房地产业和地方融资平台、铁路等大型项目建设等。经济刺激计划下大规模新增信贷可能产生的不良贷款，即将冲击中国的银行系统。
中国从2008年发生国际金融危机后开始的过度经济刺激行为，将来或将为之付出“冲动”的代价，目前还不能判断是否会够得上“惩罚”。
房价跌一半银行没风险
多年来，由于房价持续快速透支性大幅度上涨，房地产泡沫严重。在政府连续的严厉调控下，房地产市场进入了下调周期，房价开始下降。随着房价开始下降，房地产泡沫开始露出破灭的迹象，银行风险开始显现。
由于担心房价下降会导致银行系统风险，自去年5月开始，银监会连续进行了房贷压力风险测试。今年4月初，银监会陆续在各家银行启动的新一轮房地产压力测试，增加了住房成交面积下降和房价平均下跌30%、40%、50%等假设标准。
不久前，中国银监会主席刘明康在接受中央电视台采访时首次透露这次房贷压力测试的结果称，根据压力测试的结果，即使房价下跌50%，银行的不良贷款都可以承受，银行业不存在被房地产商挟裹这一说。
只是，舆论依然质疑，如果房价真的下跌50%甚至更多，真的不会爆发系统性的银行信贷资产质量风险吗？更何况，金融风险，其实不只是来自房地产贷款，还来自地方融资平台贷款和铁路等重大建设项目的巨额贷款，以及目前高热的民间融资。
如果这些贷款陆续出现问题，对银行业的影响不断累计，并互相发生关联作用，其风险可想而知。
大量贷款并未进入实体企业
2008年，全国地方融资平台贷款总计为人民币1.5万亿元。而后,为应对国际金融危机，中央政府推出全世界最猛的经济刺激政策，大规模增加信贷投放，地方政府的基础设施建设项目大幅增加，所获得的贷款等融资大幅增加。随之，全国地方融资平台贷款总额也大幅增加。
国务院“4万亿”投资计划出台后，2009年、2010年这两年，银行业共计发放信贷或超过人民币20万亿元（含表外部分）。事实上，这些大规模投放的信贷资金中，大量贷款并没有进入实体企业，而是巨资纷纷投入到包括高速公路在内的“铁公基”项目，或进入房地产领域，或流入地方融资平台。
2011年6月27日，国家审计署报告的审计结果显示，截至2010年底，全国地方政府性债务余额是人民币10万7千亿元。有人认为，国家审计署的数据没有将某些类型的地方政府债务统计在内，实际总数可能还会更高。
据悉，政府目前正清理可能违约的2-3万亿人民币（约占GDP的7%）地方政府债务，大体相当于人民币4万亿元经济刺激方案的规模，做法是将部分债务转入数家新创设的公司，由政府和国有银行为不良贷款承担责任。
央行表示，目前地方政府融资平台贷款清理规范工作正有序推进。
而且，实际上，所流入地方融资平台的贷款，其中有不少又投入到了高速公路、城市建设、土地开发以及直接的房地产领域中。
巨额贷款或无法按期偿还
近几年，迅猛扩张的高速公路、高速铁路以及以土地开发为主要目的之一的城市建设项目，涉及的资金巨大。而一些项目的收益难有保障，或投资回报期过长，其所涉及的信贷资金，难以及时还本付息。部分贷款，正越来越有转化为银行坏账的可能，形成了银行系统风险一大隐患。
不久前，暴出了云南高速公路建设融资平台近千亿贷款“违约”的消息。今年4月间，因资金链告急，注册资本只有50亿元、却在建行、国开行、工行等十几家银行贷款余额近千亿元、另有几十亿元的融资租赁的云南省公路开发投资有限公司，向债权银行发函表示“即日起，只付息不还本”，意味着不能按期还本付息。
接着，又有报道称，上海市政府辖下一家从事地产及公路建设的城市投资公司，无法偿还银行流动贷款，要求银行拉长还款期，以及把该笔款项转换成以资产抵押的固定贷款，即变相拖债。
至今，城投债务风波还在持续蔓延。市场舆论认为，未来两年，即将进入地方融资平台还贷及违约的高峰期。
另一方面，近年来高速发展、占有巨额银行贷款资源的铁路尤其高铁建设，也露出了可能出现巨额信贷债务难以偿还的风险端倪。铁道部负债有数万亿之巨，正在面临史无前例的双重信任危机。
在7月27日召开的银监会2011年年中工作会议上，银监会主席刘明康在谈到铁路贷款时表示，即便每年可以还60亿左右的利息，那何年何月才能还得了一万多亿的本金。尤其是，到2012年，铁道部贷款本息会达2万亿，而到“十二五”末，贷款本息更是有可能达到4万亿之巨，如此之下，还本付息几乎是个遥不可及的事。因此，刘明康表示非常担心铁道部贷款难还的风险，要给银行拉响警报，要求下半年银行业金融机构认真处理好铁路系统贷款和公路建设贷款问题。
或可以说，2008年发生国际金融危机后，中国启动的“4万亿”投资计划，2009年、2010年大规模投放信贷，所涉及的一些资金所集中的行业领域的项目投资，或所吸收的巨额贷款，正潜伏着可能引发金融风险的危机。一些信贷过于集中的行业领域，可能会因多项目贷款或巨额贷款无法按期偿还而出现行业性信贷债务违约。本文作者陈真诚认为，这些，无法不引以为虑。
民间借贷市场危机四伏
进一步地，可能正潜伏的可能暴发或引发金融风险之处，事实上不止于银行大规模发放的房地产贷款和地方融资平台贷款及“铁公基”贷款，还包括目前正火暴的信托和民间融资这些银行体系外的金融借贷风险，其中尤以高利贷和担保等民间融资为甚。
自去年来，随着货币、信贷政策的逐步趋紧，资金供需间的结构性矛盾日益突显，为从事高风险投资、高息借贷的民间借贷提供了更大的操作空间。比如，担保公司付给所吸收的民间资金约18%-25%甚至更高的年息，远高出银行一年期定期存款利率，吸引了大量社会资金流向担保等民间借贷机构。
除担保公司外，诸多以投资管理、投资咨询等名目出现的融资公司及典当行、基金等民间借贷机构，也纷纷加入了高利借贷的阵营中，也将可能在风险之列。
有媒体报道称，据推算，2009年，我国民间借贷规模约为7.3万亿元左右。2010年的民间融资市场比2009年更活跃，2010年的民间借贷规模会更大。而今年的民间借贷市场，比2010年更为火暴……
民间借贷机构的集资、吸存、高利放贷，由于其分散性、隐蔽性、难以统计性，无法有个完整的统计数据，难以监管，也不在监管部门的监管职责范围内，但实际上也很容易形成金融市场风险。
6月份，厦门已经有多家担保公司相继爆出高利贷爆发了巨额坏账危机问题。如厦门融典融资担保有限公司爆发了巨额坏账危机，业现高达37亿元的债务黑洞。
目前，在一度高利贷几近疯狂的江苏泗洪县，高利贷市场已经崩盘，残局难了。而就在之前不久，泗洪县曾出现了“全民放高利贷”现象，民间融资规模约有20亿元，贷款资金最终主要流向房地产开发，如今出现了“全民追债”现象。
至今，这种危机还在蔓延……
不可否认，民间借贷市场已是危机四伏，潜伏金融风险危机已成事实。因此，本文作者陈真诚认为，政府不能不继续强化金融调控，坚持稳健（实际上是紧缩）的货币政策，打击通货膨胀，同时继续强化房地产调控，收紧房地产信贷，抑制房地产投资需求和消费需求，降低因物价上涨、房价上涨而带来的资产价格上涨预期和投资回报预期，以在遏制物价房价上涨、实现宏观经济调控和房地产调控目标的同时，降低出现金融风险的可能，或将出现金融风险的可能降低到最低程度。
调控继续强化深化
事实上，刚刚进入下半年的7月，中央政府就接连表态称，继续把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务,坚持宏观调控的基本取向不变，继续实施稳健的货币政策，坚定不移地落实房地产市场调控政策，释放强化宏观经济调控、房地产调控的信号。
7月4日至11日,温家宝总理先后召开四次经济形势座谈会强调,要继续把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务,坚持宏观调控的基本取向不变,坚持实施稳健的货币政策,稳定通胀预期。坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处,继续抑制不合理的住房需求。
7月12日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署继续加强调控工作。会议指出，要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责,各地要进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策。要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
7月20日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署近期加强土地管理的重点工作。会议指出，要进一步加强和改进土地管理工作，进一步完善土地调控政策，加强和改善土地调控。
7月22日召开的中共中央政治局会议指出，下半年，要继续加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和稳健的货币政策。要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨。
可见，在不到20天的时间内，决策层就接连召开了7次会议，会议一致性强调继续把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务,坚持宏观调控的基本取向不变，继续实施稳健的货币政策，坚定不移地落实房地产市场调控政策，部署如何强化、深化宏观经济调控和房地产调控。其中，7月20日召开的国务院常务会议，所研究部署加强和改善土地调控等相关近期加强土地管理的工作，也是房地产调控的重要内容之一。这是历史罕见的，可见决策层在宏观经济调控和房地产调控上的决心。
然后，紧接着，银监会和央行立即部署落实工作。
在7月27日召开的银监会年中工作会议上，刘明康指出，要紧抓房地产贷款风险，杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场，并强化房地产信托业务监管。之前，5月底，银监会对房地产信托业务规模较大的信托公司进行“窗口指导”。6月底，银监会要求信托公司“今后凡涉及到房地产的相关业务都逐笔报批”。近日有媒体报道，四大国有商业银行，近期纷纷叫停了房地产信托业务。可见，房地产信托融资更进一步收紧。
7月31日至8月1日，在河南郑州召开的中国人民银行分支行行长座谈会上，透露出央行对国内通胀形势的最新判断：通胀预期依然较强，稳定物价的基础还不牢固，一旦政策松动就有反弹的可能。会议重申，坚持把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务，继续实施稳健的货币政策，保持必要的政策力度。会议提出，要综合运用利率、汇率、公开市场操作、存款准备金率和宏观审慎管理等工具组合，保持合理的社会融资规模和节奏。按照中央关于“房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松”的要求，进一步执行好差别化住房信贷政策。
可见，至少在年内，金融调控还将继续，货币政策还将继续从紧，还将继续加息，信贷政策和房地产政策不会松动，房地产调控还将继续强化、深化。
银行敢让房价下降50%的底气
接下来，继续实施稳健的货币政策，继续加强房地产调控，中央坚持房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，无疑将使房地产金融政策进一步从严从紧，开发商融资的难度将加大，不但从银行获得贷款的难度加大，而且从民间融资渠道获得资金的难度也将加大。因之，开发商的资金压力必将加大，从而或将被迫为促进销售争取资金回笼而不得不降价销售，甚至造成房价大幅下降，降价幅度或将达到50%甚至以上。
房价或将大幅下降，这又回到了本文开头所提到的中国银监会主席刘明康所公布的房价下降下房贷压力风险测试结果这个话题。刘明康称，根据压力测试的结果，即使房价下跌50%，银行的不良贷款都可以承受，银行业不存在被房地产商挟裹这一说。
众所周知，中央电视台具有极高的官方权威性，其播放的相关官方表态内容，有着很强的政策风向标作用，往往代表最高层官方意志，或释放政府政策走向信号，对舆论和市场的影响力不言而喻。作为中国银监会主席，刘明康在中央电视台播出的新闻联播节目中，以接受采访的方式公布即使房价下跌50%银行的不良贷款都可以承受这一房贷压力测试的结果，无疑不是个人接受采访的行为，而是经过深思熟虑的，综合考虑了公布结果所可能造成的影响并进行了比较而做出取舍，权衡了公布结果所可能带来的各种利弊。
刘明康这次公布房贷压力测试结果，除了给大家有一个测试结果交代外，还在告诉大家，即使房价下跌50%也不会导致发生银行危机。
银行业的房地产风险，作为一个系统性的概念，不是针对某一个时期的房地产贷款而言东西，而是针对银行业前后多少年所有房地产贷款的整个经营状况综合来说的。大家知道，房地产贷款包括两个方面，一个是开发贷款，另一个是购房按揭贷款。
对于开发贷款，一般是中期贷款比较多，主要是三五年期的。经过调控之后，如果将来房价大幅下降，其实其前已到期的开发贷款已经收回得差不多了，主要是部分还没有到期的贷款和新增贷款，而调控开始后，银行业就已经在强调预防贷款风险了，从严把关发放房地产贷款了。而且，就前后多少年所有房地产开发贷款的均衡来说，已获得的利润回报和风险相抵，风险不是太大。
另一方面，就是购房按揭贷款。按揭贷款，一般是长期贷款，一般情况是10年以上，20年、30年都有，这可能有一定的风险。不过，按揭贷款风险，也是针对前后多少年所有贷款的整个经营状况综合来说的。近年来，房价大幅上涨了，但这个上涨周期，只有几年，不到十年。现在的高房价，即便下降50%后，相对于假设没有如此疯涨的正常房价或疯涨之前的正常房价而言，依然不低而是很高。正因为按揭贷款对应的时期长，也意味着此前有不少贷款是在房价在不同价位上发放的。就前后多少年所有贷款的整体而言，虽然如果房价下降50%可能会导致部分贷款出现风险，但这终究只是部分，而且在现在的房价下降50%后的价位之下发放的大量贷款是安全的，再以所有利润和风险相对冲，整体而言风险不大，可以承受。再则，由于购房者本身有一定的首付款比例在内，再加上信用记录的制约，会全部违约不归还贷款的可能不会太多。部分违约造成所谓的风险和银行损失，完全可以通过整个银行房地产按揭贷款的盈利来对冲。而且，从去年以来，调控下，已经提高了贷款的首付比例和利率，提高了防范风险的能力。
这些，或就是诞生这次房贷压力测试结果的底气或依据。
政府允许房价大幅下降
相信，即使房价下跌50%也不会导致发生银行危机这个测试结果，刘明康在对外公开公布之前，应该已经报告给了中央决策层，并被允许对外公开发布。
即使房价下跌50%也不会导致发生银行危机，言下之意或是，中央决策层可不必过于担忧房价大幅下降可能带来的银行业风险问题，可放手进行房地产调控，可继续强化深化房地产调控，可允许房价大幅下降，“即使房价下跌50%，银行的不良贷款都可以承受”。“银行业不存在被房地产商挟裹这一说”，那么，金融调控政策，不会因房价可能大幅下降而受影响。
这次公布房贷压力测试结果，被允许对外公开发布，这或反映出了政府对房地产市场的认知和对房价下降的态度已经发生了变化，近几年来政府为保经济增长对房价上涨可容忍的态度正在发生改变。以前，很多人强调说如果房价下降，尤其大幅下降，可能或导致经济增长放慢、出现银行业风险等问题，政府可能对之也是比较担心的，现在可能没有那么担心了。因此，这或意味着，中央决策层可能基本认可也愿意让房价下降，甚至大幅下降，有关方面或已为房价大幅下降做好准备。
最终房价降幅或不止50%
客观而言，银监会主席刘明康公开公布即使房价下跌50%银行的不良贷款都可以承受这一房贷压力测试的结果，以及所释放的相关信号，无疑将影响市场心态，影响开发商和消费者心态，影响市场各方对房价走势尤其房价到底会下降多少的预期，加快、加大下降速度和幅度。如此之下，房价下降50%，或将不只是预期，而将成为未来的现实。
而且，一旦房价下降50%这种大幅下降成为一致性预期，成为市场主流氛围，影响到市场各参与者的心态，再加上市场惯性和调整周期需要个时间过程等因素的影响，那么，就可能加快房价下降的速度，加大房价下降的幅度，最终的房价下降幅度就可能不止50%，至少部分地区部分过高定价的楼盘的房价的下降幅度可能不止50%。
这样的话，在整体考虑银行业房贷压力的时，在综合考虑房地产市场调整结果，就要考虑到一旦房价下降50%后可能导致更大降幅这个问题，重新考量可能带来的金融风险等问题，政府可能会或者说需要考虑准备在房价下降50%之后的逆周期调控的问题。
当然，当房价下降50%后，可能继续加大房价下降的幅度，最终的房价下降幅度就可能不止50%，本文作者陈真诚认为，这只是一种可能，而且无疑将需要一个过程，一个不短的时间过程。
这是因为，由于消费者往往买涨不买跌，房价大幅下降预期，甚至房价大幅下降后，可能会促使市场进一步形成房价还将下降还将更大幅度下降的预期。房价下降尤其房价将大幅下降形成市场一致性预判后，过高的房价稍微降价，如果没到消费者预期的心理价位，消费者或继续观望甚至弃购以等待房价大幅下降直至下降50%或以上，或依然难以刺激购买，市场将持续低迷。
既然如此，在调整的早期，小幅降价难以促进销售，即便加大幅降价而没有达到50%的降幅也未必好卖，相反可能会让消费者更进一步观望，等待房价更多点下降，再则一般没人愿意放弃即将到手的利益，而目前持续的通货膨胀客观上会对房价形成一定的支撑，因此，至少在目前，多少开发商不敢也不愿意降价尤其大幅降价，不会选择在短时间内大幅降价的销售策略，往往只会选择象征性地小幅降价以试图刺激购买来促销，除非被逼无奈。也就是说，房价降幅在今年内不会太大。
不过，也正因为如此，房价沿着小幅降价的路线慢慢下行，而市场预期房价会有如50%这样大幅的降价，就可能延长整个降价周期时间，进而就可能导致市场出现比较长的低迷，拉长市场调整周期。随着调整周期的不断推进、加大，会有更多的开发商承受更大的压力，既有来自房地产调控政策的压力，也有来自政府为打击通货膨胀而采取紧缩货币政策的压力，还有来自市场滞销、产品积压、资金压力加大、赢利降低、竞争加剧等方面的压力。（《生活新报》文章地址：http://www.shxb.net/html/20110805/20110805_287459.shtml）
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陈真诚
位置：上海、长沙等；籍贯：湘隆回县云丰大陈家；著名专栏作家，房地产品牌营销专家，投融资专家，土地交易与项目投融资经纪人，文章或观点广为海内外媒体引用，中国财经意见领袖之一，首创“OV”词汇、“OV商务别墅”，原创提出生物低碳地产开发理念，首次将低碳地产分为物理低碳和生物低碳。QQ622000544。手机13808420007
