陈真诚：两块短板严重影响房调效果
——8月份不会加息
文/陈真诚
[导读：打击囤地不力，通胀预期继续而加息过于保守，已成为房地产调控中的两块事实性“短板”。正是这两块“短板”的存在，并交互影响，严重影响房地产调控效果…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]
土地调控新信号
关于土地闲置囤积这个多年无解的老大难问题，最近再次凸显出来。
7月20日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署近期加强土地管理的重点工作。会议指出，要坚持最严格的耕地保护制度和节约用地制度，坚持严格执法督察，进一步加强和改进土地管理工作，进一步完善土地调控政策，加强和改善土地调控，促进结构调整和发展方式转变。
此次国务院常务会议，重启土地整治，对土地管理使用了“加强和改善土地调控”的说法，特别提出要推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变，不再完全市场化操作土地市场，意味着以后土地竞拍不完全是价高者得，释放出土地调控的新信号。
这是调控房地产的新举动，意味着国务院强化调控房地产的态度更加坚决。
系列会议未提囤地二字
从温家宝总理于7月4日至11日先后召开四次经济形势座谈会，到7月12日、7月20日温家宝总理相继两次主持召开国务院常务会议，再到7月22日召开的中共中央政治局会议，中央决策层接连发出继续强化房地产调控的信号，再次重申、强调坚持宏观调控的基本取向不变，坚持实施稳健的货币政策，坚定不移地落实房地产市场调控政策，突出强调了明确在二三线城市实施限购政策，并指出要进一步完善土地调控政策，加强和改善土地调控。
可见，决策层继续坚持宏观调控方向、实施稳健的货币政策、坚定不移地落实房地产市场调控政策的基本取向不变，态度更坚决。接下来，中央政府还将继续深化、强化房地产调控。其中，无疑将包括深化、强化土地市场调控，也离开不了土地市场调控。
只是，上述系列会议均未见“囤地”二字，没有具体提及有关强化打击土地囤积、闲置这个内容。甚至，7月20日召开的研究部署近期加强土地管理的重点工作的国务院常务会议，也没有具体提到如何进一步落实整治土地政策、依法打击闲置、囤积土地等问题。而事实上，大量土地闲置、囤积，是土地市场乃至整个房地产市场所长期存在的严重问题之一。如何有效依然打击土地闲置、囤积，是土地调控乃至整个房地产调控所需解决的关键问题之一，甚至会影响到房地产调控最终成效。
土地市场畸形
今年以来，由于调控持续深入，信贷收紧，开发商对房地产场前景不乐观，拿地热情下降，土地市场迅速转冷，再次底价或低价成交、流标频现。数据显示，今年前7个月全国土地流标353块，比去年同期增长242%。
由于1-5月土地市场日渐低迷，居住用地供应、成交宗数、地价、出让金规模、溢价率、楼面价等同比、环比都大幅下降，意味着土地难卖，地价走低或至少难以再卖出高价，意味着地方政府的土地出让收入大幅下滑，于是，地方政府们急了。再加上，中央政府要求加大保障性住房供地，强调完成年度供地计划，于是，多个地方政府逆市行动，高调宣称要大规模推地卖地，纷纷加大力度推地卖地，接连暴出多地6月起将有大量土地集中上市的消息。
导致土地市场低迷的主要原因是，随着调控持续深入，房地产预期及市场形势已经异变，房屋销售持续低迷，成交量持续大幅下降，而银根紧缩，开发商融资难度加大。另一方面，目前地价依然过高，高价拿地的风险过高。更何况不少开发商手上囤积了不少土地，据报道10家大型开发商手上开发商已持有的土地储备建筑面积至少为3.5亿平方米。正因于此，在房地产预期和市场大势已经异变之下，开发商陷入集体观望，拿地越来越谨慎，缺乏拿地动力。
下半年，房地产调控还在深化，市场将继续下调，一时或难以回暖。如果地方政府不继续调整思路，进一步放弃观望而主动降低地价，接下来土地市场可能继续低迷，土地流拍比例或继续加大，高价土地或依然难以卖出。事实也是，下半年的前两个月即7月和8月，各地土地市场继续低迷。即使是住宅地块，也延续了上半年以来的低迷。
另一方面，土地市场在囤积、闲置土地这个问题上依然很纠结。目前，与土地市场低迷、土地成交大幅度下降相对应的是政府依然不愿意地价下降而开发商的囤地热情依然不减手中的囤地依然不少，与政府高调推地、急于卖地相对应的是政府在打击囤地方面依然不力。
毋需讳言，至今，即便在严厉的房地产调控之下，已经持久畸形的土地市场依然畸形，由此可见一斑。
囤地现象依然普遍
至今，在政府严厉调控之下，近年来一直很纠结的土地市场形势依然没有多大改变。其中，一个问题是，重点工程、大型项目和高尔夫违规建设等违法用地盛行。国土部数据显示，今年上半年，全国发现违法用地行为3万件，涉及土地面积27.8万亩，同比分别上升8.0%、14.8%。另一个问题则是，囤积、闲置土地现象普遍存在，大量土地以各种理由而囤积、闲置。
根据2010年年报进行粗略统计，被国土部下属部门监测的万科、绿城、保利、中海、富力、恒大、碧桂园等10家上市房企，持有的土地储备折合建筑面积至少为3.5亿平方米，大约可以完成250万-500万套商品住房建设。其中，截至2010年12月31日，恒大地产持有总建筑面积约9600.3万平方米的土地储备。在2010年，恒大地产新增土地67幅，新增土地储备建筑面积5112.6万平方米。
自国务院在1999年颁发《闲置土地管理办法》后，有关部门近年来还发布过不少通知，其中不乏“严打”、“严惩不贷”之类的严厉措辞和坚决表态。2008年1月国务院发布的《关于促进节约集约用地的通知》第六条规定，土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。去年9月份以来，国土部、住建部等部门又多次表示重拳严打囤地。
多年来，虽然政府部门一直在不断强调、多次出台政策要重拳“严打”囤地，近几年国土部按照国务院的总体部署多次组织开展了对闲置土地的清理处置，在2009年9月发出最严厉的警告称非政府原因造成商品房用地闲置的将严惩不贷，然而，由于政策的约束力和执行力依然存在比较严重的问题，地方政府在执行政策和打击土地闲置囤积等方面行政不作为，打击力度根本就不够，少有被闲置、囤积的土地被无偿收回，即便处罚也是象征性的，大量的土地依然在囤积、闲置，不少开发商因囤地而获得土地溢价暴利。
据国土资源部最新统计，截至2010年底，全国共查出闲置房地产用地2648宗，面积11944公顷，近18万亩。如果把这些土地换算成实际商品房供应，以平均容积率2、每套住房90平方米计算，将会增加270多万套住宅。按人均30平方米计算，将会解决800多万人的住房问题。
在上海，有数据显示，2008年6月至2010年6月期间所出让的102幅住宅以及含住宅性质的土地中，仍有25幅土地仍处于闲置状态，没有拿施工许可，闲置土地面积共约208.4万平方米，一些品牌房企在闲置土地之内。其中，有约9幅土地容积率等于或小于1.0，最低的仅为0.7。
在温州市，数据显示，1999年至2009年，“转而未供”的土地近10万亩，闲置了十年。
在广州，有数据显示，至2009年6月，24块未售或未动工“地王”土地面积共121.4万平方米，其规模接近2008年的住宅用地总出让量。目前，闲置的住宅用地约为10多平方公里，按照近几年每年供地5平方公里计算，这些闲置住宅用地相当于至少三年的供地。
在地价、房价看涨预期之下，以华润置地为典型代表的一批房地产开发企业，选择了囤地策略，以坐等土地升值。
据报道，在距离北京CBD商业核心区仅四公里的地方，在寸土寸金的国贸商业核心区附近，2005年5月20日出让给多次被媒体曝光涉嫌囤地的开发商华润置地有一块闲置土地即国贸优士阁二期项目建设用地，面积为6401平方米，建筑控制规模为3.2万平方米，约定开工时间为2005年12月，约定竣工时间为2007年6月，至今已经6年，仍未有动工迹象。这块土地，开发商2005年以1.6217亿元竞得，按照其建筑规模为3.2万平方米计算，楼面地价相当于每平方米5067元，而如今该地块周边地块的楼面地价都在2万元左右。如果直接转让土地，通过土地溢价，开发商获利将达到300%左右。如果建成住宅出售，所获利润或将更多。
去年初至2011年1月底，华润置地多次因土地闲置问题就被国土部、北京国土局“点名曝光”。去年1月22日，北京市国土局曝光的19个土地闲置项目中，有华润置地2007年12月以总价14.3亿元、楼面价为6290元/平方米拿下的位于北京大兴区黄村镇卫星城北区17号地一地块。被曝光的还有华润置地2007年12月以总价15亿元拿下的北京门头沟地块，该地块于2008年2月15日签订土地出让合同，约定开工日期为2008年7月30日。去年8月，国土部公布1457宗闲置土地黑名单中，其中就有国贸优士阁二期项目建设用地这块土地被挂牌督办。去年12月23日，国土部挂牌督办的18宗房地产开发闲置土地中，也有华润置地旗下的门头沟地块。
据报道，李嘉诚旗下香港和记黄埔和长江实业两家企业2000年至2008年的年报显示，他们最近8年在上海所取得的地块中，最快开发建设完成的项目即上海古北翠玉豪庭所花费的时间至少是7年。
从长江实业1992年进军内地房地产市场开始，目前在上海拥有的项目已达13个。除了赵巷地块外，多数项目均在2008年以前拿地，且大多仍处于开发中。7月14日，长江实业召开项目启动发布会，同时启动上海普陀“真如地块”、嘉定“南翔地块”、浦东地块3个项目。“真如地块”，早在2006年即已以底价22亿元、楼板价约为3055元/平方米成交，是上海中环区域内面积最大的城市综合体项目，至今才宣布启动。而绿地2009年底竞得的同区域地块，楼板价已达到8900元/平方米。参照当前区域在售项目价格，该项目周边即将推出地块的出让价格或将达到12000元/平方米。按此计算，目前长江实业“真如地块”项目溢价率已达300%，溢价至少60亿元以上。
和记黄埔于2004年8月31日签订合同北京项目逸翠园，约定开工时间为2005年2月27日，竣工时间为2006年10月31日，但根据2006年至2009年的年报，逸翠园项目预计完工时间一直在调整，分别为2008年、2010年、2012年、2011年，逐年改动。和记黄埔位于淇澳岛的柏涛湾项目，该项目合同签订时间为2005年9月26日，至今丝毫没有动工的迹象。在武汉市寸土寸金的江汉路步行街商业核心区附近，和记黄埔2005年以总价4.2亿、楼面地价每平方米3167.06元拍得的一宗面积105641平方米的土地至今依然在闲置。而2007年同样位于京汉大道昔日地王“金地京汉1903”的楼面地价就达6879元/平方米，今年1月11日位于江汉区常青路附近和青年路59号的两块地的拍卖楼面价分别达到8778元/平方米和8591.04元/平方米，可见和记黄埔的这宗囤地的土地增值收入预期不小。
另外，还有系列报道揭露了系列囤地个案。
在北京，泛海建设集团东四环附近购置的4块土地，至2010年8月已闲置了6年（其间5次调整建设规划）。据估算，开发商仅靠坐收土地和房地产自然升值的利润就超过200亿元。
在福建漳州东山县康美镇马銮湾景区内，福建东嘉建设开发有限公司1992年8月以1465.5万元土地出让金与当地政府签订受让协议、本应于1993年开工、用于旅游和地产开发的709亩土地，至今仍未开发闲置，闲置时间长达近18年。
在杭州西湖边，嘉里建设集团2005年以24.6亿元拍得的原浙江大学湖滨校区地块。这一当年“地王” 地块，在时隔6年之后的今天，依然没有开工建设，长满了杂草，一些保安在土地上种起了丝瓜。
在广州，位于天河区广深铁路南、省生物药厂北地段的一幅商住楼、科技楼用地，面积高达28161平方米，1997年拿到《建设用地批准书》，去年延长批准书有效期至今年5月31日，但至今仍未动工建设。位于越秀区寺右新马路寺右中街的一幅面积为5934平方米的商住楼用地，开发商自1995年拿到《建设用地批准书》后，至今已经闲置了16年。
去年广州曝光的54宗闲置土地“黑名单中，广州珠江新城某幅闲置地，当时拿地的楼面地价仅为1356元/平方米，而相比珠江新城15324元/平方米的地王价，仅土地增值便接近11倍。
可见囤地的地价升值带来的回报非常惊人，诱使开发商们群起囤地，闲置土地“前赴后继”。
政府原因成免罚挡箭牌
事实上，伴随雷声大雨点小的“重拳打击囤地”的是，大大大小小开发商们依然在囤地，一宗宗所囤之地至今依然在囤积、闲置，“严打”效果有限。
究其原因，固然是多方面的，但最主要原因是两个方面。
一方面是，随着时间推移，房价、地价持续上涨，或政府在地块周边修建道路或配套的公共设施，开发商所囤积的土地地价就将升值，所囤土地可获得巨额利润，成为了开发商囤地的利益驱动。而且，这些囤积的土地，开发商可以之在资本市场上抵押融资，通过资本杠杆还可获得更大的利益。
另一方面是，政府打击囤地不力，现有法律、法规、政策几成摆相，开发商违法成本太低。而且，一些法规、政策本身存在漏洞。
根据有关法律法规，处理闲置、囤积土地主要责任在地方政府。一些开发商也称，拿地而不能如期开发，主要是规划调整等政府原因造成。国土资源部的统计显示，六成闲置地是由于征地矛盾等“政府原因”造成。
一些土地出让多年后，开发商为了能随时根据政策和市场变化调整开发策略和调高房价，提高项目的利润，往往利用分期开发手段拖延开发进度，在开发一部分的同时闲着一部分，甚至在开发部分土地后留有大面积土地暂不做开发，形成土地的“隐性闲置”。这种现象，在全国很多城市大量存在，但依照现行法律法规不能认定为闲置地。
去年，国土资源部曾出台政策规定，对于由企业原因造成土地闲置一年以上的，在结案和问题查处整改到位前，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动；房地产开发项目不管分几期开发，一旦开工必须3年以内竣工开发完毕；严格限制单宗土地出让规模，大城市20公顷，中等城市14公顷，小城市（镇）7公顷。此外，国土资源部还联合住房城乡建设、金融、证券等部门建立起协调机制，通过限制贷款和融资、收取税费等措施提高闲置土地的财务成本，从而加大开发商的财务风险、政策风险和市场风险等。只是，政策往往希望“毖后”却不“惩前”，对之前的问题既往不咎。更何况一些政策留有明显漏洞，如政府原因造成土地闲置原则上不予追究责任，又如开发商分几次拿下总面积超过单宗面积上限的整块土地不算违规等。
按现有政策规定，政府原因造成土地闲置原则上不予追究责任，不会被“严惩不贷”，这可被运用成闲置土地不被“严打”的挡箭牌，为开发商与政府合谋囤地留下了逃避政策的活口，一些开发商想方设法制造客观原因，寻求政府因素的帮助，挤进“政府原因”中，以免被执行政策。这些，让公众舆论质疑所谓“严打囤地”的决心和政策严肃性、可执行性。
一些地方政府不但没能真正做到有法必依、执法必严，而且一再以客观原因为理由放宽对开发商囤积、闲置土地的处罚，这实际上是在纵容开发商囤地。
或可以说，政府纵容囤地比开发商囤地问题更严重，对市场影响更大，后果更可怕！
无人因囤地问题被问责
无疑，要深化、强化土地市场调控方面，加强改进土地管理，除继续整治地方政府违法占用耕地、土地管理秩序混乱外，打击囤积、闲置土地当是其中一个重要内容，也是急需解决的现实问题。
国土部制定的对闲置用地的处置时间表显示，2010年2月底前要对闲置土地依法处置，今年4-6月联合检查组将赴各地进行督察。可遗憾的是，这个处置时间表的执行结果迄今并不明晰，督察结果还有待观察。
据悉，从6月起，国土部已经在部署进一步打击囤积、闲置土地。6月，国土部已经在部长办公会上就《闲置用地处置办法》进行审议。6月底，《国土资源“十二五”规划纲要》正式印发，确定了未来五年中国国土资源管理的总体目标。国土部部长徐绍史表示，今年还将继续加强房地产用地供应和开发利用的动态监管，大力推进闲置土地整治清理，加大违规违法房地产用地信息公开和查处力度。
只是，从历史经验和现实情况来看，要解决土地市场的问题，要有效打击囤积、闲置土地，关键要看政策的执行力度，在于政府必须动真格，做到有法必依、执法必严，不再继续容忍乃至纵容开发商囤地。一方面，政府应该通过强化房地产调控降低土地的升值预期即囤地的回报预期，另一方面，政府应严格执法坚决按照政策无偿收回闲置土地，以实际行动严厉重罚囤地闲地者，抬高囤地的违法成本，并对闲置、囤积土地多或纵容开发商囤地或与开发商合谋囤地的地方政府相关人员悉数严厉问责，从源头严厉打击囤地闲地。
7月7日下午，国土部、监察部联合召开电视电话会议，公布首次土地问责的结果：29个县市区政府的主要负责人和44个分管负责人即73个市县政府主要负责人被给予纪律处分，24个市县政府负责人被给予组织处理。追究地方政府责任有两类情形，一是有关地方一般性项目违法占用耕地宗数多、面积大，违法占用耕地比例达到15%以上，土地管理秩序比较混乱。另一是存在违反土地利用总体规划，违法违规改变土地性质和用途搞房地产开发，违反国家产业政策，乱上两高一支项目等严重违反土地管理法律法规等情况。
两个省区市26个县市区国土资源管理部门负责人即29人被纪律处分。这些地方的国土资源管理部门，作为专职土地监管的主管部门，不同程度存在不及时制止和报告，不及时立案查处，不依法作出处理等监管不利的问题，对当地违法占用耕地宗数多、面积大、比例高，土地管理秩序混乱负有直接责任，依照违反土地管理规定行为处分办法的有关规定，给予这些地方国土资源管理部门负责人相应的纪律处分。4名国土资源部门负责人，因经济犯罪被追究刑事责任。
根据国土部的部署，7月31日之前，各地要初步向国土部上报数据，9月底之前要完成相关的验收工作，正式上报结果，第二次土地问责也将拉开了序幕。
只是，这些被问责者中，最重处罚为降级，无一人被撤职。尤其是，即便如此“从轻”问责，其中也无一人因执行打击囤地政策不力或因放任开发商囤地或因与土地囤积闲置相关而被问责。
事实上，公众同样非常关注，对没能认真落实执行中央关于打击囤积、闲置土地政策、打击囤地不力乃至纵容开发商囤地或与开发商合谋囤地的地方政府的相关责任人或相关部门，中央政府是否会对其真正从严问责。
可以说，如果政府切实加大了打击囤地力度，对涉及囤积（闲置）土地的地方政府相关责任人或相关部门真正做到从严问责，严打调整规划背后的“幕后交易”，无疑将有利于房地产市场调控，无疑将促进包括土地市场在内的整体房地产市场健康发展。否则，如果对闲置土地背后的政府不作为、乱作为不加管束，大量闲置、囤积的土地都可能涉及“政府原因”而不受处罚，土地管理问责乃至整个土地调控或难达到预期目标。
也许，在以后的问责中，会有人因相关囤地问题而被问责……
两块短板影响调控见效
无疑，大量土地在闲置，囤地现象普遍存在，政府打击囤地不力，已成为房地产调控中的一块事实性“短板”。
另一块影响房地产调控效果的“短板”则是，在事实性严重的通货膨胀下，央行在加息上依然过于保守，尽管政府一再强调要坚持把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务, 要坚持实施稳健的货币政策。
也就是说，打击囤地不力，通胀预期继续而加息过于保守，已成为房地产调控中的两块事实性“短板”。本文作者陈真诚认为，正是这两块“短板”的存在，并交互影响，严重影响房地产调控效果，使房地产调控效果大打折扣，是接下来调控工作所要完善的问题。
无疑，通货膨胀演变成如今之势，此前大量超发货币、大量增加信贷而加息反应迟钝等金融政策是重要原因。
在打击通货膨胀上，就象房价调控一样，政府早前态度过于暧昧，调控手段过软，总有所保留，甚至存有物价房价上涨不会带来社会经济系统性问题的幻想，多次浪费调控机会点。尤其是，央行加息来得太迟太慢，每次加息幅度太小，存款利率长期为负，而且负得越来越多。通货膨胀，长期负利率，客观上在推高物价、房价上涨或居高难降的预期，不利于打击通货膨胀、调控房价的整体宏观经济调控。
目前，通货膨胀预期继续存在。市场正流行一种情绪，不相信政府会动真格地真正下功夫调控物价房价，不相信物价房价会下降。市场上正弥漫着“价格不涨白不涨、商家不赚白不赚”的心态，出现了“你涨我也涨、不涨白不涨、涨了不吃亏”的跟风涨价市势，物价依然在继续上涨，而且涨价的商品越来越多。本文作者陈真诚认为，这些，都不利于调控，不利于物价调控，也就不利于房价调控。
从今天即8月9日开始，统计局将要陆续公布7月份的CPI等宏观经济数据。预计7月份的CPI依然高位，应该与6月份差不多，甚至可能超过6月份。按理说，8月份央行应该要加息，而且早就应加息，应连续大幅加息，直到让负利率转正。只是，政府在打击通货膨胀上的调控措施一直显得保守，比较倾向于提高存款准备金率等数量型工具，不太愿意使用加息等价格型工具，在加息上迄今还是有所保留。
预计8月份不会加息，加息的可能性不大。至于其原因，本文在此不再做详细分析。
下次加息，本文作者陈真诚认为，可能要等到9月份甚至是10月份。下次加息时间，可能在9月下旬即十一节前，或8月份宏观数据出来后、9月份和3季度宏观数据出来前这一期间。当然，也不排除8月份加息的可能。8月份，如果加息，则不会上调存款准备金率。
[联系作者陈真诚（英文版国际主页）：QQ622000544，电话13808420007，限工作联系，请注明具体事宜。欢迎加入QQ群“房地产供应商”（群号73150637）：限建材、设备设施、园林景观、家居等房地产硬件供应商机构人士加入，无关者免入。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。]
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陈真诚
位置：上海、长沙等；籍贯：湘隆回县云丰大陈家；著名专栏作家，房地产品牌营销专家，投融资专家，土地交易与项目投融资经纪人，文章或观点广为海内外媒体引用，中国财经意见领袖之一，首创“OV”词汇、“OV商务别墅”，原创提出生物低碳地产开发理念，首次将低碳地产分为物理低碳和生物低碳。QQ622000544。手机13808420007
