市场化房价下降70%是一些人灭顶之灾
徐明天

         开发商降价，上海老客户就砸了降价的楼盘。
        上海市政府马上出台限降令，降价超过20%就要备案。大家很清楚，房价下降，受冲击最大的是政府。一是政府官员手里的房子贬值了，二是财政收入减少了，没钱“三公”了，三是以土地作为抵押的地方债还不上了，金融危机了，四是地方政府没钱投资了。今年上海的鸡屁股增长就排到了全国倒数第一位。
       人大吴委员立即提议，限购太严厉了，阻碍了“老百姓”的投资，有悖于市场经济根本原则。
       开发商潘先生立即呼应：“房地产市场最基本的驱动力量是市场的力量”。 “限购政策会造成房地产市场大混乱”。
        房地产专家陈宝存抛出一篇文章《误读的楼市危机》。他说：中国城市化进程，带来的东部城市人口的高速增长，是欧美日本市场不具备的。以北京为例，官方数据年均50万以上的人口增长，给北京市场的供应压力很难释放掉。而全国年均1500万左右的新增城市人口，东西部严重不均匀。以致中国城市的房价东西部差距巨大！平衡发展东中西部的设想，要靠市场实现。所以，不能用欧美日本发展的规律分析中国市场。况且，中国市场还有两个重要特点是欧美日本不具备的。第一：49年开始的土地改革，分房分地，有房有地的占100%；第二，直至98年房地产市场化改革，之前50年福利分房的历史。当然还有一条是中国的城市化进程，仅仅是刚开始！官方数据的45.6%，在我们看来，过于宽泛，真实的城市化数据，专家估计不过35%左右。达到欧美日本70%以上的水平，还有几十年的路要走。
        我认为，这些人都没有资格谈房地产市场化，也没有理由指责限购是政府干预。
        比如陈宝存说：“不能用欧美日本发展的规律分析中国市场”，是因为中国根本就没有实现欧美日那样的房地产市场化，如果实施那样的市场化，中国的房地产绝不是现在这个样子。房价应该会下降70%。
       市场化是什么样子？美国是不是市场化的典型？美国经济是不是全世界最好？即使美国遇到了经济危机，它也是经济竞争力最强的国家。一个苹果公司就让全球傻傻的。
        那么美国是怎么样搞房地产的？
       第一，征收物业税，对一套房免征，对多套房越多征税越高，一般为1.1%，最高征到6%；
        第二，对二套房交易征收50—80%的所得税。也就是说，如果你有两套房子，第二套房子出售时，比购买时多出来的所得，要交50—80%的所得税。如果购买时房价100万元，出售时房价200万元，多出来的100万元，要交50万到80万元的所得税。
       第三，征收房屋空置费。如果买了房子不住，要交空置费。
       有人对我讲出美国的房地产市场化非常反感，骂我是崇洋媚外。说到底，是他们最害怕这样的市场化。他们说美国不是市场化，而政府干预，也根本是无稽之谈。市场是一个大市场，必须考虑多个产业，多个领域、多种因素。因此才有了美国的房地产市场化。
    美国的房地产制度达到了六个目的：
    一是，限制炒房。如此高额的二套房交易税让炒房者赚不到钱。
    二是，保证了住房的公平，你有钱可以住豪宅，可以买很多房子，但你不能炒卖赚钱，持有太多的房产要交很多税，也是沉重的经济负担。这就阻止了有钱人垄断和操纵房地产。如此，就能保障更多的人能买得起房，住得上房。
     三是，保持了房价的合适与平稳。富人不敢垄断房子，不去炒卖操纵房子，房价就保持在一个合理的价位，并且能够稳定。美国一年房价增长5%就很大了，德国10年房价稳定不变。
     四是，限制资本、资源流入房地产，逼使资本、资源进入高科技和制造业，保持了美国经济的强大竞争力。
     五是，保障了政府的稳定税收。税率不高，但每年都收，是政府一块稳定的税源。
     六是，低碳环保。房子使用钢材水泥，都是高耗能高污染的东西，房子要占土地。房子盖得多了，不利于环保，也不利于低碳。美国虽然人少地多，但少占土地，还是有好处的。没有人炒房，房子就是满足人居住的消费品，就不会闲置浪费。
    以上六点，都是中国房地产调控、福利民生和调整经济结构所需要的。
     如果实施美国这样的房地产市场化，中国房价会大幅度下跌70%以上。大家都普遍认可，中国的房价是美国房的两倍。而中国人普遍的收入只有美国的7分之1，也就是说，以收入而比，中国房价比美国高出10几倍。
       如果中国房地产回归到市场化，房价下降70%是梦想吗？
       有人说，房价再降，一般人也买不起房。这也是胡说。按照国际通行价格，一般人工作6年半就能买上房。中国房地产为什么就不能国际化？
       因此，我劝这些人别讲什么市场化。市场化是他们的灭顶之灾。

徐明天讲课科目
一、富士康案例解析
1、郭台铭如何打造万亿企业——富士康成功的八大秘笈
2、郭台铭如何统帅百万产业大军——富士康的员工管理、班组管理和现场管理
3、富士康如何造苹果——富士康制造体系揭秘
4、对标富士康——大陆企业30种不良心态和行为解析

二、中国制造业剖析
1、中国制造要在精细深下功夫——中国制造业现状与未来之路
2、投资者如何在实业中淘金——走出炒房炒股的迷途

三、向毛泽东学习团队打造
1、井冈山——创业与员工队伍缔造
2、遵义——如何成为企业领袖
3、延安——精英团队整风和建设
4、西柏坡——克服大企业病和成长的停顿

四、经济学和传统文化
1、人类第一位经济学家管子经济学研究及与西方经济学的比较
2、大国策——对话人类第一位经济学家及现实经济政策的批判