北京楼市价格大战一触即发

                               文/马跃成

前几天写了篇北京房价见底的分析文章，当时我认为北京五环附近的房价可能会降到10潘左右，主要依据是五环附近最近开建的两限房价格在9800元/平方米左右，两限房是微利商品房，应该是以后商品房的价格标准。最近这两年两限房的价格也在往上涨，但是，总体上比商品房的价格低很多，同时涨价幅度也要小的多，价格基本上还是合理的，也是能让大家接受的。

在两限房刚开始出台的时候，我也提出过两限房是楼市怪胎的观点，这个不伦不类的东西作为保障房应该只是个过度，最后必然被划进普通商品房的行列，因为两限房的作用现在也是为商品房打了个桥的作用，解决中间夹心层人群的住房问题。

但是，最近的楼市情况表明，最低房价记录坚持一天就可能发生变化。日前，市土地中心挂出了大兴区采育镇地块出让公告，以“竞最低房价”最后决定“地主”，“最低房价”将从9000元/平方米起开始向下竞价。而今年8月，北京推出的首宗“限地价、竞房价”地块，门头沟区永定镇东辛坪村地块，在地价确定的情况下，该地块最高售价是每平方米13600元，在此基础上，最终售价将由开发商报出的最低售价确定。这两个项目相比，两限房的最高限价一下子就跌下来了4千多元，降价30%以上。

上周大兴地铁黄金地段，由中建开发的波普公社项目跌到12800元/平米，直冲大兴板块最低价。然而，这两天在东五环附近，传媒大学旁边的中弘北京像素开始五折卖房，推出了11600元/平方米、总价48万元起的户型。

年关将至，北京房价下跌出现赛跑景象，开发商争相促销年底突击，亦庄的合生世界花园新盘入市放出9980均价，每平还加增3000元标准精装，买一层送一层。还有消息说，日前通州又一新项目均价4980元，另外赠送不低于2000元/平米精装。房价下降让北京楼市陷入洼地，备受瞩目的通州降价，也给北京房价下降带来重重打击，无疑又一次挑战北京楼市新低。

当然这些低价楼盘各有各的情况，比如有的可能是商住楼，产权时间只有50年。有的可能是LOFT房源，打出的低价其实是折合后的房价。但是这些现象说明的问题是一样的，这就是北京房价正在急速下滑，已经到了没有最低，只有更低的阶段。

位于怀柔区的世嘉光织谷项目均是6层的带电梯的花园洋房，楼盘均价：9800元/平米，首付仅4万起，最小户型总价约为39万。

11月19日，位于北京大兴区的龙湖时代天街项目，11800元/平方米的起价，这是龙湖继上海之后，又在北京市场掀起的一波低价浪潮。值得注意的是该项目的是去年高峰时期拿的地，楼面价为7519元/平方米，土地成本相对较高，当初也是本着2万以上的房价来的，基本上可以说，低于12000元/平方米的均价很可能已经是低于成本价。

前不久，同样位于大兴的领海朗文世家抛售剩余房源，单价直降近4000元/平方米，成为区域内领降楼盘，亦使得大兴成为继通州之后第二个大幅降价的区域。北京市房地产交易管理网数据显示，该区域在今年8月，累计成交1019套住宅，成交均价为20284元/平方米。而“金九银十”期间，区域均价分别跌至19849元/平方米、18344元/平方米。截至11月上半月，大兴区域成交均价仅为17554元/平方米。目前均价相比最高点已下调超过15%。

但是，我们也应当看到，地产大鳄们的降价除了万科、龙湖、绿城之外，还不够普遍，降价只是刚开始，相比购房者的预期还有不小差距。SOHO中国董事长潘石屹称，“房价要往下跌只有一个原因，就是开发商没有钱了。”这与任志强整天叫嚷的开发商不差钱是完全相反的判断。不管怎么说，我觉得，在温家宝总理圣彼得堡讲话之后，社会上一段时间出现的对放松调控的幻想已经被打破，购房者“买涨不买跌”的心理将让市场上的供求关系出现彻底的逆转。

据统计，截至11月10日，北京商品房存量达到120411套，为近30个月以来的最高值，同时，库存增长速度明显加快。截至今年年底，北京还将有近60个项目寻求入市，其中纯新盘33个，提供住宅逾2万套。为了生存，就看谁跑的更快一点，房价大战一触即发。