楼市严寒考验地方财政

章林晓

　　唇亡齿寒，楼市与土地市场历来是唇齿相依的，而今日中国土地市场又与土地财政密切相联。现在，楼市严寒已传导至土地市场，土地市场遇冷冻结了土地财政，地方财政正遭遇空前压力。

　　本轮以限购限贷为主要手段的楼市调控成效显著，今年楼市“金九银十”彻底失去往昔风光。中国指数研究院数据显示，一二线城市9月份楼市成交量普遍下跌，在其监测的30个大中城市中，有七成成交量环比下降，其中，广州、深圳在延续8月低迷的情况下再下跌30%，上海、天津下跌近10%。

　　10月份，楼市沿续9月份低迷状态，在30个大中城市中，有六成成交面积环比下降，平均跌幅为18.34%，有5个城市跌幅超过30%，其中三亚下跌52.57%，宁波下跌45.62%。

　　另据北京房地产交易管理网数据，截至10月30日，今年9、10月份，北京新房与二手房共成交26085套，同比下降48%，创3年来同期楼市成交量新低，其中10月份成交不足13000套。北京中原地产分析，按目前库存消耗比，即使楼市不新增供应，单纯消耗库存也至少需要22个月。

　　当开发商面临销售下滑、融资收紧、库存高企、负债增加的多重压力时，楼市严寒势必传导至上游土地市场。万科总裁郁亮日前曾表示，万科已进入冬天模式，在这个模式下首先是现金为王，现金流比利润更重要；其次是积极卖房，不囤地；第三，要更慎重地买地，买地最浪费钱，不能买错地。

　　万科并非孤家寡人。有监测数据显示，今年前十个月，保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海等十大标杆房地产企业，已明显放慢购地节奏，购地支出仅为974亿元，同比减少55.8%，购地金额只占前十月销售金额4560亿元的21%，创下2007年以来新低。

在开发商放慢购地节奏的同时，土地市场也就随之进入冬天。统计数据显示，10月份，全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%，其中住宅类用地环比减少37%，同比减少45%，住宅类用地平均溢价率仅为3%，环比减少2个百分点，同比减少34个百分点。

土地市场遇冷最终冻结了土地出让金收入。如北京，今年1～10月份，土地出让金为831亿元，相比去年的870亿元，同比下降4.5%，其中10月份，土地出让金收入仅27.75亿元。又譬如上海，今年1～10月份，土地出让面积同比增长9%，但土地出让金收入同比反而下降23%。中国房地产经济研究院院长谢逸枫更是预测，“与2010年全国土地出让金29397亿元相比，今年至少下降30%以上，甚至要下降50%。”

面对土地市场的颓势，虽然各地纷纷加大了逆市推地的力度，然而，在楼市持续低迷的背景下，各种优惠条件已很难激得起开发商拿地的热情，土地出让金缩水可说已成定局，地方财政的资金链开始崩得“咯咯”作响。

　　2010年全国土地出让金收入高达29397亿元，而同年全国财政收入83080亿元，其中：中央本级收入42470亿元，地方本级收入40610亿元，土地出让金收入分别占全国财政收入和地方财政收入的35.38%和72.39%，由此可见地方政府对土地财政的高度依赖。

　　土地财政并不仅仅只是土地出让金收入，土地出让后，地方政府还能获得建筑业、房地产业的营业税、契税等相关收入，在许多地方这占到地方税收的近四成。楼市和土地市场的双双低迷，对地方财政的打击显而易见。

　　在土地财政收入锐减的同时，地方财政的支出却在大增。据住建部估算，完成今年1000 万套保障性住房至少需要1.3 万亿元建设资金。中央财政虽然筹措解决了保障房补助资金1522 亿元，但更多的需要地方自行解决。

另据审计署报告显示，2010年底地方政府性债务余额为107174.91亿元，2011年、2012年到期需偿还的分别占24.49%和17.17%。而在我国地方政府债务余额中，有接近38%是用土地出让收入承诺作为偿债来源的。

收入锐减、支出剧增，地方财政资金缺口正在加速拉大。几百亿元的地方政府债券，对地方巨大的资金缺口来说，无非是杯水车薪，地方财政正面临楼市严寒的考验。

　　此文2011年11月28日已发《中国房地产报》，发表时略有修改。