【经济日报╱社论】

新年一开市，房地产界的重量级企业兴富发董事长郑钦天开出第一枪，高喊在精华地区推出的新预售屋将降价15%至25%，立时震动房市，为已露疲态的房价再浇下一盆冷水。于是，今年房价是否下跌似已不是问题，新问题是跌多少乃至跌多少年。

被视为房市多头指标的戴德梁行总经理颜炳立认为，龙年房市恐怕会像条「摔在地上的小蛇」，房价会滚下来，但下半年买气可望复苏；有房市空头总司令之称的政大地政系教授张金鹗则直言，房价短期间不会见底，未来两、三年将再下探，空头气氛甚至持续三到五年。

当多头指标都不看好上半年房市，情况的确难以乐观。对建商而言，这不是好消息，但也有人解读郑董事长的惊天一击，是在服膺中国大陆归纳出的建商降价铁律：一步降到底、敲锣打鼓地降及早降比晚降好，反可缩短盘整探底期，带动成交总额扬升，不全然是坏事；对一般小市民而言，尽管大多数住有其屋者的财产现值会缩小，但只要不打算从事投机炒作，房价有落有起，倒也无关宏旨；对那少数初入社会的年轻家庭，则降得愈多、负担愈轻，自是一大福音。站在大多数购屋民众的立场，房价究竟何时落底，才是最关键的问题；对无屋者，据此可选择最佳买点；对换屋者，更需要知道何时脱手旧屋、何时买进新屋。

因此，必须审慎探究房价下滑的原因及影响因素的力度，方能做出最合逻辑的判断。首先，房市由盛转衰，最直接的冲击并非大家所认定的奢侈税，而是来自市场资金的荣枯。2008年金融海啸爆发后，以美国为首强推零利率政策，又采取大事印钞的所谓「量化宽松政策」，包括台湾在内，全球资金供应一时闸门大开，随着信心逐步恢复，货币流通量加速扩增。但美国的偏低利率将巨额热钱驱往新兴市场套利、套汇，造成美国资金偏枯而新兴市场房市被泛滥资金吹涨的畸形结果。去年第三季起美国经济渐有起色，新兴市场泡沫膨胀则接近极限，热钱转向回流美国，失去热钱动能的台湾房市也由盛转衰。

其次，中国大陆为预防房市泡沫爆破的伤害，一年多来打房力度不断加重，更连续提高存准率，造成市场资金紧缩，冲击中小企业融资，许多台商回台筹措资金，使台湾资金市场再收紧。

奢侈税在此锐气大挫的时刻，将房市里少数买空卖空、投机避税的炒作者一举逐出，市场中顿时少见吹嘘哄抬的景象，让买气更形萎缩，政策推出时机掌握得恰到好处。平心而论，奢侈税的主要功能是打击投机、消弭不公，目的不在打房，承担不了房价大降的主要责任；更何况，这只是一次性政策，与其后的房市景气少有关联。

也有业者将兴富发降价之举，归因于房产交易实价登录制度完成立法，房价将从「漫天要价、就地还钱」逐步走向「不二价」，他只是顺应时势，提前走向「不二价」的新现实。但这也仅是如实反映未来的房价真相，与房市走势无关。

目前看来，隐然作祟的通货膨胀，将是关键的一击。随着美国与若干欧盟以外国家景气触底回升，全球对能源、粮食、原物料的需求会趋近2008年高峰，通膨怪兽恐重行肆虐，时间可能在今年第一、二季间。当通膨将市场利率快速推高，过去三年在极低房贷利率期间，以高额贷款购屋的薪资所得者会愈来愈难以承担房贷压力，进而被迫抛出房产，市场恐出现卖屋潮，房价也必大跌。

但这关键一击也可能是最后一击，因为持续升高的通膨下，房产是最佳的保值工具，在房价触底后，反会吸引更多投资者与自住者，对房价形成新的支撑。因此，今年通膨走势应是观察房价动向的重要指标。

【2012/01/06 经济日报】