今年房价绝不会止跌回升

                         文/马跃成

全国工商联房地产商会发布的《2011年至2012年中国房地产市场报告》显示，2011年房地产市场供给增加，土地购置面积和新开工面积增幅回落，9月份后需求增长较快回落，4季度住房价格出现下降。对2012年房地产市场走势的问题，报告认为，2012年经济增长下降将带来房地产市场下行压力，在首套购房优惠利率政策影响下，伴随市场供应量增加，预计2012年房屋交易面积小幅增加。2012年房地产市场供给继续增加，但房地产开发投资增幅会有较大幅度下降。在促进经济平稳较快发展的宏观经济背景下，预计“2012年上半年房价稳中有降，下半年房价基本平稳”的可能性较大。

最近对今年楼市持乐观态度，并且预测房价会涨的还有两位专家，一个是中国农业银行的何志成，另一个是上海复旦大学的谢百三。

何志成认为，2012年一季度房价将急跌普跌，很快将急速反弹。他说，2012年一季度，全国房价将进一步下跌，而且很可能有一次急跌、普跌。这是符合投资品市场规律的，也是符合房地产市场规律的。从基本面分析，一方面房地产库存高得吓人，而且还在以高速“囤积”；另一方面，房地产商普遍“银根”吃紧，不靠大幅度降价卖房，恐怕躲不过“债主”的清偿追逼。

何志成甚至认为，2012年房地产市场的“硬着陆”几乎是难以避免的。但他又认为，这个“硬着陆”很可能就是“一下子”，很快将触底反弹。他认为，中国经济无法承受房地产市场的硬着陆。房地产业“挑大梁”是历史的选择，问题是现在想“挑大梁”的人太多了，房价也涨得太离谱了。一个国家有才华的企业家都不得不投资房地产业，一个国家绝大多数有才华的人靠工资奖金都买不起房，这个产业和市场的确不健康，需要调整。

他预计，2012年房地产市场硬着陆是大概率事件，房地产新政频出也是大概率事件。2012年将是房地产业转危为安的一年，这个前提是必须来一次危机，来一次“灾难”，如此才能在对抗危机时取得共识，来一次凤凰涅槃。

谢百三认为房价仍能上涨有九大原因，第一是刚性需求；第二，经济要发展，房地产是最不可避免的支柱产业；第三，地方政府的业绩需要；第四，土地财政是地方政府的命根子；第五，货币发行太多；第六，美国量化宽松政策在捣乱；第七，缺乏好的投资渠道；第八是需求大；第九是大学毕业生不愿意离开大城市。

其实，他们看到的都是表面现象，判断2012年房价走势的主要因素是，政治动向、社会需要、房价高低、泡沫大小、开发商资金状况，地方政府决心。当然决定因素还是调控政策是否改变，中央是不是可能出面救市。这些东西没有根本性变化，房价止跌回升是没有一点可能的。

从中央经济工作会议传出的信息可以看出，2012年的房地产工作重点，一是边要抓保障房，另一个是要推进房产税试点。中央明确表示，对于宏观调控决不动摇，促进房价合理回归的决心决不改变。因此，2012年，房地产行业的暴利时代将渐行渐远。而国家对房地产行业的短期政策管制风格，也将日渐向长期的制度管理迈进。

在最近正在召开的地方两会上，北京市市长郭金龙、副市长陈刚、上海市长韩正都表示，今年的房地产调控政策将不会改变，房价调控目标是稳中有降。韩正还表示，上海今年将加大普通商品房供应，调整普通商品住房标准，完善个人住房房产税改革试点。

对于今年的调控目标，陈刚表示，目前北京住宅交易量快速下降，但相当多的地区价格还没有达到预期目标，所以“稳中有降”的总体目标还要继续坚持，让房价理性回归到合理的价格区间。

韩正在作政府工作报告时表示，“住房问题是重大民生问题，要作为一项长期、紧迫而重要的任务持续加以推进。”

看来对北京和上海来说，房价的目标还没到位，房地产的泡沫是不小，房价继续下降的空间还很大，今年止跌上涨怎么可能？党的十八大将在下半年召开，中央领导层进行换届，不能不考虑稳定和民生的重要性。