洪维：微调楼市政策前提是有雄起的潜质（地产评论）

                                   洪维

    继上海、北京等地上调普通住房指导价格之后，天津也把普通住宅指导价上调，平均上调30%左右，此外，广东中山上调了房屋最高限价，安徽芜湖或出台楼市调控新政策，以放宽刚性购房需求的限制。业内人士预计，市场交易量将上升。（房地产时报2012年02月12日）

    从短期来看，在销售状况无法改变、库存高企、融资渠道继续收紧的情况下，房企的抗压能力也将逐渐下降。今年1月，全国300个城市土地的成交面积5678万平方米，环比减少63%，同比减少62%，成交多以低价为主，甚至不乏零溢价地块。从目前来看，地方政府的救市行为都出于支持合理购房需求考虑，是楼市严控之下的微调范围。数据显示，今年1月，全国100个城市平均房价为8793元/平方米，环比下跌0.18%,其中61个城市停涨或下跌,涨幅超1%的城市仅4个。20个重点城市的总成交量仅4.8万套，环比下降57.7%，同比下降50%，其中北京、天津、青岛三市的成交量环比下调幅度均超过七成。

    打响龙年救市笫一枪的安徽省芜湖市通过的《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》引发讨论。芜湖市副市长洪建平10日斩钉截铁地告诉记者：“严控房价，打击投机，满足中低收入者和引进人才的刚性住房需求，优先发展保障性住房计划，是芜湖市房产新政的核心思想，而不是外界所猜测的房市救市之举。”芜湖本次出台的政策并不违背“国八条”政策的基调。对自住型、首套房购房需求的契税减免，在全国范围内都有类似的政策。从我国房地产政策的变动历史看，对购买首套房、中小户型自住商品房，实施契税减免是一个普遍并一直坚持的政策，也体现了政策保护刚性需求的特点。

    事实上，担心地方政府放松调控不无道理。受房地产调控和宏观经济形势影响，去年下半年以来，不少地方的土地收入、房地产相关税收收入出现明显下滑，有的城市地方财政收入甚至出现每月十几个百分点的下降，对地方政府来说压力巨大。在经济结构转型成效尚不明显的情况下，地方政府有强烈的放松调控的愿望。在极个别地方，也出现了暗中放松公积金购买二套房等政策来放松调控的举措。这是应该警惕的。

    自2月1日起，天津上调普通商品房住房标准，大幅削减购房者的税费负担。福建、广东省等部分省市也均表态将放宽普通商品房住房标准。而广州、江苏、浙江等地表态将研究差异化限购政策。而首套房贷利率下调，限价令标准提高等均是地方政府微调楼市的重要手段。综合各地“两会”透露的信息来看，区域楼市微调和保刚性购房需求将是今年年初楼市调控的主基调。例如：上海宣布2月底上调普通商品住房标准，北京表态将改暂住证为居住证，把非京籍人口列入限购范围等。

    在楼市调控总体从紧的基调并未改变的情况下。各地地方政府纷纷“微调”都是正常的。只有“微调”房市调控才能软着陆。只有促进成交，房地产市场才会穿上裤衩儿。如果说限购限贷是一刀切，是疯狂的调控，是对疯狂的房价以暴制暴，而今在疲软的市场，我们还应当注入伟哥，前提是有雄起的潜质。“微调”楼市政策就是救市也是促成交，我们都要令其活着，活着努力的令房价合理回归。