随着中国经济的快速发展，我国的房地产行业走过了从初期到中期的发展历程。房地产市场的不断完善对于人们居住、购物和办公及整个社会环境的改善都起到了相当的作用。特别对大城市的GDP增长贡献率很大，很多城市的经济增长主要靠房地产市场的支撑。但是，房地产市场的发展也出现了很多的矛盾和问题。譬如，1992-93年的房地产热，导致一些地产商跳楼，一些楼盘至今还是烂尾楼。又如，最近的价格高涨导致人们对房地产市场的又一次恐慌。

2004年以来，随着我国房地产市场宏观调控政策的酝酿、出台和成功实施，中国的房地产业走向着实地吸引了社会大众、开发商、投资者的眼球。房地产热论中一个突出的特点是，在政府、开发商、购房者三者的关系中，媒体更加关注政府的举动，政策一经出台就有众多的评论、批判、过激的言论，甚至出现很多缺乏客观分析和总结的谩骂。这些评论和言论有的出自普通百姓、媒体从业人员，有的出自专家学者、官员和准官员。既然房地产产品是一个牵系千家万户的特殊商品，引起广泛关注实属正常，但是妄断、虚断、武断尽在其中，应该引起我们的高度重视，应该认真思考其深层次的原因。

所以，对当前房地产形势的判断，大家还是不忙下定论的好，无论开发商还是政府部门，不管是消费者，还是房地产业主管部门，也包括提供这个产品涉及的众多其他部门，都需要首先进行冷思考，三思而后行。

我的观点是应该从关注供给转向需求分析，将有效需求的真实情况摸透，不要盲从于个人判断或部门意见，避免媒体出现的某某云云将引房地产市场何处去？等等，市场经济尊重市场的法则，合理引导住房消费，从近期、中期和远期不同阶段去化解矛盾、规范市场、满足需求、加强服务，才是实事求是的态度，在热论中冷静思索，才可以避免盲目性，增强针对性。当前应该从以下几个方面做好工作：

1，脚踏实地地分析住宅的有效需求。

房地产市场以提供住宅为主体（70%的商品是住宅，包宗华，2006），而住宅是一个特殊的商品，不能移动、总价值高，区位和经济形势不同可能导致价值波动，随着时间推移可能价值耗损，但也可能大幅度增值（文化价值），可见，这个产品既有自住功能，又是经济的晴雨表，进入这个市场是有条件的，至少需要一定的经济条件。因此，房地产市场有潜在需求和有效需求之分，无论是推广、金融产品创新，还是联合，都是变潜在需求为有效需求之术，而政策则需要更高更宽广的视野，如居者有其屋如果作为政策，是由政府部门以长远计划形式提出来的，这个目标必须一步步实现，逐年解决。所以，只有在这个背景下才可以分析哪些是潜在需求，哪些可能在多长时间内转化为有效需求。过去的热论就是因为不该进入的需求者进来了，无法转化为有效需求的欲望被挑起来了，应该在10年或20年后进入市场的现在进来了，应该由政府背负的消费者也来市场里表达愿望，结果造成需求无限大，且没有变化（图中的D’）。

如图所示，房地产市场的一般均衡是由D-S曲线来表征的，通过在均衡价格附近的波动来实现，而所有的需求在一个时间全部变成有效需求，其需求曲线就变成了D’，价格就会变成无限大或者就没有意义了，显然这种需求是无法满足的。