房地产商养猪

Part1

中国房地产持续低迷
“我一个楼盘去年销售，销售量一个月要卖十几套二十套，今年5月份以后，一个月三四套”
开发商转身生猪养殖，是无奈之举还是主动选择？
“找后路，就是你有危机感就要找后路”
现代农业能否成为房地产商又一个希望的田野吗
“我想不但我们国内的企业看好这个前景，国外的一些机构它也看好”

曾子墨：根据国家统计局北京调查总队所发布的中国上半年房地产行业的统计报告显示,进入了2008年之后，一路狂涨的房地产市场价格出现了明显的分化，特别是在北京深圳这样的一线城市当中，不仅房价明显地下跌，而且交易量也大幅地萎缩，正当这些大城市当中的开发商普遍面临危机的时候，在南京，有一些中小型的开发商却已经悄然转身，投向了生猪养殖行业，在南京我们就采访到了其中的几位开发商。

解说：今年上半年，南京商品房销售大幅下降，其中住宅销售面积降幅高达38.9%，销售额下降34.1%。一些房地产商不得不把目光投向了其他行业。刘福林是南京江宁经济开发区一家民营房地产公司的老板，今年2月，这家原本以商业地产开发为主的企业却在南京郊区建起了一个占地100亩的生猪养殖基地。

曾子墨：生猪养殖这个行业，你们怎么最开始对它感兴趣呢？
刘福林：这个市场需求嘛，前个阶段猪肉很紧张，价格也很高，我有这个条件，有三个方面的条件，一个政府支持，有一些优惠政策。第二市场需求，有这么好的市场，第三我有这个资源优势，我有个农场，占地也500多亩，可以取出一块地来搞生猪养殖。

解说：房子的价格和猪肉的价格曾经是2007年中国最受关注的两个指标，猪肉的价格一路攀升，而房子的上升趋势则在2007年底开始出现改变。

字幕
2007年12月 万科广州、深圳出现15%-30%的降幅。
2008年2月 广州6成楼盘价格下跌 番禺一楼盘跌57%
2008年8月 上海楼盘最高打6.5折
2008年夏 深圳百余人断供

2007年8月 国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
五次调整利率
银行11次加息
同时紧缩银根

解说：而针对猪肉价格疯长的势头，政府随即出台一系列调控措施，鼓励规模化，标准化养猪，产业化经营，增强畜牧业应对市场波动的能力。努力稳定猪肉市场价格。

字幕：
2007年8月国家七部门发出《进一步加强猪肉市场管理的紧急通知》
2007年9月国新办就猪肉价格举行发布会
每头能繁母猪可获得50元补贴
猪病疫苗国家补贴50%，地方配套50%
生猪保险政府承担80%
2007年底前后 肉价开始回落。

曾子墨：您预计养猪会带给你多少的利润
刘福林：我的期望值一头猪能赚200块就不错了
曾子墨：一头猪需要投入多少
刘福林：一头猪需要投入一千多块吧，它的成长期3个半月左右可以出圈。所以现在还喂饲料，饲料现在也挺贵的，所以一头猪赚得200块钱，就不错了，养得很好了
曾子墨：那大家可能会说，为什么不把这些资金继续地投入你原来从事的房地产行业，那样的话，不是对于资金的流动性，对于资金的回报率来说更好一些吗？
刘福林：养猪跟房地产是不能比，这个房地产呢，最近不是很景气，在销售上，在价格上，在这个收入的速度上，都跟以往比都有大的区别。在可能情况下转变一下，临时转变一下也能做到。
解说：在南京房地产界，作出这种转变的并非刘福林一人，今年3月，另一家以商业地产开发为主的地产商在江苏徐州丰县投资4000万元，也建立起一个占地100亩的生猪养殖基地。

曾子墨：那综合地来看，这应该算是无奈之举，还是更主动的一种选择？
杨国英：对我们公司而言，它是一个主动的选择。
曾子墨：但很多人都在猜测是不是在做房地产做不下去了，不能够盈利了，才不得不去养殖
杨国英：就说我们以商业地产运营为主，跟一般的住宅地产它有区别，就是我不好评价别的房地产公司，它们是什么样一个因素进入这个行业，但是对我们公司而言，应该是一个主动的一个选择，或者说企业发展战略的一个调整

解说：经过宏观调控，2007年底，房价暴涨的势头开始冷却，部分楼盘价格开始下跌，不少购房者在已经认购甚至签约的情况下要求退房。在南京某房地产网站上，我们看到 房产换手套次排行榜排在第一位的楼盘 它在90天内换手套次高达84次。在深圳，则有百余人选择了断供。

曾子墨：上半年造成楼市低迷最主要的原因你认为是什么？
刘福林：资金问题嘛，一个是资金问题，这个一些政策也不利于房地产发展，大家，老百姓他有购买能力，但是你这种政策，这种一些宣传，好像就是房地产不行了，价格要大幅度地下降，人家想买也不买，也观望
曾子墨：资金问题又是如何导致的呢，仅仅是因为政策吗？还是也有一些房地产开发商自身的问题，比如说去年大量地买地，地价过高
刘福林：主要是银行贷款的问题，这个去年大量买地的还是不太多，因为地价也很贵，这个我们江宁吧，一两年间地一倍两倍地往上翻，所以你要房地产商拿出更多的钱来买地储备他也没有那么多资金，现在买地就是要一次性付清，不像以前做几次付的，一次性付清，这个一两年内要开发，开发完，许多条件约束你。

解说：为抑制通胀，中国政府大力遏制银行新增贷款。去年大肆举债的房地产公司如今都周转不灵，无法开发他们先前屯积的土地。据某家房地产公司测算，2008年中国整个房地产行业，资金缺口超过1万亿元。

曾子墨：那么资金紧张这个情况，在南京有多明显？
杨国英：我想这个很明显，包括前两天南京有个房地产开发商，也是因为，应该现实地讲，也是因为这个资金的问题，就是说可能你债务太多，这个死亡掉了，什么一个死的原因，主要还是这个债务的压力太大。
解说：杨国英提到的这个开发商是南京一家地产公司董事长，有人猜测，他的猝死和债主逼债压力过大有关，此后，媒体披露，该公司债务高达1亿元。  除了纷纷遭遇资金的压力，楼价跳水后销售却仍不见起色，这更加剧了房地产商们的困境。
刘福林：我一个楼盘去年销售，销售量一个月要卖十几套二十套，今年5月份以后，一个月三四套，甚至交了定金的退房，因为不是我这个产品不好，我这产品很好，因为我这个楼盘在城乡结合处，价位也不高，价格上没有什么水分，主要是人家看这个房地产形势不好，大家都会观望嘛，现在不好，肯定要降价，在等降价，这房地产也不能轻易降价，它有成本在内，怎么能降，所以这个影响销售量。

解说：资金紧张，融资困难，而地价却居高不下，并且支付进度还被规定得很紧，这使得近来南京的土地拍卖频频流标。今年6月，在南京河西两幅“巨无霸”地块的拍卖中，其中一个约17万平方米的地块就以流标的结果告终。 房地产业过去十年的辉煌似乎已然不再，而养猪 又真的能为房地产商带来新的希望吗？

 

Part2

曾子墨：2008年的上半年，南京楼市的观望气息日渐浓厚，房地产企业从银行获得贷款的审批程序也非常的严格，不少的房地产开发商都普遍缺钱，不仅已经开工建设的新楼盘“难以为继”，要想获得心仪的土地更是难上加难。而在另一外方面，养猪却可以获得中央财政的资金扶持，还有母猪保险，基础设施补贴等一系列优惠的政策。正是因为这些原因，不少的中小型开发商都把目光投向了生猪养殖。

曾子墨：在你们公司投入了养猪这个行业之后，有没有得到政府的一些支持？
刘福林：因为我这个猪养的少，养的少，达不到政府补贴的标准，但它能享受几个优惠，第一，老母猪50块钱一头是肯定有了，第二个呢，我这个猪粪做沼气，政府有补贴，这一次我们申请了大概20万，政府给了20万给做沼气的，处理猪的粪便。

解说：杨国英公司的养猪场规模较刘福林的略大，每年可出栏2500头商品猪，因而得到的补贴也较多，各级财政，每年给予的补贴约在60万元上下。

曾子墨：国家关于补贴保险具体有什么样的政策
00：29：13
杨国英：那保险这块就是我们投保保额为一千块钱的一个保额的一个保单的话，种猪就这一块，投保60块钱，政府财政要出80%，企业只要出20%，就是60块钱的一个保险费用，保额是一千块钱，那企业出12块钱，政府出48块钱。
另外一些各个地方的政策，你像我们江苏，它规模化猪场他存在一个补贴，它的是60、80和100块钱每平方的一个补贴的一个标准。

解说：国家对养猪的补贴 大大调动了人们养猪的热情，但对于很多散户来说，除了生猪上市的价格，猪病猪疫是他们养殖过程中最担心的。这是江苏省徐州的陆口村，这里的养猪户没能躲过2006年下半年那场大规模爆发的猪蓝耳病疫情，黄电臣是村里的一个普通养猪户，那一年，他赔了精光。

黄电臣：死猪死得也怪惨的。
记者：这个村子里死猪惨到什么程度？惨到什么程度，你说死得怪惨的？
黄电臣：哪里都白扔些猪，就那么长的猪，死了他不白扔吗？这沟里、路上都横着猪，人家都不要了 猪一便宜，下出来的小猪都扔了，一窝下一二十只都扔了。他喂不值钱，不喂吧，它还得喝老母猪奶。老母猪你也得给料吧。都扔了。

解说：2005年中国全面实行“兽医管理体制改革”，此后 原来的乡镇兽医站只保持了编制，不再由财政发工资，兽医们也只好自谋生路。尽管国家后来也曾出台措施，对有严重危害的动物疫病实施强制免疫，但散户养猪却明显地越来越难。

黄电臣：兽医站都散伙了，又没有人问这个事儿，怎么防疫？以往还有兽医站，还下来给猪打针，这会儿已经没有了。这会儿谁家猪有病，谁就自己买药自己给打。找别的地方找兽医来给看吧，他到邳县兽医站进药，他四块钱进的能卖给你八块，就是这样的，老百姓这个猪 本身猪不值钱，这一针打下去就七八块，早一针晚一针，这就16块，一针8块钱，这就16块。连续打两天，这一个猪就三四十块钱

黄电臣：等到时候打不好了，卖了吧，你这猪看不好了，一卖，卖人家五十块钱，花了百把块钱打的一个母猪，才卖五十块钱。这有啥办法。

解说：除此外，散户养猪面对的另一个危机就是不可预测的市场价格波动，杨国英认为，相对大规模的养猪则在一定程度上可以抵御这种风险。

杨国英：我想这个养猪行业它最大的风险可能来自于市场的一个变动，就是所以说之前，就是很多农户它的农民离开了养殖这个环节，因为这样的，因为养殖行业它可能有三到五年周期调整，在猪价上升很高的，在饲料价格相对低的时候，那农民是大规模地进入，但是在这个饲料价格上升的时候，在猪价下降的时候，农民就吃不消了，他就承担不了这个风险。就是我想过去的五到十年，特别在长三角经济或者说在珠三角经济相对发达的地区，实际上规模养殖已经淘汰了一个传统的农户的个体养殖，但是未来的话，就是我相信就是还存在一个，可能一个产业的一个调整。

解说：为了能够抓住现代农业这一机遇，杨国英说，他们把公司在农业领域尝试的第一个项目 生猪养殖 看得很重，并且一开始就按照现代农业的标准来投资运营。这家猪场由于采用了先进的发酵床养猪技术，以微生物作转化中介，分解猪粪，这不但使猪圈没有了气味，还为猪提供了更有营养的饲料，大大减少了环境污染。

饲养员：这个猪圈没有味道

解说：这是刘福林公司的养猪基地，在这儿，我们也看到了现代化农业的影子，
这里原本是一个拥有鱼塘，茶园，苗木，200多只梅花鹿，可供人餐饮、垂钓的休闲娱乐场所，长期从事管理的员工约有11名。现在 他们在原有基础上开辟出了一块约400平方米的地方用来养猪，还请了专门的技术员负责生猪防疫工作，另外两部饲养员也都是有经验的养猪能手，这些人全都24小时不离农场。

尹志虎：我们这现在的规模是300多头，品种有美国的和台湾的，我们的猪一般都在3个半月左右出栏。计划下一步准备计划扩大到1000头。

解说：据尹志虎介绍，到下个月，他们的农场就将有大约150 头猪出栏，如果市场情况稳定的话，每头猪能卖到1800元左右的价格，每头净赚300元。

解说：尽管有着美好的愿望和积极的行动，但初次养猪、毫无经验的房地产商们目前正经历着一场从心理到技术，从人员到资金的全面调适过程。困难肯定是有的。

曾子墨：但毕竟养猪是一个技术含量非常高的行业，和房地产行业非常地不同，你们具备这方面的技术含量吗？
杨国英：具备，这就是为什么我们选择跟南农大，就是一开始进入这个行业，我们都选择了跟南京农业大学进行一个长期的合作，那个想法，就是我们聘请了南农大一些教授，著名的顾问，那么我们从高校找了一些学畜牧的，学农业的一些学生，就是填补一些技术的一些力量。
曾子墨：虽说您在养猪方面有资源优势，已经有了农场这样一片地，但毕竟这是一个全新的行业，进入这个行业之前意识到它的风险存在吗？
刘福林：这个猪是最容易生病的，这个所以在养猪上，我们充分考虑这个风险，加强防疫，从防疫入手，防病毒入手，这样考虑，来考虑的
曾子墨：科学养猪现在对于你们来说，最大的困难是什么？
刘福林：我们目前主要养得少，因为方方面面人才都找过来的话，这个困难，规模小，如果上了一定的规模，方方面面的人才都要到位
曾子墨：如果上了规模，你们还希望得到政府哪些方面的帮助？
刘福林：这个资金上嘛，可能一定帮助，主要帮助在市场，市场引导，科技，科技服务这个方面得到政府的支持。

解说：尽管一些房地产商已然轰轰烈烈地投入了生猪养殖行业，并且干得红红火火，但是也一些质疑的声音出现：有人担心，这些房产商会用养猪的名义去拿地，然后建成农家乐或休闲度假村，造成一种变向的圈地。还有人认为，打着养猪的名义，房产商还能申请到贷款，而这些贷款的用途却很难监测。
刘福林：农家乐跟房地产，开发盖住宅是两码事，这个商品房开发用地必须要挂牌的，你没有擦边线可走。
曾子墨：如果说变更土地的用途，圈地不是考虑因素，那么有可能是圈钱吗，因为大家也有人会在猜测，毕竟以农业的名义去找银行贷款会容易一些，然后公司内部还可以进行一些资金的挪转，假如房地产缺钱，钱可以借过来用
刘福林：这个可能不现实
曾子墨：为什么不现实
刘福林：养猪的投资毕竟是很小嘛，你把养猪的投资来转到房地产投资，解决不了问题
曾子墨：如果以养猪的名义向银行贷款，是不是会容易许多？
刘福林：这个要规模，要有规模，要一万头以上的规模可以，有一定的规模可以，政府可能还有补贴。

Part3

解说：在采访中，开发商们纷纷表示，尽管一方面转身养猪，但另一方面，他们并没有完全放弃房地产业 ----- 只是今后投资房地产的速度会逐步放缓。

曾子墨：你估计增速会放缓多少？
杨国英：增速放缓，应该要放缓30%左右吧
曾子墨：对于未来的房地产市场开发，你有什么样的打算，是和原来保持同样的，在公司当中的比重呢，还是会逐渐地缩小？
刘福林：这个看市场需求吧，现在说不准，现在我肯定目前是不想买地储备的
曾子墨：那当然也有另外一种观点认为，经过了过去的这十年，中国的房地产行业高速增长，高利润的周期已经完全结束了，所以现代房地产开发商必须要面临转型，你有这样的感受吗？
刘福林：这个整合吧，也不能讲，要整合，可能小房地产商可能不行，要规模大，资金雄厚来做，小房地产不行，你像买地，一百亩左右都要几个亿，小房地产商是做不了，那么联合起来做是可以，这些政策有利于大开发商，不利于小开发商。可能小开发商面临危机
曾子墨：是不是小开发商不被吞并，就必须要转型，投入新的行业
刘福林：对，他没有那么大的资金量，做不了
曾子墨：那你的公司呢，目前的处境，怎么判断？
刘福林：我们公司是中小，中小企业，我们公司不光搞开发，我是以建筑总承包为主，开发不行我就搞建筑总承包

解说：尽管养猪的生产成本，猪饲料以及人工费都在不断上涨，但是，开发商还是对发展现代农业充满了信心。

曾子墨：对生猪养殖行业的整体前景，您么预测它？
杨国英：谈到这个整体情景，我想不但我们国内的企业看好这个前景，国外的一些机构它也看好，你比方最近的话，8月上旬的话，那个高盛银行，它投资将近3亿美金，在湖南和福建收购了十几个大型猪场，那（投资银行）也同时在，就是在上海就是这个投了6千万美金，收购了一家公司，大规模猪场公司的一个股权，但这个行业它的风险就主要存在市场这一块。
曾子墨：对生猪养殖这个前景你怎么看？
刘福林：这个前景肯定是有市场的，肯定有市场，农民一家一户地养猪可能是越来越少了，再一个养猪要节约化，干什么都要集中，要节约，猪养得越多，越规模养殖，对降低成本，提高利润都有好处，现在养得少，那肯定成本是高，利润是低的，如果养得多，上万头，年产一万头以上，那么再加强管理，也有一定的利润
曾子墨：你估计年产达到一万头以上，利润会有多少？
刘福林：这个主要还是看市场变化，市场变化，这个目前，目前我估计10%到15%的利润差不多，成本一千多块，赚过一两百块一头，这样算，10%到15%的利润，做得好的话可以，首先。如果中途猪养得不好很难说了，要说发起病来，本钱都回不来了，所以这个还要小心。

解说：尽管养猪的利润率只有10%-15%，而房地产业的利润率则至少也有20%。但是鉴于近来中国政府控制房地产业，同时大力扶持农业这一政策的调整，房地产商们还是表示他们愿意积极尝试。

曾子墨：国家的政策，在你的决策过程当中，起到了多大的作用？
刘福林：这个国家政策，也起了很大的作用，如果国家对这行业不支持，或者是约束这个行业，那我就不一定去搞，那发展受约束了，如果国家鼓励支持这行业，我们去搞，就目前利润很小，今后可能有这空间。
曾子墨：那注意到生猪养殖行业，更多的是因为政府在农业方面的政策呢，还是因为本身看到它也确实有利可图。
杨国英：我是这样考虑的，就是进入这个生猪养殖行业，作为我们房地产，作为我们公司本身而言，它是一个战略的调整，着眼于这个农业或者畜牧业长期一个回报。
曾子墨：会比原来的商业房地产的开发还要高吗？还是说因为农业将来的利润可能会更稳定一些？
杨国英：如果说就是说，十年前的话，我更看好商业地产，今天的话，我往后看十年的话，我更看好我们畜牧业这一块，或者说我看好农业这一块
曾子墨：原因呢
杨国英：因为一个产业周期，就是我想就是说因为房地产呢，它那个规模的，就说房地产企业，包括利润，就是应该是，应该在1998年开始，国家住房的改革，那么现在就是说，我想这部分就作为一个产业周期，就房地产行业就是它这个，就是靠这个，因为在1998年的时候，国家出台相关的一些政策，它这个主观上，也是因为政策推动了很多房地产企业的一个成立、发展，它有很大的一个市场的一个需求，还有个政策的推动，那么农业这一块，就是我们也更看好它以后的成长，我们也看到国家，中央一号文件，从2005年到现在，每年的中央一号文件以这个三农为主体，那么去年的话，应该2007年应该强调得比较充分，直接把现代农业，农业产业化直接放在第一位，三农这块的第一位。就是说未来的，就是农业的一个成长空间我们是很看好的

解说：我们了解到，在整个江苏地区，大约还有八九家开发商目前都对农业表示出浓厚的兴趣。而刘福林等人也表示，尽管仍在尝试阶段，但他们已有准备，如果一旦无法继续从事房地产行业，现代农业将是他们转型的一个新的天地。
曾子墨：如果看未来的话，你们在生猪养殖和商业房地产开发方面，投入的精力、物力、人力大概分配的比例是多少？
    杨国英：1比1
曾子墨：也就是说两条腿走路，还会坚持商业房地产
    杨国英：这个是应该是我们已经做了十多年，最后我们还继续地做下去，另外就是农业这一块，所以说我们公司内部，我们把我们就说生猪养殖行业，我们作为一个产业，就是说我们公司自己内部的，公司战略的一个调整
曾子墨：在你看来养猪，或者说发展农业，是不是公司加了一层双保险，如果房地产行业将来发展不好的话，至少还有另外一条可以往前走。
刘福林：对，是，我现在的精力还没有完全放在养猪上，我现在是试探性的，如果试探性的成功，我加大投入，一心一意地去做，肯定能做好，这样子房地产遇到困难了，我在养猪这个产业也能发展。
刘福林：找后路，就是你有危机感就要找后路
曾子墨：找后路是现在南京的中小型开发商普遍面临的问题吗？
刘福林：那肯定是
曾子墨：你们彼此之间会谈到吗？
刘福林：都说难做呀，都说难做，这个像以前那样的情景可能不会再现了，不会再现了，以前国家的房地产方面不成熟嘛，拿地也很便宜，你找十年前八年拿的地，几万块钱拿的一亩地，存到现在开发，像这种情况是没有了。
曾子墨：除了生猪养殖，现代农业，大家想到的后路还有什么？
刘福林：它有些这个，农业东西多了，水果、粮食都可以，这个现在种粮食种得好，也能赚钱。

曾子墨：采访的过程当中，不少南京的中小型房地产开发商都纷纷表示，房地产行业的暴利时代已经终结，过去的黄金十年不会再现，国家的政策不支持房价大幅地上涨，也不支持房地产行业的迅猛发展。身陷巨大的危机当中，他们不得不寻找新的出路，而养猪作为这些房地产开发商一种全新的尝试,是否会成为下一个投资获利点，也许只有时间能够为我们证明。

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