中国的房地产业已经开始衰退了吗？
盛大林

上海社会科学院房地产业研究中心理事顾建发撰文认为：我国的房地产开始进入衰退阶段！顾在文中称，目前中国房地产业的交易量急剧减少，房价涨幅减缓并出现下跌迹象，市场推出楼盘逐渐减少，实力差的发展商难以维持，这都是楼市衰退的特征。而土地流拍现象屡屡出现，并有大量土地以底价成交，甚至不惜高昂代价退地自保，则是房地产市场衰退的现象。（据9月3日《东方早报》）

房价的“拐点”真出现了吗？楼市僵局何时能打破？房价是不是只能涨不能跌？……去年以来，楼市一直处于舆论的中心而且众说纷纭。不过，“衰退”之说好像还是第一次出现。

中国的房地产业真的已经开始衰退了吗？当期市场的表现，是一个重要的依据。就像顾先生所说的那样，投资量减少、交易量萎缩、价格下滑等，确实是衰退的表现。不过，这只是“衰退”的必要条件，而不是充分条件。要判断某个市场是否衰退，不仅要看当期的市场表现，而且要看长期的市场趋势，比如某种表现是不是暂时的、有没有从根本上改变市场走势。量价等各种指标的波动是市场上的正常现象，绝不能仅仅因为量价齐跌就断定市场出现了衰退。

的确，近一年来的楼市出现了种种衰退的迹象，比如深圳上海等一线城市的房价明显下跌、二三线城市的房价也稳中趋降，房地产投资明显减少，市场交易量急剧萎缩，土地流拍频频发生，退地现象屡见不鲜，不少开发商挣扎在死亡的边缘，房地产中介机构经营惨淡甚至关门歇业……不过，这些现象并没有改变房地产市场的宏观形势。

中国的城市化进程正在快速推进。自1998年以来,我国的城市化率以每年2%左右的速度在增长，这意味着每年都有数以千万计的农民变成市民，而且这个进程至少还要维持10年以上。这些新市民带来的刚性住房需求是天量的。除此之外，随着城镇居民收入水平的不断提高，改善性的住房需求也在不断扩大。这些都将为我国的房地产市场提供稳固的支撑。而与需求巨大形成强烈反差的是土地供应的日益趋紧。由于人多地少，我国已实行最严格的土地管理制度。随着18亿亩耕地“红线”的逼近，商品房土地供应必将更加严格。这种供不应求的预期也决定了房价的上涨趋势。

肯定有人要说，现在的事实是大量的商品房卖不出去、土地的招拍挂时以流拍而收场。这确实是事实。不过，这只是暂时的现象。大约一年前的三四年间，楼市投机过甚、房价上涨过快，几年的“疯狂”之后进行一些调整是很正常的，甚至房价继续下行、交易继续萎缩也是可以预期的。不过，这种调整只是挤掉了楼市的泡沫，却没有消灭刚性的需求，楼市的长期供求关系并没有改变。现在商品房滞销不是因为市场无需求或者买不起，而主要是因为大多数人持币待购，加之政府推出了诸多抑制住房消费的调控政策。这种等待和压制实际上正在积蓄大量的住房需求，积聚的需求一旦爆发出来，就会带来新一轮的房价上涨。

总而言之，中国的楼市仍处在一个上行的周期，这个周期至少还将持续十年。目前楼市的衰退现象只是周期内的一次调整，这次调整的幅度即使再大一些，也不会改变总体的发展态势，除非中国的宏观经济或发展战略发生逆转——只要城市化的发展战略不改变，楼市就不会衰退；只要中国经济继续快速发展，楼市也不太可能衰退。顾先生之所以得出错误的结论，主要是因为他“只见树木，不见森林”，把市场的波动或调整当成了发展周期的转换。

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