2007年9月27日，宏观调控使出“杀手锏”：央行将第二套住房的首付比例至40%以上，同时将住房贷款利率提高至基准利率的1.1倍。

　　转眼“9·27”新政已出台一年，新政不新了，但它作为“压死”骆驼的稻草的威力依然不减。一年里，广州的楼价上演了“高台跳水”：从去年10月份的11574元/平方米，下降到今年8月份的9078元/平方米，跌了21.5%；发展商从高价惜售到降价清盘，土地从香饽饽变成烫手山芋，投资者从纷纷涌入到抛售推出，消费者从疯狂抢购到争相退房，9·27如同一个导火线，激发了一年间房地产行业的风云变幻。

　　■回顾

　　“9·27”新政出

　　楼市降价旋风吹遍全国

　　“真没想到，市场从一片大好‘嘭’的一声就摔了下来。”海珠区一楼盘营销总监肖小姐说。而“9·27新政”，则被多数业内专家看做这次楼市风云突变的一声惊雷。

　　“真没想到，市场从一片大好‘嘭’的一声就摔了下来。”海珠区一楼盘营销总监肖小姐说。而“9·27新政”，则被多数业内专家看做这次楼市风云突变的一声惊雷。

　　从那时开始，首先由广深首发、蔓延至珠三角降价潮升起，开发商的降价幅度和手段都更为明显。虽然当时有广州开发商策划人员认为，消费者对二次房贷所带来的利率增加并不那么敏感，但自此政策出台后，房地产市场一路低迷、房价大幅跳水是无可争辩的事实。

　　国内地产龙头企业万科紧随9·27新政而动，从去年11月开始，在全国范围内陆续降价，但当时国内其他大发展商尚未有较大动作；而中秋前夕，万科再次领跌楼市，上海、南京、杭州、宁波等地楼盘打出超低折扣，这次“领跌”名符其实，无论是大开发商还是中小开发商，即使不明言，也多少低调降价。广州另一大发展商合生创展在2月份有个别楼盘打出7.5折，但整体大调价还是年中才开始。南国奥园果岭壹号在开盘时价格达1.1万元/平方米，但后来由合富一二手联动，大户型内部已降到6300元/平方米起。有地产人士表示，如果大型发展商早点跟进万科急降，可能会比现在取得更好的成绩。

　　有统计数据显示，从去年7月到今年7月，中国商品房平均售价增幅仅为一位数，而且，与今年年初的高峰水平相比，现在的房价均大幅跳水，此外，成交量也明显萎缩。

　　以广州为例，去年10月一手成交价为11574元/平方米，而今年8月一手成交均价为9078元/平方米。而根据深圳市国土资源和房产管理局官方网站的统计数据，9月16日至21日一手房成交均价为10705元/平方米，比今年5月的11014元/平方米的最低点更低。深圳去年10月的数据则为17350元/平方米，相比广州跌幅更大。此外，广州一手成交面积由去年10月的94.44万平方米跌至今年6月的66.64万平方米。

　　■现状

　　观望情绪愈浓

　　购房意向跌至九年最低

　　未来三个月打算买房的居民人数占比为13.3%，分别比上季和去年同期下降1.8和2.8个百分点，创1999年调查开始以来最低水平。

　　普通白领谢女士如今最关心的便是房价的走势，“听说将来房价会暴跌，我想即使不降太多，至少也会再降一些吧。”谢小姐的看法代表了目前多数消费者的观点，看跌楼市已成为一种普遍预期，而一年多以前，人们还担心楼价继续攀高而排队买房。

　　二套房贷新政对换房和投资客是打压，但对首次置业者却是“福音”：可以办理三成首付，更主要的是由此带来房价的下调，使很多租房人有可能在今后买到一套属于自己的房子。

　　然而，受我国经济增速放缓以及美国等发达国家金融危机的影响，我国居民信心不足，观望情绪更趋浓厚，购房意向降至九年来最低。近日，中国人民银行公布对银行家、企业家和城镇储户三大类人群的最新季度调查显示，居民对未来增收信心不足，投资和购房意愿持续下降。未来三个月打算买房的居民人数占比为13.3%，分别比上季和去年同期下降1.8和2.8个百分点，创1999年调查开始以来最低水平。

　　面对消费者的观望甚至明确等待，不少开发商亦表示“不敢盲目出货”、“再等等”，往年的“金九银十”也不再成为推盘必抢的最佳时段，佳大银湾的项目负责人均表示，现在行情不同了，要先做好产品再推出，才可能有市场。而已有楼盘在售的不少开发商则趁国庆长假推出优惠措施以求清盘。

　　■救市

　　政府出手干预金融

　　稳定楼市成期望

　　寒桐投资总经理韩世同、中国著名品牌营销专家陈真诚均认为，只有二次房贷政策松绑，才算真正的稳定房地产市场的举措。因此目前对于9·27新政松绑的呼声也越来越高。

　　9月18日，政府的救市“组合拳”打出，股票连续两个交易日都大涨。而专门针对房地产市场的政策松动则迟迟未现，业内人士认为，尽管双率下调从理论上会对楼市有积极的影响，但影响十分有限。寒桐投资总经理韩世同、中国著名品牌营销专家陈真诚均认为，只有二次房贷政策松绑，才算真正的稳定房地产市场的举措。因此目前对于9·27新政松绑的呼声也越来越高。

　　9月20日，中国房地产协会副会长、秘书长朱中一表示，中房协日前给国务院有关领导上书了一份房地产政策调整建议，主调是改变目前“严厉”的房地产调控政策，改为“适度控制”。而中国住宅房地产研究会副会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，现在到了政府紧急采取措施的时候了。以二套房贷款政策为例，过去是打击炒房而出台了抬高二套房首付比例等政策，现在房价下降，炒房比例较低，而以改善自身居住条件为主的二套房购买行为应该被视为常态，不必再刻意打压。

　　广州寒桐投资顾问总经理韩世同则认为，政府稳定房价的措施宜早不宜迟，若非如此，房价不断下跌，且下跌预期不断深化，购房者信心降低，或者将资产用于其它行业，即使政策调整也未必有人买房了。“对于改善型二次购房的消费者，在还清第一套贷款之后，就应按首次贷款的利率计算。”

　　作为开发商，潘石屹也发表了他立足于市场供求关系的“救市论”：目前，我们呼吁救市，是看到许多房地产公司在生死线上挣扎，如果大面积的房地产商死亡，不仅不会使房价下降，反而会上涨，因为供应减少了；还会引起经济的萎缩，失业率提高，金融机构和银行的安全也会受到威胁。

　　■后市

　　短期内政策难松

　　动楼市回暖尚待时日

　　尽管业内对政策松动的期望一致，但对于“政府何时真正采取行动”的问题，专家与开发商均认为并不明朗，目前还看不出二房贷政策有松动的迹象。

　　尽管业内对政策松动的期望一致，但对于“政府何时真正采取行动”的问题，专家与开发商均认为并不明朗。盖天佐认为，目前还看不出二房贷政策有松动的迹象，两率下调与房地产的调控关系也不紧密。中国著名品牌营销专家陈真诚认为，至少5年内，从严的土地政策不会松动，所以像9·27这种专门针对房地产的政策也难以松动。

　　今年6月，媒体曾报道深圳四大银行放松二套房贷的消息，但该现象一经刊出，银监局就对包括国有四大行在内的多家银行传达了严格执行二套房房贷政策的要求，可见国家并未有松动二套房贷的考虑。

　　中国著名品牌营销专家陈真诚还进一步指出：“事实上，目前的房价还很高，通货膨胀也很高（8月CPI4.9，有多种因素在内，其中是去年8月的CPI突然升很高，使得今年8月的同比基数高了而降低了），今年以来的房地产投资增长了20%多，投资增长依然可观。尤其是现在政府关注民生，重点在做一套房的住房保障工作，不鼓励二套房的投资投机。”

　　对于后市，盖天佐认为，楼市的发展摆脱不了宏观的经济环境，“从目前楼市的形势看，这种调整期我估计要持续到2008年中期才能见底，之后是一段往复；而到2009年中期才有机会逐步回暖，并迎来新一轮的繁荣期。”

　　■效果

　　政策作用显现二套房贷打压消费者

　　在9·27新政之前，房地产行业发展势头强劲，“国八条”与“国六条”均未起到显著效果，楼市在经过短期观望之后，又重新迅猛向上。中信保利达地产（佛山）公司工程总监喻海文提出“摩擦力说”，认为宏观调控只是增大了市场运行的摩擦力，而不会改变方向。与前两次政策调整时地产行业势头正劲不同，此次全国性的调整却是更多看到了经济下行的势头。此时严厉的9·27新政及一系列调控作用开始显现，市场的投机投资行为减少，楼市泡沫被挤出。

　　中国著名品牌营销专家陈真诚在接受记者采访时说，“通过打击二套房的投资、投机者，释放市场将异变的信号，从而改变了房地产预期，改变了房价的走势。这是最大的功绩，也是引发多米诺效应的第一张骨牌。”

　　穆迪机构董事长盖天佐分析指出，9·27二套房贷新政，对于这轮房地产市场的逆转起了决定性作用。在此之前的一系列宏调调控政策，很多都是针对发展商的，但是在当时条件下发展商的融资渠道较多，抗宏调的能力相对比较强，因此很多政策收效甚微。而二次房贷新政直接针对购房者，对换房型买家形成打压之势，能有效地抑制需求；尤为重要的是，首付和贷款利率的提高，对投资客的打击十分厉害，使得不少投资客观望或离场。而真正有自住需求的买家，其收入水平远不能支撑那么高的房价，因此房价只有猛烈地摔下来。

　　尽管如此，中国著名品牌营销专家陈真诚认为，目前无论是房价还是通货膨胀率都依然很高，8月27日，央行、银监会出台了《关于金融促进节约集约用地的通知》，继续收紧房地产金融；9月2日，银监会继续表示，对中小企业贷款进行独立监督，严格管理贷款用途，直接支付到最终用户的户头上，不准将贷款变相用于房市股市，银政打压依然存在。

　　（本报记者 邹阳军　实习生 韩见 http://epaper.nddaily.com/E/html/2008-09/26/content_583445.htm）