陈真诚：土地政策不救市（一）

——金融危机下的房地产深度分析之十

文/陈真诚

(内容导读：国务院接着在财政新政策出台后的第二天就又发布关于印发《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》的通知，意味着，即便任凭地方政府如何灵活地出政策救市，但土地政策依然从严，不能允许地方政策为救市而改变；意味着中央政府目前对房地产市场影响深远的从严土地政策和关系开发贷款的政策没变，对房地产调控的基本政策没有多大改变…)

财政新政策救市，土地政策没有参与

为应对美国次贷危机引发的金融危机带来的威胁，并基于关注民生问题前提，加大保障民生力度，刺激经济增长，10月22日晚间，根据国务院统一部署，财政部以《加大保障民生投入力度 解决低收入群众基本生活》为题，出台了一系列被绝大多数舆论解读为救市的计划。计划中，涉及房地产市场的内容有四条：一是，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。二是，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。三是，加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。四是，近日发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。

这一新政策一出台，便引起了房地产业、金融业尤其舆论界的高度关注与争论，争论的焦点主要在于这一新政策是否意味着中央政府开始大举救市以及救市到底效果有多大。本文作者陈真诚此前已经撰文指出，细细解读这个政策，不难发现，这个政策依然是基于民生问题的政策，与此前一些舆论所渲染的大救市不同，而是以做好住房保障为前提的政策。而且，新政策是以财税手段为主的政策，金融方面的调整并不大，舆论一直最关注二套房房贷政策并没松动。新政策出台的其目的与动机，意在刺激消费，刺激经济增长，主要内容是针对个人首次购买90平方米及以下普通住房的自住型消费性购房，并非针对投资性购房，不在于救房价救开发商，不在于托市、维持高房价。因此，可以说，这一新政策，降低了首次购买90平方米及以下普通住房的购房门槛，减轻了首次购买90平方米及以下普通住房的买房人的买房压力，是扩大需求的应时之策，可能对90平方米及以下普通住房的房地产市场产生一定的刺激作用，可能减缓解房价下降的速度，降低房价非正常性快速暴跌的可能性，但不会对房地产市场整体产生太大的影响。尤其是，在新政策中，不但房地产交易环节的营业税等没有发生改变变化，而且，特别在开发商贷款等金融政策、土地政策等方面更没有发生改变，这说明房地产业的基本市场环境和调控房地产的相关基本政策不变。因此，新政策对整个房地产大势不会产生太大的影响，房地产业普遍缺钱、开发商普遍遭遇资金短缺压力的局面依然不会有太大改观。

特别地，也舆论界、房地产业界太关注房地产市场是否需要救市以及财政新政策对房地产可能产生影响这些内容，所以大家都在关注、讨论财政新政策。而忽视了最近出台的另一个与整个房地产行业有关的《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》。无疑，与《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》直接相关的部门，就是没参与到所谓救市的财政新政策中去的国土资源部。

前脚出台财政新政策，后脚接着再念土地政策紧箍咒

就在财政新政策出台后的第二天，即10月23日，国务院接着发布了关于印发《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》的通知，要求有关部门认真贯彻执行。《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》提出，我国土地利用规划遵循的基本原则是严格保护耕地、节约集约用地、统筹各业各类用地、加强土地生态建设、强化土地宏观调控，规划期内全国耕地保有量2010年和2020年分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩。

其实，财政新政策所作用的对象，只是整个房地产领域中相关于90平方米及以下普通住房的一小部分，尤其是与房地产开发贷款政策和土地调控政策没多大关系，对房地产市场大势没多大影响。而《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》的内容，对整个房地产市场预期、对政府是否真的是在救市、地开发商贷款和土地政策是否变化等有着不可忽视的影响。本文作者陈真诚分析认为，这是因为，与《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》相关联的，是8月27日出台、限制向房地产开发商贷款的《关于金融促进节约集约用地的通知》。因此《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》的出台，意味着中央政府目前对房地产市场影响深远的从严土地政策和关系开发贷款的政策没变，对房地产调控的基本政策没有多大改变。《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》再次重申强调了规划期内全国耕地保有量2010年和2020年分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩这条红线，再次重申强调了节约集约用地，就意味着从严土地政策不会因救市而松动，意味着《关于金融促进节约集约用地的通知》这一限贷令政策没有松动，意味着即便两次下调两率却依然收紧开发商贷款，即使政府救市而关于开发贷款等金融政策不会松动。

开发商普遍缺钱，更难因救市新政策而乐观

目前，客观而言，时至今日，房地产预期持续深度异变，消费者持续观望，整个房地产市势持续低迷，房地产成交持续清淡，进而，房地产景气度持续走低，整个房地产市场深感缺钱的烦恼，不少开发商普遍遭遇了资金短缺的压力。这是谁也无法否认的事实。

江苏省统计部门曾对1545家重点房地产开发企业进行的调查，调查结果显示，今年上半年，被调查企业中近三成房企承认资金紧张。

在目前，普遍面临资金压力的开发商，一方面，销售不畅使得销售回笼资金变得非常缓慢，另一方面，通过资本市场融资也不容易。9月9日，中国证监会有关负责人证实，证监会已根据市场关注及建议明确提出“平衡资金供求，控制新股发行节奏”原则，近期内地新股发行(IPO)正在放缓。今年内地新股发行较去年下降一成二左右，至八月底，发行新股七十三只，前六个月发行五十九只，七月份和八月份发行十四只，其中前六个月，平均一个月约发行十家，七月份发行九家，而八月仅发行五家。已过会的中国建筑等三十余家公司并未获正式上市批文。除IPO从紧控制外，已上市企业增发更难获得通过。于是，一些开发商选择了发行债券来融资。9月5日，万科以平价发行总额不超过59亿元、5年期固定利率的公司债券。而7月份以来，已有保利地产公布发行43亿元债券、中粮地产公布发行12亿元债券等。

央行9月22日公布的2008年第三季度全国城镇储户问卷调查情况显示，3季度城镇居民当期收入满意指数为15.3%，分别比上季和去年同期下降2和5.7个百分点，未来收入信心指数为19.3%，分别比上季和去年同期下降1和4.5个百分点，双双降至2006年以来的最低水平。未来3个月打算买房的居民人数占比为13.3%，分别比上季度和去年同期下降1.8和2.8个百分点，创1999年开始此项调查以来的最低水平。在调查的7个大城市中，北京、上海、天津和广州等一级城市未来3个月打算买房的居民人数占比均不足10%，低于全国平均水平。

国家发展改革委、国家统计局调查显示，8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，涨幅比7月低1.7个百分点，环比下降0.1%。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.5％，涨幅已经连续8个月出现回落，环比再降0.1％。

从2007年10月开始，房地产行业已连续三个季度行业景气指数下降。消费观望情绪从珠江三角洲开始向全国蔓延。9月18日，国家统计局发布了8月份的国房景气指数为101.78，比7月份回落0.58点，与去年同期相比回落2.70点，为近10个月来最低点，这也是该指标连续第9个月环比回落，也是今年5月份以来连续第4个月的同比回落。国家统计局10月21日公布的9月份的国房景气指数和固定资产投资数据显示，9月份“国房景气指数”为101.15，同比回落3.84点，环比回落0.63点——这是自去年12月起该指数连续第10个月环比回落，也是今年5月份以来连续第5个月的同比回落。9月份全国房地产开发投资、资金来源、土地开发面积、房屋施工面积等分类指数均比8月份出现了不同程度的下降。其中，房地产开发投资分类指数为103.22，环比回落1.18点，同比回落0.85点。土地开发面积分类指数为95.69，环比回落0.73点，同比回落1.89点。房屋施工面积分类指数为104.56，环比回落0.66点，同比回落0.99点。资金来源分类指数为95.13，环比回落2.13点，同比回落8.46点。值得注意的是，1至9月份，全国房地产开发企业到位资金28083亿元，同比增长10.7%，其中，来自企业自筹渠道的资金同比增长33.4%达11163亿元，占比高达39.75%，国内贷款则增长8.6%为5563亿元，占比达19.8%。

目前，消费者持续观望乃至弃购，房地产需求明显减少，房地产销售面积的急剧下滑，而供给一直在增加，导致市场出现了严重的供大于求的问题。

统计数据显示，2008年以来，房地产销售面积逐月下滑。2008年前8个月，商品房销售面积比上年同期下降14.7%，住宅销售面积下降14.9%，降幅比一季度降幅分别加大13.3%和14.6%。7月份，房地产销售面积同比下降26.8%，环比下降27.1%。9、10月份，商品房交易量持续下降，并呈加速趋势。

房地产销售面积的急剧下滑，是由多方面的原因造成的。首先，2006年下半年以来，商品房价格和土地价格上涨过快。其次，房地产供应持续增长，开发商的土地储备和在建新面积大规模增加。第三，2007年9月27日，以央行、银监会出台927房贷新政为标志，房地产预期开始发生根本性逆转，房价开始正式全面步入下降通道，消费者不断加深观望，乃至弃购。第四，约自2007年下半年以来，国内经济景气下滑，通胀居高不下，使得房地产行业的运行背景发生根本转折，消费者纷纷减少乃至放弃购买计划。第五，由美国次贷危机引发的金融危机，持续打击国际经济增长预期，中国房地产预期也进一步受到打击。第六，也是最为关键的一点，时至今日，房价调整仍不充分，现实的房价依然过高。而就在一片房价走低的预期下，大多数开发商不愿意降价，与消费者纷纷要求降价的愿望形成对抗式矛盾，进而进一步影响了消费者的购买情绪，进一步形成有效需求的空缺。本文作者陈真诚分析认为，在多种因素的作用下，从种种迹象看来，房价的调整，整个房地产的调整，还只是刚刚缓慢地拉开序幕，距离接近尾声还为时尚早。

目前，房地产行业景气度持续回落，房地产泡沫开始破裂，这将加剧消费者的观望，进一步促使全国性房价继续下降，使得开发商销售变得进一步艰难，不少开发商面临的资金压力可能进一步加大，进一步加剧房地产业资金链的紧张。

不久前，一份《2008年中国房地产行业资金报告》分析称， 2008年房地产业资金缺口6730亿元，房地产业资金趋紧的特点在2008年下半年开始集中体现。2009年房地产业资金缺口可能更大。而国泰君安6月的一份研究报告指出，2008年房地产行业资金缺口更多将达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。

如此看来，即使财政新政策有可能在一定程度上增加部分90平方米以下房地产产品成交，但整个房地产大势不会发生多大改变。本文作者陈真诚分析认为，在行业集体贫血、大多数开发商甚感资金压力的今天，开发商难因财政新政策而变得乐观起来。尤其是，不但财政新政策对开发商的影响不大，而且，尽管消费者比较关注新政策，但目前表现出来的情况依然普遍观望。

（待续二）

（营销策略与投资顾问工作联系作者陈真诚：QQ:70479688，请注明具体事宜；手机13808420007，不回打“未接电话”。本文系根据本文作者陈真诚在“房地产专家媒体”QQ群回答记者提问等内容整理、修改而成。QQ群号为71146104，限公开出版发行或播出的大众媒体记者、编辑加入，申请加入者需要注明）

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