陈真诚：土地政策不救市（二）

——金融危机下的房地产深度分析之十

文/陈真诚

(内容导读：国务院接着在财政新政策出台后的第二天就又发布关于印发《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》的通知，意味着，即便任凭地方政府如何灵活地出政策救市，但土地政策依然从严，不能允许地方政策为救市而改变；意味着中央政府目前对房地产市场影响深远的从严土地政策和关系开发贷款的政策没变，对房地产调控的基本政策没有多大改变…)

（承前一）

“限贷令”从严限制贷款，缺钱开发商更难从银行贷款

土地问题，实际上是政府在房地产乃至整个国民经济决策中最为关注的问题之一。因此，可以说，在宏观政策中，从严的土地政策在近期内是不可能松动的。

2007年的国土资源部39号令规定，地方政府拍卖土地，土地出让金可以分期付款，却不可分期获得土地使用证，只有全部土地出让金付清之后开发商才能够获得土地使用证。

而后，2007年9月27日央行、银监会联合出台“房贷新政”，及其后发布的“补充通知”，对相关问题进行了明确而严格的规定。

在离出台“房贷新政”整整11个月后的8月27日，央行、银监会再次联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》（以下简称“限贷令”），使得房地产开发贷款政策进一步收紧。时至今日，尽管央行最近已经两次下调利率和商业央行存款准备金率，但大多数开发商依然很难从银行获得开发贷款，所面临的资金压力依然不减。

可以说，在去年的“房贷新政”及其“补充通知”和“土地新政”的基础上，结合国土资源部39号令，“限贷令”对相关金融、土地政策的执行进行了更明确的细化。

“限贷令”进一步明确加强了对土地方面的信贷管理，对不同的房地产项目，采取不同的信贷政策，或是审慎发放贷款，或禁止发放贷款。从土地的性质入手，严格按照促进节约集约用地的原则，坚决禁止金融机构向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款，即使是土地储备贷款也有严格的限制。《通知》规定，对国土资源部门认定的房地产建设用地，超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的房地产项目，应审慎发放贷款。对闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年。

由于房地产业属于资金密集型产业，严格实施“限贷令”，远比缴纳闲置费更为严厉，就意味着房地产业或将告别人人皆可做开发商的时代，意味着那种房地产开发商可能利用很少资金就可能实施滚动开发现象将成为过去。因此说，“限贷令”实际上就是要求一家企业必须有雄厚的资金实力才能进入房地产市场，从而提高了房地产开发商进入房地产市场的门槛，对目前房地产开发企业良莠不齐现状产生巨大挤出效应，使得过去以来的那种“空手套白狼”的房地产投机式经营等方式将逐步退出市场，使大量自身资金实力不够的房地产开发企业被淘汰出市场。这无疑将加速房地产行业洗牌，为那些有资金实力的开发企业留下更好的发展环境和发展空间，为行业提升提供好机会。而“限贷令”同时也指出，在符合国家各项政策和金融机构贷款条件的前提下，要优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设，将为那些积极提高技术、注重环保、节约资源的开发企业提供了发展支持。

“土地新政”规定，对于土地闲置满一年不满两年的，需要按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。源于落实“土地新政”精神的“限贷令”，彻底消除了房地产开发商就搁置多年的土地从银行获取贷款的可能性。本文作者陈真诚分析认为，在当今房市情势下，政府再次强调土地政策从严，无疑释放“限贷令”政策可能不会有多大程度松动的信号，这将使得过去一些盲目大量买地囤地的开发商的资金链进一步紧张，迫使其加速开发、合理定价加快销售，或吐地增加二手土地的上市供应降低地价，或因资金链断裂而倒闭退出市场，从而加速房地产行业的深度洗牌。

土地政策将继续从严，房地产行业洗牌大势不改

无疑，自“限贷令”出台后，无论为应对金融危机可能带来的风险，或是为防止经济下滑，也或为了救房市，但中央政府在继续执行从严土地政策方面没有任何松动。

由于一度实行从紧的货币政策，尤其加上金融危机让商业银行更加强了风险控制意识，商业银行对房地产开发商的贷款已是非常谨慎，但对于信誉度较高、平时合作较好、有资金实力的大中型房地产开发商实际上一直在利用有限的信贷规模提供继续支持。因此，在以后，那些信誉度高、有资金实力的大中型房地产开发商无疑将依然得到相对大的贷款支持。这就意味着，一些不讲信誉的大中型或中小房型地产开发商，想从银行获得融资将更加困难。将来，房地产业的进一步洗牌，将促进房地产行业大开发商格局的形成。不管是在大城市还是中小城市，单个项目融资的房地产开发商融资会越来越难，将有越来越多的中小房地产开发商被并购和项目被转让。

在房地产市场一片观望、房地产开发商面临大浪淘沙之际，国资委曾高调表示将主动推进地产央企的重组进程，其中以房地产业作为过渡的中央企业将会逐步退出。8月中旬，国务院国资委主任李荣融在国资委召开的新闻发布会上透露，奥运会后，国资委将再启中央企业重组一事。暂定房地产作为主业的房地产央企总数继续维持不超过15家。相当一部分央业的房地产业务，只是作为一个过渡，将会逐步退出，企业主业之外的辅业资产都须进行主辅分离改制。根据国资委的资料显示，目前169家央企当中，涉及房地产业务的有80%，达130多家。国资委的这一举动，无疑将加剧房地产业洗牌的市场气氛，将以示范效应和市场信号传播而推进房地产业洗牌的进程。

此外，过去，由于一些商业银行大量贷款给开发商买地，或直接参与买地囤地，事实上在怂恿开发商大量囤地圈地，助长了“地王”诞生，推高了土地价格，提高了开发商的土地成本和消费者购房价格中的地价成本。如今，“限贷令”规定商业银行不能筹措资金买地，要求严格商业性房地产信贷管理，金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款，这将减少或杜绝银行参与房企购地囤地的现象发生，有力遏止或减少未来“地王”再出现，促使土地价格回落，降低开发商未来的拿地成本和拿地难度，将推动民生地产房价回落。

如今，国务院接着在财政新政策出台后的第二天就又发布关于印发《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》的通知，意味着，即便任凭地方政府如何灵活地出政策救市，但土地政策依然从严，不能允许地方政策为救市而改变；意味着中央政府目前对房地产市场影响深远的从严土地政策和关系开发贷款的政策没变，对房地产调控的基本政策没有多大改变；意味着，将通过严格控制房地产开发贷款而提高房地产行业的入市门槛、加速房地产行业洗牌的“限贷令”，依然不会有太大的松动；意味着开发商资金短缺的压力依然没变，房地产行业的洗牌局势依然继续，将有不少中小房地产开发企业将被淘汰。只是，本文作者陈真诚分析认为，由于大部分90平方米及以下普通住房是中小开发商开发的，因此，财政新政策可能让部分开发90平方米及以下普通住房的成交有部分放大，可能将起到救助部分中小开发商的作用，可能将在一定程度上救助一些中小开发商免于被淘汰或延缓淘汰进程，可能在客观上起到在一定程度上延缓房价下降速度、延长房地产此轮调整周期、使得整个房地产的洗牌进程拉长的作用，但难以改变房地产行业大洗牌的局势，不少开发商依然难免被淘汰的结局。当然，这种行业大洗牌，有利于促进房地产资源重新分配，促进房地产市场做到更理性、更健康地可持续发展。（完）

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