牛刀：民生住宅是中国房地产最大的市场

11月22日，作为一家名不见经传的风投公司——大连国银，依然向牛刀博客投资两千万，打造最权威的中国民生经济思想库。因与大连国银总裁王伟的合作，才有了我们这次对话。应该说，我们的合作是划时代的，是中国创意经济的一次有意义的探索和尝试，相信也是未来新经济的一个方向。现将对话照录如此，与广大网友共勉。

牛刀：你好，王伟，能与你合作，我感到非常荣幸。

王伟：我一直想和你合作，尽管与你见面的时间不长，但你的博客我早已熟知一二。这次有辣姜的牵线，让我得偿所愿，也是人生一大幸事。我对我们的合作充满信心，只要我们不偏离方向，我相信在未来中国经济的发展中，也有我们的努力。

牛刀：看来博客的世界真是很奇妙。不过，尽管在地产博客当中，我的流量和影响力还可以，但在整体博客中，我还排不上名次。我不知道你是怎么注意上我的？

王伟：为了投资博客这个项目，我们也做了很大的努力。我们一开始就锁定在财经博客中，可以说，中国各大网站的财经博客都是我们关注的对象，很多人都具有成长性，也有很多博客做的非常好，相信未来我们还有同他们一起合作的机会。

不过，对牛刀博客，我们关注的是三件事：一件是同徐滇庆教授的打赌，我们查过徐滇庆教授的资料，应该是个真正的了不起的经济学家，他的主要著作《房价与经济泡沫》我们也拜读过，写得很不错，但对经济大势的评估上却失之毫厘，在这场赌局中输给了你。从结果上来看，我们有理由相信，你对经济大势的判断上比他更胜一筹。我们分析的原因是，牛刀对中国国情更了解，对民生经济趋势走向看的更清楚，才敢于在房价最高的时候赌房价下跌。

第二件事情就更奇怪了。今年的7月，也是11日，这一天我记得很清楚，国际原油价格当天突破了147美元，全球经济界一片惊呼，有经济学家预测，原油价格很快突破200美元，而正是在这样的情况下，你预测国际原油价格很快跌破100美元。我不研究国际经济，对原油价格走向也不是很关心，当时并不在意你对原油价格的预测是否准确，只是有一点与你有同感，你说美国是车轮上的国家，不可能容忍资本投机炒家无休止的炒高原油价格；就像中国的房价一样，中国住宅用地的所有权是民众，中央政府不可能无视房价暴涨的行为。这样的投机，最后的结果只有两个：要么价格猛涨导致经济崩溃，要么价格暴跌回归到一个与经济发展与民众收入水平相均衡的状态。事过四个月，国际原油价格已经跌破50美元了，不得不让人信服。因为，全球没有一个经济学家，能够准确预测国际原油价格下跌。

第三件事是你认为中国政府不会救楼市。从目前事态发展来看，不管是中央政府还是地方政府实际上已经出手了，也就是说你的判断是失误的。但是，我们关注了你的判断依据，一是对宏观经济与楼市的关系判断是正确的，二是房价与购买力的理论是正确的。但是，一个经济的发展过程不是仅仅依据市场，还有赖于对各方经济利益的平衡，用凯恩斯理论来解释，政府就是起平衡各方利益的作用。我们认为，对政府目前的救楼市是不是正确，还需要时间来检验，但显然政府不会不考虑到楼市下滑对经济的影响。

瑕不掩瑜。你在对经济的研究上，许多观点和看法都发人深省，但是没有形成理论体系和专门学说，让我们看见了你的成长性和独特的价值。

牛刀：我正在作出努力。两年前，我就在设想，中国博客的发展前景应该比美国更为广阔，主要原因是，美国博客所有的中国都有，而中国博客相对拥有的言论自由是美国博客所没有的。这倒不是说美国博客没有言论自由，而是不那么重要，因为美国社会已经具有言论相对自由的媒体。这样，中国博客的正义感就特别重要，这与我一直力主经济的正义观是吻合的。

王伟：你所指的经济的正义观是什么？

牛刀：这个说起来就比较复杂了，我尽量说得简单一点。我所讲的经济的正义，主要是从宏观层面来说的，一是倡导社会建立公平合理的分配机制，这不仅仅是经济发展的基础，也是社会稳定的前提。恰恰相反的是，中国经济存在着大量的不公平，首先是产业领域的不公平，相对垄断的产业与新兴产业在税收、法理、分配上存在着制度设计上的巨大缺陷，直接导致了社会的两极分化；二是中国经济应该最大限度的避免通货膨胀，因为在中国恩格尔系数大于60%的群体非常庞大，通货膨胀是对最弱势群体的掠夺，这是一个经济高速发展的社会不应该出现的事。

王伟：我支持你的有关经济的正义的观点。我是做投资的，今天网络行业有前景我就投资网络，明天地产行业能赚钱我就投资地产。我的观点是，这个行业能发展对社会的贡献就大，而很少考虑在这种发展的元素中有多少正义的因子。社会的公平在我的理解中是有尺度的，这个尺度衡量的标准就是法律，一般来说，我不考虑法律以外的公平和正义，那是宗教考虑的问题。所以，也有网友评论说，你牛刀能出名是因为占领了社会道德的高地。

牛刀：哈哈，我没有这样以为。从我开博以来，也经过了不同的阶段。我开始时并没有打算做这么一个带公益性的为民生呐喊的博客，也没有从经济研究角度出发，我当时只是认为，随着博客的兴起，应该潜藏着巨大的商机。那时还没有BTOB、BTOC，也不知怎么运作。但我相信，我能把博客做好。但是，博客一做起来，我就发现我内心深处固有的许多对社会的梦想，在网络上找到了。因此，我是为着我的社会梦想在努力。我开始意识到，许多网民有着我一样的梦想。

我开始评论楼市是在2006年4月，深圳关内房价首次突破一万。那时，我自己已经买了房，而周围许多同事和朋友还正在想买房，那是一个急。仔细一算，我发觉他们中的绝大多数，无论如何努力，靠自己很难买得起房子。慢慢的，让我不停的探讨楼市和民生的关系问题，才发觉这里面的问题太大了。

王伟：是的，我看见你写给杭州市委书记的公开信，的确能引起许多思考。现在的问题是，开发商做惯了商品房，现在让他们当中的一大部分改做保障房，他们是否接受？因为利益完全不一样。最重要的是，如此一来，中国商品房的市场体系是不是就此崩溃？如果商品房的市场体系就此崩溃，那对中国经济来讲是前进还是倒退？

牛刀：我倒不认为，中国商品房的市场体系，会因为保障住宅的大规模开发而崩溃。我们现在所讲的商品房是指住宅、商业地产、写字楼，而在住宅当中，市场又分出普通住宅、高端住宅、别墅、公寓等许多品种，社会保障住宅只冲击普通住宅的市场，对高端住宅、别墅、公寓基本不构成冲击。

中国整个商品房的市场体系是由政府、土地、银行、开发商、代理商、服务商、购房者等多种要素所组成，有生产资料要素，也有非生产资料要素。从这一次地方政府救市的情况来看，市场化程度越高的城市，政府干预力度越弱，对整个市场体系影响也越小。严格的说，我们现在还没到彻底改变市场体系的时候，而是将一部分涉及民生的产品剥离出来，组成一个新的要素市场。但在组成这个市场体系的时候，千万要接受美国次级贷款的教训，对一些无力购房的低收入阶层应该提供廉租房。

中国的经济适用房政策，不一定市场化程度很高，但符合中国国情。在产业资本和银行资本混为一体的阶段，对社会的新兴阶层，也就是我们所说的中产阶层予以适当的鼓励，也是符合社会进步潮流的。我们没有必要让大量的刚刚开始累积财富的阶层，承受过高的房价，他们中的绝大多数还处在创业阶段，也是将来中国经济发展的有生力量。

因此，我们从商品房市场当中剥离出来的这个市场，对土地的供应、建筑的规划设计、住房的供应制度设计、银行的按揭设计都应该非常详实和完整，不要重犯制度设计上的错误。有必要形成一套法规，交由人大常委会研究。从未来五年的情况来看，民生住宅才是中国房地产最大的市场，聪明的开发商完全不要心怀抵触情绪，而应该积极介入。

王伟：你觉得这个市场有多大?

牛刀：从已知的情况来看，未来五年至少十万亿。加上未知的情况，也许还能增加五万亿。也就是说，未来五年平均大约三万亿。这是个什么概念呢？我们去年房地产业的销售收入是二点九万亿，对比一下，我们就知道这个市场有多大。现在，考验政府的，就是看如何解决好商品房的转型问题。

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