牛刀：6个城市高房价最早崩盘【展望09】一

如果我们试图从2008年，梳理出一条中国房地产市场走向的路径时，无论如何不能回避地方政府的救市行动，以及救市后将要发生的某些微妙的变化。不过现在来谈救市的对与错还为时过早，因此，本文只谈救市后的市场变化，以及对未来发展的影响。

地方政府真正开展对楼市的拯救行为，其实只有6个城市，那就是长沙、成都、重庆、南京、西安、杭州。媒体报道有18个城市，其实是一种误读，因为其他12个城市尽管出台了政策，但并没有违背中央政府的宏观调控的基本精神，只是在地方政府管理的权限内，就财政税费作了适度的松动。所以，真正最猛救市的城市只有以上6个。

这6个城市有几个共同点，一是都是省会城市，其中西安、重庆、南京还是计划经济时代的计划单列市；二是这6个城市都是诞生过地王的城市，其中，中国规模最大的地王光荣的诞生在长沙，北辰股份以92亿的超高价格摘取，当然，现在已经变成了烫手的山芋；三是这6个城市都是投机炒作最盛的城市，其中，2007年，杭州的新房换手率达到45%，就规模城市而言，这项指标应该为全球最高，超过炒房风最盛行的1996年的香港，而随之1997年香港楼市崩盘。

如果究其市场的本质，这6个城市还有一个特点不能不说，那就是2006年国八条的核心内容之一的9070政策，基本没有执行。尽管这6个城市，有的经济发展水平不错，比如杭州，人均可支配收入这几年一直排在前五位，但是，社会保障性住房投入却是非常稀少，而且，未来发展规划也不尽如人意。

那么，由此来看，不难明白，为什么这6个城市会用近乎疯狂的态度，出台大量的政策，动用大量的财政收入，去挽救楼市。确切的说，是动用大量的老百姓的财富，拼死挽救高房价。

现在来看，中央政府已经出台的所有措施，都保持了一个宗旨，那就是住房是民生所需，解决民众的住房问题是政府的职责。中央政府的9000亿的房地产投入，全部是用于兴建社会保障住宅。而这6个城市不仅不加大社会保障住宅的开发力度，反而为高房价推波助澜。长沙市政府财政补贴8万元，重庆市政府斥资100亿元，干啥呢?以鼓励中低收入阶层购房的名义，推进商品住宅的销售。实际上是政府在给开发商当高级售楼员，而动用的资源是财政收入，动用的是纳税人的钱，动用的是社会财富。

仔细研读这6大城市的救市政策，不难看出，基本具有异曲同工之妙。一是动用财政倾销商品房，无情的揭去了商品房的市场面纱，让官商合作的本质大白于天下，并告诉世人，我们现在的商品房在暴利的时候就是商品房，而在利润减少时就是政府的支柱产业；二是这6大城市的措施，无一例外的从土地政策的放宽、税费的减免、财政的资助等，几乎是在倾力为开发商解困，不是在维护楼市的健康，他们的观点很明白，挽救开发商就是挽救楼市；三是地方政府的出发点并不是促进楼市的成交，而是维护高房价。

那么，林林总总的地方政府救市措施出台后，效果如何呢？不用说，从杭州、南京、长沙、成都、西安、重庆这6个城市的市场表现来看，几乎无一例外的受到市场的抵制，成交量更加萎靡不振。只是到了中央三部委出台政策，央行开始降息后，成交量才略有放大。相反，坚决不救市的深圳等绝大多数城市，伴随着房价的下降，成交量正在持续放大，楼市的繁荣局面十分可期。也正是深圳这些城市，正在不遗余力的大规模兴建社会保障住宅，以民生为重，迎来楼市的新一轮繁荣。

不错，我们目前面临着十分复杂的经济形势，但这些不是我们破坏市场经济原则的借口。中央政府在这一轮经济政策的制定上，无疑具有一定的智慧，既要刺激消费，又要维护市场经济的公正和平等原则，捍卫广大民众的利益。从目前形势看，2009年，这6个城市的高房价面临难堪的局面，一方面是不降价就没人买，而另一方面政府又在力挺高房价，最后的结局就是，政府如果挺不住了，这6个城市的高房价也就崩盘了。