人民币持续贬值或将加速外资撤离中国房地产

来源：2008年12月5日 南方都市报 http://news.gz.soufun.com/2008-12-05/2264209.htm

12月1日，中国外汇交易中心公布的美元兑人民币中间价比前一交易日大跌了156点，达到6.8505元；而在国内现汇市场，人民币也报出1美元兑人民币6.8848元，以跌千分之五或449点的下限而宣布跌停。12月2日人民币继续大跌，兑美元中间价为人民币6.8527元。

一些地产专业人士表示，这或将成为人民币贬值的信号，同时也意味着外资对投资的内地房产的回报预期进一步走低，甚至有可能加速其撤离的步伐。

人民币或将持续贬值

在11月的第二周，央行行长周小川就曾透露不排除人民币贬值的可能，此番中间价156个点的下跌，被很多人视为人民币或将贬值的信号。

中国著名品牌营销专家陈真诚表示，人民币贬值，一方面可能会意味着国内的通货膨胀继续回升，在经济下降乃至停滞的时期，或促使央行再行改变货币政策。另一方面，人民币对外贬值，意味着外资投入中国市场尤其以人民币计价的不动产市场的投资回报预期可能将进一步走低。这样，就可能降低外国投资者调低对投资中国房地产市场回报价值的估值，尤其改变一些投资银行、媒体对中国房地产市场的潜力评价之舆论，进一步促使国内投资者看低房地产投资回报预期而继续观望或远离房地产市场。

不过，世邦魏理仕广州分公司投资部副董事严思慧则表示，12月1日人民币对美元汇率大幅回落，主要原因是当日北美早盘受欧洲、澳洲等地区市场疲弱的经济基本面、以及本周新西兰联储、澳洲联储、欧洲央行和英国央行等多个国家和经济体将相继公布利率决议，市场预期降息空间将会加大，短期内对美元会构成利好这一背景下，致使美元走强，人民币对美元出现了大幅回落。这次人民币贬值是否就是人民币进入贬值周期的信号，仍值得商榷，因为保持汇率稳定，才会对中国经济发展有利，汇率大幅贬值是双刃剑，一来除非是大幅贬值，否则在境外需求疲弱的现状下，对增加出口无作用；其次，会引起与贸易伙伴的关系紧张；还有，就是会打击市场对人民币的信心。

去年中国CPI急升，房价高涨，本身就意味着人民币在贬值，但对外人民币却不断地升值，这是一个货币对内价值和对外价值背道而驰的现象，也造成了房地产过热的现象，当时国内即使是没钱的人也希望贷款买楼以求货币保值，国外的热钱则通过投资来获取更高利润的投资回报。假若房价持续走低，而人民币汇率又持续贬值，对于国内的投资者而言，投资房地产反而是令货币保值的投资方法。

外资不再“净流入”

值得注意的是，当前外资对于中国楼市已经不再是“净流入”，部分大鳄的退出意图十分坚决。自去年以来，麦格理、花旗、高盛等投行分别出售了其在上海的大型办公物业，摩根士丹利也开始将旗下地产投资变现。高盛证券近期甚至预测，料明年底前一、二手楼价跌幅将达到20%至35%.

广州寒桐投资顾问公司总经理韩世同表示，自汇改以来，人民币对美元已累计升值19.25%，赌人民币升值的外资已获利不菲，当前在房价下跌和贬值预期下，或将会加快撤离内地房地产市场的速度。

但也有业内人士王泽金认为，人民币贬值虽然可能会促使某些热钱提前离开中国，但对真正要长期投资的外资而言，则更显得有吸引力。

外资依然青睐广州商业物业

严思慧也持有这种观点。她表示今年上半年，虽然已经有不少外资公司抛售在广州的写字楼物业，国内房地产降温是一个原因，与广州未来写字楼物业供应量大也有直接的关系，但与此同时也有外资希望趁低吸纳一些优质的商业物业或优质的住宅用地，因为广州商业物业仍有很大的发展空间，而优质地段住宅的刚性需求仍然很大。人民币除非是大幅贬值，否则基于中国稳定、并且领先于其他国家的经济增长率，庞大的内部需求市场，小幅度的贬值，对外资投资国内房地产的影响不会很大，人民币从下半年至今才升值了一点点，外资要撤离中国房地产市场的，早也采取行动了，撤离不了的，还是无法撤离。而本次罕见的单日贬值幅度，中国人民银行相关人士已表明，央行会在保持人民币汇率基本稳定的基础上继续进行汇率改革，12月1日人民币汇价的跌幅没有超出范围。

外资注重稳定低风险回报

对于外资投资国内地产最看重的因素，严思慧认为主要有：稳定低风险的投资回报率，单一的产权，物业具有发展前景，以及物业的项目公司是否已具有资金结汇的渠道。若人民币持续升值，投资者更多将其视之为“BONUS（额外红利）”，如果红利过多，当然会形成投资过热，炒风盛行。而只要投资物业的所在国政治、经济、汇率稳定，投资者都会选择在此投资，反之，就会撤离。

另外，中国对外资投资房地产的审批手续非常严格，目前外资要进入中国房地产市场并不容易，审批时间较长；而要退出，房地产的变现能力也不如股票、证券等容易，因此除非有人民币持续贬值迹象，否则房地产投资即使是再短期行为，也无法以月或一年计算，无法对汇率的短期变动作出敏感的反应。

记者： 邹阳军

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