近期我在谈到希望重庆市主城区房地产商品房住宅均价能接近3000[《重庆主城区的幸福均价为建面3100元 》http://blog.soufun.com/20326046/3018971/articledetail.htm]，认为可能对于重庆市民来说是个幸福的均价。后来我又单独就重庆市房地产价格接下来的发展做了一些分些，认为重庆市房地产价格下行之势不可逆转，甚至会深度下行。[《重庆房地产价格深度下行之势已经不可逆转》http://blog.soufun.com/20326046/3063234/articledetail.htm]。几天后中央2套经济频道就重庆的房地产市场作了深入的分析报道。但是很多网友在看了我的文章后，都提出质疑：重庆市经济适用房的价格还要三千多，商品房的价格怎么会到达三千多一点。如此比较我的观点显然不合理，那么我为什么明知不合理还要作如此分析呢？主要问题就集中中大家对经济适用房理解的误区上。

    商品房和经济适用房在成本上的主要差距：

1、土地成本

商品房为竞拍所得，经济适用房一般为划拨所得；前者随行就市，后者国家一般不收取土地成本；

2、配套费

都按区位收取，但是经济适用房减半收取；

3、人防配套费

商品房按规定收取或者自建规划人防面积，经济适用房缴费可减半收取；

4、绿化景观

商品房景观投入较大，经济适用房几乎可以忽略；

5、销售广告费用

商品房按惯例5%，经济适用房有特定消费群体，几乎为零。

 

   商品房和经济适用房最大的共同成本是两大项：

1、建安成本

2、拆迁安置成本，主要看区位。

    从以上分析来看，我们大概就知道，经济适用房的价格到底是在什么位置是合适的了。

1、建安成本现在应该在1000元以下；

2、其他不含拆迁安置费用，也就是五百到八百；

3、加上拆迁安置费用；

4、管理财务成本；

5、总成本乘以3%是开发商的利润；

    以上全部加起来如果超过2500，就常常有奇怪的问题存在里面了！如果大家细心看一下，一般在2007年之前的项目建面均价最高都是2000多一点！而2007年的建安成本是最高的了。到了2008年上半年经济适用房建面均价为1954元/平方米。

一、附相关数据：

朵力名都均价:2200元/平方米

嘉和苑位于渝中区人民广场旁3500

康田万丰园(重庆康田置业有限公司) 2005-10-9  建筑面积每平方米2200元

益川科能小区(重庆益川物业发展有限公司)2005-10-11  建筑面积每平方米2100元

星月花园(重庆建工集团有限责任公司)2005-11-17  建筑面积每平方米1702元

科而士·天辰华府(重庆科而士房地产开发有限公司2005-11-17  建筑面积按1720元/平方米，

龙山小区C组团  2006-1-24  建筑面积每平方米1618元渝北区龙溪街道松石支路 

二、附相关报道：

 新华网重庆频道2007年２月２８日专电（记者徐旭忠）近日，重庆市物价局公布今年以来审批的经济适用房销售价格，其中最低的每平方米２１６２元，最高的每平方米２６６０元。２００７年，重庆市首批审核通过了５个经济适用房楼盘，这些经济适用房的土地性质均属划拨土地。

三、附相关报道：

2008年06月22日 09:30:22 　来源：重庆晚报在经适房销售大幅增长的同时，均价反而出现小幅回落态势。市统计局称，今年1至5月，全市经适房销售均价为1743元/平方米，同比回落2.9个百分点。主城9区经适房销售均价为1954元/平方米，同比回落2.3个百分点。

四、附相关报道

2009年02月18日08:55  重庆商报 去年我市推出的最大经济适用房住宅项目同心家园均价达到3600元。有市民向市长信箱反映称，该项目定价太高。昨日，市物价局通过市长信箱回复称，该项目房价偏高的重要原因在于走廊精装修，电梯配置较好致成本增高。

 

另附2008年1--6月重庆商品房销售均价报道：

近日，中国指数研究院西南分院发布的《2008年上半年重庆房地产市场分析报告》（下称《报告》）显示：

　　2008年1-6月我市主城区商品房成交均价4132元/平方米。

 

    从上面我们找到的材料看，沈殿连认为重庆市经济适用房的均价在3000以上是个错误的认识。当然这里面有3000以上的，大多数都因为其区位等特殊原因造成的。如果从整体情况来看，经济适用房的建面均价这几年并没有大幅度的攀升。

 

   因此，以经济适用房的单个项目价格来看商品房的均价不能向3000靠拢是错误的认知。因为它们之间是存在巨大差异的。大家务必注意：建面2000元左右每平方米的经济适用房和3700多的商品房建面均价差距还是相当大的。如果我们提取重庆市主城区2008你前年上半年的商品房价格和经济适用房价格均价来比较，就会更清楚了。4132-1954=2138，这样大的差距中如果补足土地款和一般的规费绿化等等相关费用我想应该不会超过800，因为我们重庆的容积率是实在的高，分摊的土地成本也就会相对低廉许多。注意，经济适用房在如此低的均价情况下还有合法的3%利润，而实际上肯定是远远超过的，一般不会低于10%才是经济适用房利润的现实。如果允许他们还可以调整10%--15%，也就是说经济适用房的利润也应该维持在20%左右。

    如果我们以此而判断商品房的均价可以向3000靠拢是不是有其合理性呢？

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