參考資料：《中國經營報》

本文由Steven z據ldchtysfqh(殘荷雨聲)手稿整理上傳，特此注明。

一、房産空間廣大，外資垂涎三尺

隨著中國大陸的經濟改革的成功，各種新生制度的推動，中國的各大資本市場也都始欣欣向榮起來。這其中不光是中國自身的企業忙得不亦樂乎，就是境外的企業與投資機構也逐漸空降到這“亞洲第三經濟奇迹”地區。現在的中國房産業，可以用“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開”來形容。與中國經濟同步成長的外資地産公司比比皆是。可以簡單的分爲三類，在房産界稱爲“海外三軍團”。

第一軍團是大量港資地産企業。幾乎所有香港較大一點的地産企業，都進入了中國大陸市場。在上海，著名的恒隆廣場、港匯廣場、嘉華中心、嘉裏中心、新世界廣場、新世界花園等都是港資地産企業的貢獻。港資地産企業一大特點是，進入內地較早，投資規模巨大。“超人”李嘉誠在上海拿一個項目，光買地就是花了46億元。

第二軍團是以新加坡財團爲代表的東南亞企業。新加坡凱德置地開發的萊福士廣場（廣州、上海、杭州、深圳）、印尼金光集團開發的臨近上海外灘的外灘中心，都已讓許多人耳熟能詳。這些外資也並不都是進入中國就“立刻”能獲利的，凱德置地目前贏利情況非常好，但從1994年進入中之後，凱德置業也一直虧損了2001年。

第三軍團就是台資企業。台資企業在內地房産界一直低調，但實力也並不弱。上海浦東陸家嘴一個名叫震旦大廈的大樓、上海頂級區湖南路上一個名叫鴻豐香堤苑的別墅，售價每平方米四五萬元，也是台資開發的。

據世界五大代理之一的仲量聯行的統計資料顯示，外資房地産開發投資在亞太地區比例爲29%歐洲爲58%、北美爲16%。去年，外資投資中國房地産爲54億美元，占比3%，外資投資比例在中國還在逐年下降，從2000年的7.5%左右到2005年的3%左右。

然而，以上“三大軍團”外資開發商在中國內地大都是長期投資，對中國新興房産市場與新興城市建設是起到相當大的推動作用，也是受到中國大陸政府與民間大衆歡迎的。但是，近年來又有一肥肉外資地産力量開始在中國內地異軍突地，這支被稱爲“第四軍團”的外資主要來自歐美的基金公司，它們以投機爲目的，以資本爲利器，以收購爲手段在市場上頻繁操作。其中，國際頂級的基金公司如摩根斯坦利、高盛、JP摩根、摩根大通、哥倫比亞（美國）基金、亞當（歐洲）投資、花旗地産等參與其中，他們大都揮舞著收購大旗，在中國大陸的房産市場上捷報連連，凱歌陣陣。

以上海爲例：2006年4月，摩根斯坦利收購了浦東陸家嘴中央公寓的一整棟樓；6月摩根斯坦利以近8億人民幣的價格收購了靠近了徐家匯，位於華山路的華山夏都一期A棟116套物業。摩根斯坦利的收購清單，已經開出長長的一串，從2004年起，摩根斯坦利已經收購了四五個項目。凱雷基金、美聯銀、瑞銀、嘉尼特（美國）、亞曆.凱特（美國）等都在躍躍欲試之中，這些公司在中國都已描繪了“宏偉”收購版圖。

那麽這些外資機構如此“雄心壯志”的誓師號角最終盈利點在哪呢？就在人民幣升值與中國房地産的未來升值空間。很多投資機構都認爲人民幣還將繼續升值。投資基金進來的進候，都是瞄準了中國房地産有賺取“鉅額利潤”的曠世奇緣，人民幣升值了是“獎金”，不升就拿房地産升值帶的“工資”。有賺無賠，值得一試。

以高盛爲例。2005年高盛收購了上海百騰大廈，每平方米收購不到3000美元。業界保守估計，現在其均價已經漲至4000美元左右。收購之前，人民幣尚未升值，人民幣兌美元爲8.27:1，如今已經“破八”。一年之間，高盛光因匯率的轉變在該房産收購上的純收益已經近40%。

外資基金物業投資類型正在發生變化，從對商務寫字樓的收購，轉變爲對中高檔住宅的收購。這是因爲高檔住宅無論是整體轉讓還是單套出售，在交易速度上都比商務寫字樓快。而且交易成本也相對低廉。2003年之後，一些歐美人士博奕中國人民幣升值，也加入了原本是海外華人爲主體的購房隊伍。

再以上海總局爲例，據中國央行統計資料顯示，2004年共有220億美元外資進入了上海，其中10億用於購房。2005年前兩月，境外資金購買上海單價11000元/平方米以上新建商品住房面積和金額，同比增長47.6%和73%；購買單價11000元/平方米以上二手住房面積金額同比增長2.8倍和3.1倍。

對此，不少內地學者與內地房産業者都認爲境外基金如此迅猛的動作對中國房價飛漲起到火上澆油，是一個極端危險的信號。更有甚者挺身振筆疾呼“狼來了”，不單把當年東南業的金融危機都給搬了出來，指責境外投資基金“眼紅”中國經濟的發展，是來“摘取”中國經濟發展的優異成果，還呼籲政府要加以監管，甚至制訂新制度來加以限制。中國大陸有關政府部門也多次明確表態，要限制外資投資中國房地産。每每此時，海外基金收購速度都會大爲放慢，但過後就繼續放手直幹。外資地産開發公司更是保持堅挺的速度進行擴張。巍巍神州，一場劍拔弩張卻又寂然無聲的政府與境外投資基金、外資地産開發公司的“金融政策戰”就這樣裴然的拉開了那屬於它的歷史幃幕。

二、亮劍：監管難題與外資應對策略

根據IMF（國際貨幣基金組織）《2003年各國匯兌安排與匯兌限制》，對非居民投資或購買房地産進行必要限制是國際社會通行的辦法。在其187個成員中，有137個成員都針對不同的對象和內容，通過各種方式與手段對非居民投資房地産進行管制。中國也在緊密有序的進行著各項有效的措施。但是做爲一個新興的房地産市場和一個金融體制尚欠重大磨練的發展中國家來說，在房地産監管方面遇到的難題是相當大的。首先如何區別對待境外人士及各種不同種類的外資；其次對不同種類的外資在技墳上怎麽進行限制；再次中國人有著落葉歸根的傳統，將來華僑購房會越來越多，這些華僑的感情不能傷害，這三個都是當前中國政府在制訂其國內房産市場監管、限制政策的瓶勁。

實際上，中國政府在持續關注該國國內房地産外資問題的同時，已經開始使用一些技術手段對外資購房等進行控制。而所謂的技術手段主是以外匯結匯的審查方式爲主，也就是說，通過嚴格的審批，控制外資購房的發展速度和規模。

這項措施意味著，雖然去年和今年的調控中，中國外匯管理監督局雖然並未加入到調控的主要協作部門中，但對其房地産的控制卻一直“潛行”著。到目前爲止，參與房地産調控中國政府部門已經從去年的7個增至今年的9個，卻唯獨不見與外資有直接關係的外管局與商務部，而沒有這兩個部門的介入，是很難做到對外資投資的監管的。對這兩個部門的“隱身”與外資進入房地産設限的技術因素是有直接關係的，其中原由按後再表。

據中國國家統計局的有效資料顯示，在中國房地産投資的五大資金來源中，占比由大到小依次是“其他資金”、“自籌資金”、“貸款”、“外資”和“預算資金”。其中“企業自有資金（在‘自籌資金’中約占一半左右）”只占到全部資金的15%左右，並且，該比例還在呈下降趨勢；而以定金和預付金、銀行貸款爲主體的外部債權性資金則占到全部資金來源的一半以上。

去年宏調之後，開發商的的資金鏈已呈趨緊態勢。其中，房屋預售款比重的下降，都表明隨著一系列調控政策的新出臺，人們持幣觀望導至房地産銷售收入的銳減，開發商資金鏈開始抽緊。資料顯示，去看中國新增個人按揭款較去年減少了近兩億元。可以這樣說，抽緊資金鏈確實對某些中國國內小型開發商（註冊資産在5億人民幣以下）是一招殺手鐧，他們怕的不是人們現在觀望，而是長期持幣觀望。如果銷售不振，那麽他們的資金周轉就會出現問題，繼而可能影響到整個資金鏈的運作。如果該情況持續一年以上，也只有等待出局或被其他大型開發商吞併的下場。然而，這招看似威力無窮的“殺手鐧”對有著雄厚資金儲備與土地儲備的國內大開發商（註冊資産在10億以上）來說卻根本不起作用，頂多只是震蕩一下，權當是“蹦蹦迪士高”，更別說是對財大氣粗的“四大海外軍團”的外資地産公司與境外投資基金。

首先，那些號稱有多少土地儲備的大型開發商不會輕易的把吃進去的地吐出來；其次，銀行不可能放棄那些經過許多調控摔打出來的優質客戶；再次，從土地開發到個人按揭，房地産貸款這條錯綜複雜的生態鏈不是中國某個政府部門說斷就能斷的，一刀將會造成無法估計的金融生態鏈斷裂的危機狀態。這一系顛撲不破的商業邏輯驗證，即使是在調控之下，銀行和大型開發商其實都有了心照不宣的默契。

事實上，自2003年拉起藍色警報，啓動地産“101”號文件到2004年從中小房地産企業撤資企劃能在銀行留下來的都是久經“沙場”的大客戶。這些大型開發商貸款額度有兩類：一是抵押房産評估後的70%；二是房價過高、潛在泡沫較大的開發商，則只能得到相當於資産評估價值60%的貸款。這些大客戶通常會爲自已預留30%到40%的空間，而房價即使下降也不可能跌到這個區間，所以調控對他們的損失其實並不如某些學者專家們想像中的那麽大。

勢在必行，山雨欲來的各種調控在外資的眼裏就更加不可怕了。目前中國國內房地産市場聚集的外資大約有五佰億至八佰億美元。主要有兩大類型：一類是相當循規蹈矩的産業基金；一類是專做爛尾樓的投機份子。這其中無論哪一類對中國政府應施的一系列調控動作的應對都早已胸有成竹。

前面提到，商務部與外管局在調控中“隱身”和“潛行”，這其中也有他們不得已的苦衷。現在中國只有資本項目下進入的外資受到管制，QFII是每年都有額度的。而房地産項目在中國則是被置於日常消費科目，在現行的引進外資政策下，這個科目是受到國家政策鼓勵的。資本項目與日常消費科目在本質上存在著“天壤之別”。資本科目的外資管制政策，主要控制的是外資流向中國資本市場的規模和速度，以避免中國資本、金融體系受到國外投機資本的衝擊而産生風險；日常消費科目所面對的只是普通的外資消費行爲，由於除購房除外，普通消費行爲所涉及的資金額度相對較少，不會造成金融風險，故此長期以來沒有限制性的政策，這個科目也一直處於被鼓勵的範圍。

目前中國對資本市場的外資管制採用的是QFII額度。然而，使用QFII額度對房地産外資進行限制顯然不現實。雖然頻繁“現身”於中國房地産市場的外資大多擁有QFII資格，但他們投資於房地産的資金往往是能通過專門的房地産投資基金，這類基金從不牽涉資本市場，故無法對其使用QFII額度進行管制。另一方面，這些資金在日常消費科目下，進出相對自由，外管局與商務部對其監管也有一定的難度。這是外資對付中國宏觀調控的第一手段。

第二手段就顯得更爲高超與奧妙無窮了，即使中國真的下定決心對外資進入房地産領域設限或是緊縮開發商的資金鏈，境外投資基金也有變通的應對方法。以筆者自身的經驗，最簡單的方法莫過於與中國內地企業成立一家公司或在股市裏買個空殼公司對其注資，使其擁有合資公司的地位。然後再以這家公司的名義收購任何物業或者進行投資。即使所需資金所大，也可以用同樣的手段註冊或收購多家公司來解決這個問題。

至關重要的是第三手段，外資掌握了中國政府與中國現狀的“三個不可能”做爲手中的“制勝砝碼”：一是中國城市化發展對房地産，尤其是商業地産的剛性需求不可能逆轉，有需求自然就有供給，這樣就有機可乘；二是地方政府的考核指標決定了讓政府斷絕與外資往來是根本不可能的事，外資樂得有恃無恐；三是中國原來已經在房地産累積了不少市場風險，外資的進入可以在一定程度上實現風險共擔。

此外，在外資的眼中，中國國內房地産開發商的通病正是他們從中漁利市場的基礎。國內開發商的資金鏈通常都比較脆弱，抗擊政策風險能力差。而且存在相當多的關係依賴，他們形成的利益生態環節一旦風吹草動，就會導致利益格局的猛烈震蕩和重組。在這種情況下，很多對政策高度敏感的開發商寧願以較高的利息（有的高達20%）來“破財消災”，鎖定財務風險。而外資主要等願者上鈎，然後坐收漁翁之利就好。

三、反思：中國房價高漲的罪魁禍首真的是外資嗎？

按某些專家學者的說法，海外的基金除了帶來資金外，並沒有帶來任何的先進技術、管理、卻帶走了高額的收益；同樣是外資，同樣投資中國房地産，但卻有著不一樣的目的和動機。筆者承認當前中國房地産一路高歌的態勢外資確實在一定程度上起到了推波助瀾的作用，但要真說外資是“十惡作盡”的罪魁禍首，這個觀點筆者認爲還有待商榷。

可以這樣說，根本問題是現在中國資本市場中的閒散資金過多，投資渠道狹隘，這才逼得資金四處亂竄尋找投資目標，即使外資不摻合，中國國內市場中投資者也會去買商鋪、寫字樓。如果中國不考慮逐步提供其他更有效更多元化的投資渠道，即使沒有外資加入，中國房地産的市場照樣過熱。

近6年來，中國貨幣供應量（M2）迅速增長，由1999年的117638.10億上漲到2005年的298755.48億元，年增長率達16.83%。2005年M2餘額/GDP高達1.64，這意味著市場中有大量脫離實體經濟發展的貨幣。2005年市場中有約15萬億元的“閒散資金”在流動。

而中國房地産市場的主要問題是市場結構有問題，它的問題主要不是出在房地産市場的整體，而是在房地産市的一個重要部分——住宅市場。

房地産市場的問題並不是外資帶來的，而是中國地方政府角色錯位，配套措施不完善所造成的。導致房地産市場總體過熱，供求失衡，在結構上偏離了弱勢群體。總量上的供求失衡使整個房價快速上漲，結構上的中小戶型、中低價位住房供求不到位，從而造成中低收入家庭的住房困難。

現在進行的宏觀調控，先別說其功用有多大。實質上它也只是起到一個抑制市場短期的投資衝動，原先存在那筆錢一分也沒有少到。一旦有機會，它還是會迅速擴張，通過各種方式入市。中國古代的“鯀禹治水”的典故估計是家喻戶曉的，在這裏筆者還是想和大家分享一下（雖然充其量是個假洋鬼子，再提老祖宗的事情有點羞愧。）。鯀是禹的父親，治水多年毫無成效，那是因爲他是哪里有水就堵哪里，結果被舜帝所殺。後來鯀的兒子禹來治水，重在開通河道，最後治好了水患。投資過度的解決方法也是如此，也是宜疏不宜堵，關鍵是開放投資領域，把國內過剩的投資資金進行有效的疏導。資金疏導好了，又哪來的資金去跟外資的風呢？所以說，現在市場的閒置資金過多了，可投資渠道狹隘，導致了房地産市場過多的投資需求。所以，即便沒有外資的攪局，中國房地産的問題依然存在。

而且，中國政府也應該多做全方位的思考，現在許多學者專家一聽到境外投資基金或套戥基金即是風雲變色，其實沒有這個必要。要學會適當的利用和疏導各類資金來活躍中國市場的脈胳，血液暢順了自然百病全無了。狹路相逢勇者勝，亮劍是有必要的（最近看電視劇《亮劍》學到的一句話，受益匪淺啊！特此聲明！）。但是要是能握手共創，這不更像個泱泱大國所應有的風度嘛。