牛刀：存量房不是房价大跌的唯一因素

从数据层面来分析，中国楼市主要数据全部指向房价大跌，只有一个数据指向房价将要上涨。很多专家以存量新房一个指标来解释房价，并以此判定房价的未来走势，显然是不全面的。正确解读中国楼市的库存，应该关注三个数据，一是住宅用地存量，二是新房存量，三是住宅空置总量。遗憾的是，这三个数据全部都没有官方公布的准确数据，只有中介公司和开发商评估的数据。

中国楼市最主要是一个政策市。研究中国房价不研究产业政策和财税政策，是不可能得出正确的结论的，从近五年情况来看，房地产的相关政策出现180度大转弯，是直接制造房价大起大落的根源。而之所以要制造这种大起大落，主要是为了开发商和楼市投机分子的利益诉求，因为只有房价大起大落，才能提供炒作的空间。全球各国政府一直抗御楼市的投机行为，只有中国政府除外，不断地鼓励楼市投机行为，并逐渐吸纳了大量的社会财富。从政策层面来讲，主要核心政策的9070政策，二套房首付四成的政策，开发商资本金政策等等用于维护一个楼市正常运行的政府规则，在2008年9月后被突然陆续取消，是直接导致今年4、5月某些城市的房价疯涨的根本原因。所以，如果楼市泡沫破灭，所有的责任政府都会自行承担。

前天，住建部突然宣布为了防止房价疯涨，不再出台新的刺激政策。这个决定是很可笑的，房价的疯涨注定是短命的，再说如此之高完全脱离市场购买力的房价还能涨到哪里去？而且，住建部并没有说不再出台政策是多久？是半年还是一年？在没有时间限定的“不再”是毫无意义的空谈，再说，就算你出台新的刺激政策，你还能怎么样？所以，政策基本见底了。政策见底以后，房价的未来走势取决于货币。货币市，是所有楼市最危险的一个市场，一旦楼市的主要趋势由货币供应量来决定，这个楼市离崩溃就不远了，全球各大城市楼市崩盘，都是因为货币供应出了问题，不是太少出问题，而是太多出问题。中国楼市的货币供应就是在一夜之间突然增多，等于把这个市场送上了不归路。还能疯狂多久，也取决于银行投放货币的速度，如果从4月以后开始控制，以月均4000亿的水平来新增贷款，这种疯狂期将会缩短。如果继续月均新增贷款1万亿以上，不出半年，中国楼市就要崩盘。

在政策见底，货币投放正常的情况下来谈中国房价的走势，才能谈得上供求关系格局对房价的影响，而供求关系当中，新房存量对房价的影响才会是一个主要数据。中国宏观经济的三驾马车中，受利益格局影响，投资增速一直是最快的，占比也有越来越大之势，三驾马车的失衡局面已经显现，重建宏观经济格局势所必然。就目前来说，中国因为投资过猛，投资产能大量过剩，作为投资中占比28%的房地产业，过剩局面是2006年就开始暴露出来，而房地产业的过剩和其他基建过剩有着本质的区别，其他基建是短期性过剩，房地产业的过剩是中长期性过剩。很多专家预测，现在新房存量上海5个月就可以消化完，著名博客陈真诚说，二三线城市新房存量要五年才能消化，这些判断的立足点都有一个错误，那就是建立在不再开发新盘的基础上，而不再开发新盘是永远不可能的事，只是一个数量的问题。因此，判断新房存量什么时候消化完没有什么意义，有意义的是新房存量达到什么局面对房价走势构成影响，而这个局面又因各个城市的购买力不同而有所区别，因此，不能一概而论。比方说，深圳新房存量超过5万套，房价就要进入调整，这已为2007年2008年的市场表现所证明。

但是，孤立的看新房存量也不科学。中国楼市的供求格局中，在供方受三方面影响，一是住宅用地储备数量和政府未来供应住宅用地的数量，二是新房存量和未来推盘量，三是空置房总量和投机炒楼总量，这三个方面是中国楼市总供应的主体，遗憾的是，纯粹的看这三方面数据和需求情况的对比，尽管因城市不同而有所区别，但整个中国70个大中城市中短期的房价都是向下的趋势，根本就不具备任何上涨的条件和因素。思源经纪统计，全国已出让土地但未销售的存量住宅约26．9亿平方米，相当于全国人均两平方米，城镇居民人均四、五平方米。这个数据不包括未来住宅用地供应量，不包括大约1.7亿平方米的空置房和房地产投资人持有的大量住宅。再来看看需求，一是中国小学新生入学人数已经由1997年的2200万减少至2008年的1100万，估计2009年不到1000万，人口受计划生育和生育观念转变的影响急剧减少，人口红利已经分完；二是中国的城市化已经达到45%，经济发达的地方达到了100%，只有欠发达地区还在城市化，如果不突破18亿亩耕地红线，未来的城市化是非常缓慢的，不足以对房价构成任何拉动的因素；三是中国社会一个最严重的问题，那就是社会财富两极分化，社会保障十分脆弱，现在还看不出有任何因素可以大幅提高中低收入群体的可支付能力和收入水平，如果中低收入群体都能尽快的享受住房保障，现在的商品房价就没有任何支撑力。

中国房价如果想维持现有水准，有几件事情是非做不可。一件事是花大力气解决贫困问题，对恩格尔系数大于65%的家庭至少要补贴10000元，对200万大学生的180亿助学贷款全部予以免除；二件事是把2000万农民工纳入到住房保障体系，这些人先享受保障住宅，创造财富后将会成为商品房的购买主体；三件事是设法创造城市白领和中低收入群体的创业机会，切实提高他们的收入水平，让他们的支付能力能够对应现在的房价。这些问题的解决，有助于中国楼市的理性和健康，否则，靠滥发货币来维持房价，最后不仅房价维持不了，宏观经济跟着出现危机。