房地产开发管理商的优势与策略

彭文发

（2009-5-26—6-2）

一，从广州“东湖新村”出发的中国房地产行业

这里所说的房地产开发管理商与房地产商是有区别的。所谓房地产商，就是从事房地产投资开发的法人企业，如1983年6月成立的广州东华实业公司，自己既是投资人又是建筑承包商的那种企业；所谓房地产开发管理商，就是对在房地产领域来自投资人的投资进行投资咨询、投资管理等一条龙服务的专业咨询管理法人企业，如广州维森置业有限公司。介于这两类企业之间的还有一类属于建筑施工企业，如各地的建工集团公司或建筑公司或建筑安装工程公司都是属于建筑施工的法人企业。不过，在我国现阶段，在房地产行业多的是房地产开发企业与建筑施工企业这两类企业，专门进行投资咨询、投资管理等一条龙服务的房地产咨询管理企业则是凤毛麟角的稀少，但是这种房地产咨询管理企业时下可能是最有前途的企业，本文的论述就是对比前两类企业来说明房地产咨询管理企业的优势与策略。

我国的房地产开发始于1979年12月21日，一个名叫“东湖新村”的小区打下了第一根桩，这就是新中国成立以来第一个纯商品房项目。负责这个项目管理的单位，第一个是广州市东山区引进外资住宅建设指挥部就是当时所谓的“引进办”，这个“引资办”就是东华实业公司的前身；负责这个项目的第二个单位，就是当时由“引资办”找来的“金主”也就是出钱投资的香港宝江发展有限公司；东湖新村的总体规划和设计是由在港台乃至东南亚建筑界相当著名的建筑设计师李允鉌先生主持的。所以，广州的“东湖新村”是我国房地产开发的起点。

谁都知道，从一个圆点出发，可以向各个方向作无数条射线；那么你究竟会作出哪一条射线呢？一旦作出这条射线，那就注定了许多人今后的路线。东湖新村项目，果然如此。因为东湖新村不仅开了第一个商品房项目的先河，同时还摸索开创了一种全新的“借鸡生蛋”模式：土地—引进资金—房子—资金—更多的房子，就是当时的所谓“东华模式” 。其实，所谓“东华模式”，就是房地产开发总公司的模式，就是公司自己持有资金和土地，自己开发、自己施工、自己卖房的模式。在短缺经济的背景下，刚刚兴起的商品房市场，那绝对是一个卖方市场！那绝对是成功！以后东华上市了就是证明。

我们学习别人，对于对方的物质成果是很容易接受的，对于人家的制度哪怕是好的制度也是很不容易接受的。东山区建房指挥部只是觉得自己与香港宝江的差距就是没有人家钱多而已！其实，人家宝江，有钱之后就是做他的业主，建筑策划是工程咨询师(企业)的事情，而施工则是建筑公司的事！所以，业主不必亲自管理，自有工程咨询师(企业)对业主负责，就是由专门的工程项目管理公司来为业主服务。这个专门的工程项目管理公司或工程咨询师企业就是香港方面的优势，而这就是东山区建房指挥部没有学到的东西！从东湖新村圆点出发的另一条射线-----即专门的工程项目管理公司的路线，没有被我们学到。这一次房地产行业的失误，一去就是30年！从那时以来，这个卖房的卖方市场一直延续了30年而直到2008年底。一场国外的金融风暴的来袭，房地产市场从2009年的春天终于开始了向买方市场的变迁！一般地说，只有买方市场才是正常的市场！因为谁都知道，单纯的卖方市场，那是欺行霸市的市场。高房价啊，居高不下啊，它就是从几十年的房地产卖方市场而逐步演变来的！

说到中国房地产市场的高房价形成的原因，一个是房地产的卖方市场，一个是政府的土地政策，还有一个是适应卖方市场的缺乏咨询工程师企业制约的高成本的房地产开发企业群等三个原因造成了高房价。当房地产市场终于成为买方市场时，高成本的房地产开发企业将会逐步被房地产市场所淘汰，而较低成本的咨询工程师企业将逐步占居市场的主导地位，当然这会有一个过程。(未完待续)

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