房地产企业中的高房价的制造者

——二论房地产开发管理商的优势与策略

          彭文发

(2009-6-3)

为什么说传统房地产开发企业会是高成本企业呢？为什么传统房地产开发企业会是高房价的制造者呢？这两个问题其实是同一个问题。要说清这个问题，必需把传统房地产开发企业会与咨询工程师企业即房地产开发管理企业对比起来说才能说清楚；也就是要同时回答“为什么由业主选择的咨询工程师企业来开发房地产会是较低成本的呢？”这个问题。而要说明这个问题，首先就必需说明项目与项目管理。

人类的活动可以分为两大类：一类是重复性、连续不断、周而复始的活动，称为“运作” ，如：用自动化流水线批量生产某些产品的活动；另一类是独特的、一次性的活动，称为“项目”。项目的基本特征表现在：

① 它有一个明确的目标。每一个项目都是一个特定的项目产品，是为一个明确的目标而成立的。

②它由一系列互相关联的任务构成，但完成这些任务一般需要跨领域的合作。

③ 所有的项目都具有有限的资源,比如时间、人力和成本等。

④ 项目是一次性、独特性的活动，它有明确的开始和结束时间，具有临时性。

对这类独特的一次性活动的策划、组织、指导和控制就叫项目管理。从商业的角度来说，项目管理开始于资金的投入，经过策划、设计（图纸与预算）、招标、施工、商品完成、营销和物业管理等各个环节，收回（含有利润的）资金，完成了一个从投入资金到收回资金的循环过程。

就房地产项目与项目管理来说，房地产开发项目管理包括了资金的投入，经过策划、设计（图纸与预算）、招标、施工、商品完成、营销和物业管理等各个环节，收回（含有利润的）资金，完成了一个从资金投入到收回资金的全过程；而施工承包项目管理则仅仅只是包括了该全过程中的“投标、施工、商品完成”三个环节。这就是施工承包项目管理与房地产开发项目管理的区别。

面对着这个一次性、临时性、跨领域的项目与项目管理，而我国的房地产开发企业却具有如下特征：

（1）它作为一个国营的或集体的企业，它必须要保持一批固定的、一定规模的从管理层到一般员工的较为庞大的职工队伍。

（2）因为它是自我开发，所以它必需要筹集一大笔自有资金来投资与购地；由于是自有资金，因此它的资金的投入、策划、运作与监管是来自企业本身而不是来自市场。

（3）它不仅要上交税收，而且要上交33%的利润，并且有上交利润的任务与压力；因此，它的资金积累的速度是比较缓慢的。

（4）由于人员的单位所有制，它的干部队伍成封闭的论资排辈的体系，使得它的中层管理人员的素质和积极性都是不高的。

（5）它的施工队伍是它自己的队伍，而这样的队伍由于缺乏竞争和有力的监管（我国的监理工程师地位不高，不能代表业主，只有进度与质量监管的任务）因而施工队伍也就不是较为优秀的队伍。

（6）它从资金投入、拿地、规划、开发、销售、物业、资金回收等全流程都是企业自我封闭的操作，专业化程度不高，社会资源利用率低，因而成本较高。

（7）它作为一个小而全或大而全的自给自足的封闭的企业必然是专业性不强而使产品趋向于保守或趋于千篇一律；30年来，我国房地产开发出来的产品绝大部分缺乏个性与文化就是证明。

（8）它的客户只有一个，那就是只有作为购房者的终级客户，而在房地产卖方市场的情况下，企业的产品更新换代慢也不愁卖，因此，它也缺少客户的监督。

（9）即使如上所述，但它作为企业追求最大利润的动力和侥幸心从来都是有的而且得不到市场任何地有力的遏制；在卖方市场的背景和追求最大利润动力的驱动下，使我国的房地产市场出现一波又一波的高价浪潮，直到达到2008年的房地产的天价。

显然，这样九个方面使我国的房地产开发企业成为一个沉甸而笨重的企业，而这样的企业是不太适应房地产项目及其项目管理的灵活性需要的。由此可以看出，由我国这样传统的房地产开发企业来完成房地产开发，不符合竞争、效率与节约原则。而在长期卖方市场的条件下，这类制造高房价的企业不仅可以盈利，而且是高回报的盈利；所以，这类违背市场规律的房地产开发企业竟成功的在卖方市场下运营了30年。由短缺经济所造成的卖方房地产市场市场经过30年的发展终于趋向终结，房地产的买方市场的时代终于来临；在进入买方市场之后，这类制造高房价的企业必将被逐步的淘汰或改组。(未完待续)

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