论房地产买方市场出现的条件

——三论房地产开发管理商的优势与策略

彭文发

(2009-6-3)

城市居民的房地产需求毕竟是有限的，所谓房地产的“刚性需求”已经基本饱和；就是说，我国城镇居民的所谓“住有其房”的住房问题经过30年的努力已经基本解决。这是房地产买方市场到来的第一个基本条件。

房地产买方市场到来的第二个基本条件，就是房地产市场购房客户理性的培养与理性的成熟。我国房地产市场经过30年的成长与发育，购房客户已经越来越理性越来越成熟。这种成熟当然是建立在第一个条件的基础之上，即建立在基本住房已经解决的基础之上；但这种成熟的第二个基本条件就是房地产市场房价的增长已经大大地超过了城市居民购买力的增长，达到了他们不能承受的地步。因为需求不是需要，需求是以客户口袋里的货币量为依据的，所以高价房卖不出去就是这个道理。现在连所谓经济适用房的价格在广州都达到了5000元/平方米或每套30万到45万人民币，这还叫经济适用房吗？

房地产买方市场到来的第三个基本条件，就是操纵房地产卖方市场的市场主体的嘴脸与伎俩已经暴露在光天化日之下而为客户所认识。房地产卖方市场的主体，不仅是房地产商，而且还包括政府，就是操纵地产价格的政府。事实上，房地产卖方市场的第一个受益人就是各级政府，土地的天价与飙涨虽然满足了政府无限收钱的欲望，但一波又一波的城市土地价格的无节制的风涨，催生了一波又一波城市房产价格的疯涨又终于让人们认清了政府与房地产商坑壑一气的本质。所以，房地产买方市场的出现，第一担心的是房地产开发商，第二担心的就是政府，第三担心就是银行，只有客户最高兴！客户只要认识到这一点，他们如果要买房，他心里就总有一个疙瘩：他们又在忽悠我们了！客户如果不信任卖方，这个生意肯定就做不成啦！如果一波一波的生意都做不成，卖方自然就会降价，一直降到客户能够承受的价格为止。

房地产买方市场到来的第四个基本条件，就是房地产市场的供大与求。供大于求的基本标志，一是商品房的空置率的居高不下，二是商品土地的闲置率居高不下。这两种标志其实早就出现在中国的房地产市场，但由于政府的救市和银行的操纵作用，使这种标志的表现弱化；但是国外金融危机的到来则打击了政府的救市和银行的操纵（房地产行业没有被列入十大行业拯兴计划），于是房地产市场的供大与求的表现则越来越明显。当然，房地产市场供大于求的情况是比较复杂的，其中包括产品不对路，如高档房过多，经济适用房较少，一般房价格过高，土地囤积过多，土地价格偏高 ，不对路房的批量过大等，都是房地产市场供大于求的具体表现。

供大于求的结果是房地产市场房子卖不出去，空房率不降反增，囤积土地新开发面积减少，新圈地下降，房地产开发商资金周转困难，银行代款期限逼近，企业还债困难，一些房地产企业逐步趋向或达到破产临界点，房地产企业面临破产清算。

由于以上几个条件已经在我国房地产市场上出现，因此，房地产市场的转变已经不可逆转，房地产企业面临重新洗牌的局面。(未完待续)