博鳌是个什么地方？博鳌曾经是一片荒凉的滩涂！十多年前，著名影星白杨之子蒋晓松从日本回来看中了这块地方，提出了一个“亚洲论坛”的房地产概念，正好迎合了海南省政府的想法，更得到了当时中央最高领导的支持！于是，一大批房地产商人疯拥而来，在这个地方建起了一座座五星级酒店，建起了一幢幢豪华别墅，建起了一个个高尔夫球场……今天的博鳌，俨然已成为官贾富豪把酒论吹的场所！6月14日拉开大幕的博鳌.21世纪房地产高峰论坛，已是第九届年会。

今年的年会，房地产商纠集了一批能够影响中国政经走向的大腕精英，原以为他们将探讨如何面对全球经济危机，如何为百业萧条的民生内需提出什么新的思路。

几乎没有人想到，第一个登台亮相的竟是前不久抛出“同居救楼市”的董藩教授，他以经济学家、建设部专家委员会委员，北京师范大学房地产研究中心主任的身份，发表了旗帜鲜明的主题演讲：

房地产正在拯救中国！ 让泡沫论见鬼去吧！

他开宗明义激情膨湃：大家都知道，我最近挨了很多骂。在房地产问题已经被彻底政治化、道德化、娱乐化的今天，再说房地产市场没有泡沫，肯定是还要挨骂。房地产业有不少缺点，比如偷税漏税情况较多，但更多的还是成就，但没有人再谈我们的成就，在讨论房地产问题时已经出现了类似当年争论“姓资还是姓社”那样的冲突。似乎全社会都在盼着房地产行业出事，哪个开发商出了事，大家就会说“报应啊，我早就知道他有今天”。有些批评有道理，但房地产也承受了很多莫名其妙的委屈。我是学者，强调说实话，宁可一人挨骂，不让行业委屈，今天就跟大家谈谈房地产泡沫问题。

他的演讲分为六大部分。

一、当前房地产有"泡沫"吗？没有！
二、房地产"泡沫论"的错误判断依据
三、房地产“泡沫论”的错误思维
四、房地产“泡沫论”的巨大危害
五、现在政府救市思路的缺陷
六、让房地产业继续发挥作用

董藩所代表的，几乎是中国最强势的利益集团。二十年来，他们完全主导了中国的政治、经济话语权，他们无视人民的疾苦仇视人民的声音，他们在疯狂攫取这个国家和全民的财富的同时，把人民推向绝望的悬崖！房地产在拯救中国吗？不！房地产泡沫带来了极端的贪婪和极端的欺诈，房地产泡沫造成了极端的贫穷和极端的富贵，房地产泡沫正把中国引向一条不归路，房地产泡沫正在掠夺中国毁灭中国！
  在房价疯涨的大背景下，房地产商获利数亿几十亿上百亿的绝不是屈指可数的几个人。如今在一线城市，一个看上去很不显眼的楼盘，挣个十亿八亿如同家常便饭。房地产界流行着这样一个基本规律，投资一个房地产项目，如果没有100%以上的回报，那无疑是一项非常失败的投资。
  纵观世界，没有任何一个国家在房地产业成就了如此众多的富豪！今天如果再讨论房地产有没有泡沫是不是暴利，显然是一件很荒谬的事情！诺贝尔经济学奖获得者克鲁格曼上月在交大演讲时，称房地产泡沫是“邪恶泡沫”，深恶痛绝之意溢于言表。房地产如果没有泡沫没有暴利，大大小小的国企民企外企为何都跻身其中？房地产如果没有泡沫没有暴利，无论是《福布斯》排行榜，还是胡润排行榜，抑或是《新财富》排行榜，怎么可能几乎全是房地产富豪？
  种种排行榜显示，房地产商几乎包揽了中国所有富人排行榜，富人榜一直以来都是行业经济的晴雨表，上榜分明代表其行业的泡沫化程度和发展现状。然而类似热闹的排行榜，仅仅只是一种表象，许多深藏不露的隐性房地产富豪仍然伪装掩饰得很好，外界几乎无法知晓他们靠房地产掠夺的财富。
  如今在一线城市，与当地人均年收入相比，房价已经上涨到令人心惊肉跳的地步，在城乡居民收入增长缓慢，就业机会并没有全面改善的情况下，房价节节攀升，早已失去了基本的理性。在这些城市，影响房价的主要因素，已不再是建筑材料、人工成本，而是所谓地段、人气、概念等情绪化、人为化的非理性因素。
  一般说来，房价大致包括了四个方面的成本：1、建筑成本；2、土地地价；3、房地产税费及管理成本；4、销售利润。单从建筑成本来衡量，撇除地价、房地产税费及管理成本等主要因素，近几年一线城市房屋造价平均水平大致相同：标准多层(七层以下)住宅楼：砖混结构约800元/平方米，框架结构约1200元/平方米；高层建筑(十层以上带电梯)，约1500元/平方米，随钢筋配率和砼(混凝土)强度等级的高低而升降，这一价格，是建筑市场上施工单位可以接受并有相当利润的市场价格，越是沿海发达地区，其价格越低，如福建，砖混结构500元一平方米，只要资金到位，大把人抢着做，广东也是如此，建筑造价普遍偏低，这得益于建筑市场完全市场化的结果。更应该感谢千千万万的农民工，是他们用非常低廉的工资报酬支撑起一幢幢造价低廉的高楼大厦，是他们的付出和奉献拉低了城市建筑的造价。而他们的付出和奉献都被房地产开发商所攫取，并没有体现在最终的房价上。
  北京是房地产泡沫化最具代表性的城市，就具体的楼盘而言，我们可以帮助房地产商算一算究竟赚取了多少暴利？究竟有没有泡沫？万通地产开发的万泉新新家园位于西北三环，2000年开盘时房价不过每平方米5000元，到后期房价普遍超过了3万元，同样是那一块地皮，同样的建筑成本，只是交房的时间不同，房价相差了好几倍。类似的项目在北京彼彼皆是，位于东三环四环之间的珠江帝景，开盘时一期房价低至每平方米4000多元，二期8000多元，三期2万元以上，即将开发的四期价格还将上调。东四环外的星河湾2001年开盘时低层板楼每平方米1.3万元，而去年推出的高层板楼卖到了每平方米3.5万元。就连国企在奥运会场地开发的国奥村项目，2006年开盘时房价为1.5万元，2008年便涨至3万多元。房地产商口口声声宣称开发利润微薄，那么房地产泡沫带来的暴利流失到什么地方去了？
  房地产开发商为什么害怕公开房价成本？就在于房价除了比如土地成本和税收成本外，还有很多不能公开的成本！就象任志强所说，房价成本好比老婆的胸围。房价成本的秘密，对房地产开发商而言，无疑是一柄达摩克利斯之剑。有太多见不得人的东西，被裹挟在“成本”这个藏污纳垢的概念之中。特别是涉及竞标土地、变更规划、调整容积率、报建预售、抵押贷款、销售按揭、验收测量、套内面积缩水等等环节，开发商都要花不同的代价收买行贿官员，使大大小小的官员成为房价泡沫化的隐性受益者，只是这些受益者不敢走上台面。
  过去说房地产绑架了中国经济，精英大腕们不以为然。如今看来，房地产不仅绑架了中国经济，绑架了一批党政官员和学者名流！更绑架了几乎所有的中国人！当房地产在各地经济结构中所占比例急剧上升时，房地产成为官员贪腐的重灾区，成为学者名流吹鼓手的主战场。几乎所有的房地产项目都存在不同的贪腐成本，越是房价高的城市，贪腐贿赂的问题越严重。之所以几乎每个房地产富豪落马都会卷起巨大的漩涡，吞噬掉许多官员！就是因为每个房地产商背后都寄生着一长串蛀虫，这就是我们今天在博鳌看到的残酷现实！
  随着各地房价疯涨，获得暴利的开发商，更有魄力拿出更多的金钱去贿赂收买官员和这些名流，这些贿赂最终都进入了房价成本，助推房价持续攀升！从房地产泡沫中饱尝甜头的官员和名流，会竭尽全力为房地产泡沫化摇旗呐喊，从而影响或改变中央政府对房地产的各项政策！这些利益集团纠集一起，将中国房地产泡沫越吹越大越吹越邪！
  房地产泡沫造就了我们这个时代的财富神话。无论是温州的炒房团，还是山西的煤老板，神秘的海外资金，抑或是个人炒家以及拥有多套房产的人，都在这一轮又一轮泡沫化的过程中，品尝了幸福的滋味，收获了血腥的原始资本或叠加财富。几乎没有人因为投资房产而出现亏损或失误，这是房价疯狂持续上涨的原动力，只要击鼓传花的游戏还能继续下去，所有的参与者都会被这种欢乐的气氛所陶醉！
  然而有句话说得很精辟，欲使之灭亡，必先使之疯狂。当每个城市在把房价推向一个又一个高潮时，无疑是在加快其挖掘坟墓的步伐，一旦房地产泡沫破灭，所有资本都会争先恐后地出逃！ 当一个城市的主要财富是以土地、房产来支撑时，必然会带来很大的风险。房地产根本没有任何特殊性，制造起来很快、很便宜，不是所谓的古玩珍宝名画，其真正价值，与当地居民的人均收入、劳动力价格、建筑材料价格是密切相关的。
  当暴利主导下的房地产市场日益走向畸形，必然偏离老百姓的实际购买力，累积起巨大的泡沫，也积累起巨大的难以抗拒的毁灭力量。今天中国的大小城市，房价都存在巨大的泡沫和暴利，无论专家学者和开发商如何忽悠，老百姓都无法长期承受这种痛苦，房价的下跌是必然的也是可期的！
  正如谢国忠所言：中国过去的社会矛盾是吃饭的问题，温饱的问题，现在中国的社会核心矛盾是房地产的问题。这个问题不处理好，中国社会将面临严重危机！这绝不是危言耸听！古往今来，没有任何一个大国靠房地产崛起，13亿人口的中国也不例外，沿袭香港的房地产开发炒做模式，能让极少数人疯狂掠夺全民的财富，但最终会把这个所谓的支柱产业带进坟墓，无论开发商、精英大腕、大小贪官、还是形形色色的炒家都将被无情的泡沫淹没！