本文刊发于《南方都市报》

   市场的变化永远无法为人所准确预测，2009年的房地产市场亦是如此。

   在经历了2008年的盘整之后，上海的房地产市场时下已然一扫颓势，销售火爆、价格攀升、土地市场重新活跃，一系列地表现之下大有重拾2007年的旺势。上海市统计局的数据显示，1-5月,上海市商品房销售面积1172.69万平方米,同比增长19.6%。其中商品住宅销售面积1065.43万平方米,同比增长26.5%。同时，5月末，上海银行业金融机构房地产贷款余额为6280.73亿元，比上月增加64.22亿元；5月新增个人住房贷款79.31亿元。上海的房地产市场正紧随着自然季节的变化进入盛夏，而量价齐升的势头在下半年进行延续或已毫无悬念。

   在前所未有的宽松货币政策与财政扩张政策的背景下，不独房产，几乎所有的大宗商品价格都在开始膨胀。。

   如同持续数年的宏观调控加之全球性经济危机的双重压力，使2008年的房地产市场进入盘整阶段一般。今年上半年的市场表现，也同样是由多重因素复合合力的结果。

   对消费者而言，在经历了2008年的观望之后，受发展商的持续促销与贷款成本下降的刺激，原本需求弹性就较小的结婚户与拆迁户开始进场，解冻了供需胶着的市场格局，并造就了4月份之前的小阳春局面，更为重要的是小阳春局面大幅提升了成交量。

   发展商受益于快速的销售回笼与信贷政策的宽松，资金压力陡减，原本的很差钱变成了不差钱，大幅度的促销活动也逐渐淡出市场。商业的本质是逐利的，在市场机制下，成交量的上升则必然造成了价格的开始上扬。在实体经济依旧尚未走出困境之际，房地产市场的良好表现注定受到各路投资者的关注，羊群效应再次显现。4月份之后，久违的投资客开始浮出水面，直接的市场表现为内环以内的市中心区域，5月后不少高端物业成交量环比涨幅均在60％以上。

  5月份的经济数据表明，历来是中国经济引擎之一的出口部门表现依旧差强人意，外需不振，1-5月我国外贸累计出口4261.4亿美元，同比下降21.8%。而1-5月，全国完成房地产开发投资10165亿元，同比增长6.8%；全国商品房销售面积24644万平方米，同比增长25.5%。由此可见，房地产市场能否回暖对整体经济具有深刻的影响。有鉴于此，5月27日，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，普通商品住房项目的最低资本金比例从35%调低至20%。意图相当明确，一方面资本金比例的下降可以降低投资门槛增加供应，另一方面也在一定程度扩大了投资。

   资本金比例的调低、在宽松货币政策之下相对低廉的借贷成本，以及在通胀预期推动之下的房市持续火爆，构成了土地市场的再次活跃。6月11日长宁区周家桥街道91街坊地块成交价达到4.22亿元，成交溢价超过100%。同日另一幅宝山区高境镇地块也以6亿元成交，成交溢价140%。

   短短半年间，上海的房地产市场从量价齐跌转为齐升，其实质并非偶然，未来货币政策与信贷政策的调整将与房地产市场的表现息息相关。

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