陈真诚：房价或继续调整3年左右

文/陈真诚

（原文系约稿，“投资者可谨慎购房保值”发于2009年6月《中信地产》）

（内容导读：基于多种因素的综合分析，就整体而言，普通房地产产品的房价可能将继续调整3年左右…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

今年以来，一些地区的房地产重现市场热潮，房地产再起泡沫，已成为了一个令大多数难解的现实。

如果对房地产市场进行求实深度分析便可发现，推动此轮阶段性房地产热潮的因素，除中央政府的政策刺激和一些地方政府通过“加工”数据制造回暖舆论和市场氛围外，另一个更重要的因素则是，为了让自己投资资金解套，此前大量投资性购买房地产却被套的投资性购房者，包括一些手头有大量投资被套的外资投资机构等，抓住政府出台系列政策刺激房地产消费的时机，制造市场回暖乃至再次趋热的舆论，营造市场回暖乃至再次趋热的市场氛围。

有大量此前投资被套的投资性购房者，希望再次建立起房地产火暴上涨的预期，甚至希望能直接推动此轮房地产再次出现成交增加、房价上涨的表现，然后，希望能新的买家在这种市场表现和投资回报预期下以他们所希望的价格接盘买下他们的项目，从而能够及时让自己的投资资金不亏本地解套。应该说，这些正在营造市场热销氛围、希望能人为地推动房地产成交活跃、房价上涨的被套投资性购房者，具有敏锐的市场眼光，能够及时发现市场机会。但是，从现实情况来看，在除中央政府的政策刺激和一些地方政府作用及一些投资性购房者为解套而做出的努力等因素的共同作用下，今年以来的房地产市场出现了超出了许多意料的热“行情”，却并没能如其之所意。

事实上，今年房地产的热“行情”，主要表现为以一线城市为代表的一些地区的房地产成交有了一定的增长，但主要成交依然是相对低价成交。即便一些楼盘出现了一定程度的房价上涨，但上涨幅度并不大。而且，就整个市场来说，大多数成交的实际成交价格，依然是属于低价格成交，并没有达到那些等待解套的投资者所设想或希望达到的价格水平，还不足以让他们不亏本或有所赢利地解套。

尤其是，进入5月份以后，几乎全国性的房地产市场，再次出现了异变、回归的信号，不但房地产尤其期房的实际成交量再次出现下降，而且实际成交的房价也逐渐失去了继续上涨的动力，出现了价涨量跌的现象。在一些二、三线城市，甚至出现价量齐跌的市场趋势。甚至在一些一线城市，期房成交量也出现了连续性的下降现象。

可以说，那些此前高价大量买进房地产资产却被套的投资者，因目前这种市场表现和市场趋势，几乎失去了在短期内解套的可能性，失去了做热市场、做高房价以解套的信心、耐力。然而，具有中国特色的房地产市场，就在那些的时候，房价预期又出现了戏剧性的变化。因政府采取过于宽松的金融政策，连续大规模增长的信贷投放，以及国际部分大宗商品价格上涨，美国等经济体大量投放货币，中国房地产市场重新出现泡沫，通货膨胀预期再次高涨，房地产等资产的估值预期再次太高，投资房地产以保值、增值的舆论再次抬头。

在这种情况下，一些投资机构，或出于各种目的，再次发布形形色色的报告，渲染房价将再次上涨的舆论，房地产市场可能再次出现价格重新估高的现象，其主要依据则是基于通货膨胀预期。

无疑，通货膨胀，甚至其预期，对房价等资产价格变化肯定会产生一定的影响。本文作者陈真诚分析认为，从影响渠道来看，通货膨胀及其预期，主要是通过影响资产估值计价、市场预期和政府政策等途径，来影响房价等资产价格变化。

一般来说，只要宏观经济大势基本良好，也没有从国际上输入恶性通货膨胀等因素，那么，适度的通货膨胀或通货膨胀预期，有可能提高房地产等资产的估值计价水平，从而抬高房价上涨的预期，也可能不会导致政府出台逆向调控政策，从而可能在一定幅度范围内推高房价。

只是，与通货膨胀预期将带来房地产等资产价格估值预期上升形成对冲的因素也不少：中国房地产依然处于深度调整之中，就整体而言普通房地产产品的房价可能还需要3年左右的调整周期，今年以来的热“行情”有可能在3季度开始结束，中国人民银行有可能在三季度宏观经济数据公布前后加息并再次进入加息通道，2010年可能再次大幅度加息……

衡量通货膨胀水平、判断通货膨胀是否到来（或将来会否到来）或判断政府会否加息的标准，老百姓一般以日常生活消费品的价格水平及其对比变化作为标准。而作为政府来说，则需要综合多地区的多种商品价格水平、价格变化，计算出数据居民消费价格总水平指数（CPI），然后依据CPI数据进再结合PPI（工业品出厂价格总水平指数）行判断、分析。

6月10日，国家统计局发布的数据显示，5月份，CPI同比下降1.4%，PPI同比下降7.2%。这说明目前的CPI依然在继续下降趋势，在近期内也许不会发生恶性通货膨胀。另一方面，CPI的环比降幅已经缩小，表示中国经济已趋于向好。而PPI降幅继续扩大的主要原因在于，一是世界金融危机还在蔓延，对实体经济的负面影响仍在加大，主要经济体国家的经济衰退还在持续中，特别是工业消费品价格总体上仍处于下跌通道中。二是我国工业品总体上供过于求的局面，依然没有改观，而且在短期内也难以有大的改观。三是由于2008年工业品价格指数在5月份达到8.2的高位，高基数使得今年5月份的指数表现为同比降幅继续扩大。

不过同样需要看到的是，正如PPI一样，去年5月份的CPI达到7.7以上，同比高基数在某种程度上掩盖了物价的真实水平，使得CPI表现为负数。如果以3以内（安全CPI指数）为基础进行，那么，5月份同比仅下降1.4%的CPI就可能变成上涨了，说明目前的物价形势就并不乐观，水平并不低。在这种形势下，并不能排除再次发生通货膨胀的可能。

最近，国家信息中心发布的报告也认为，今年一季度，新增贷款达到4.58万亿元，4月份也达到5918亿元，4月末累计增加5.17万亿元，超过了去年全年4.9万亿元，也超过了今年5万亿元的计划目标下限。5月的信贷增量再次达到6645亿元。广义货币（M2）在4月末同比增长25.95%，已连续第五个月加速，国内通货膨胀的预期日见高涨。而目前的宏观经济形势并没有出现大的好转，如果广义货币继续攀升，那么，高通胀卷土重来绝非危言耸听。

在这种情况下，一些投资者为了实现资产保值增值，开始重新将目光投向房地产市场，有可能再次将房价推高。

不过，需要看到的是，为了打击通货膨胀预期，为了防止滞胀现象出现，中央政府为确保政府财政投入的资金配套而会继续执行适度宽松的货币政策，但可能通过加息来提高资金使用成本，以打击那些并没有进入实体经济领域而主要着眼与资产价格追涨的流动性的投资预期。基于目前的社会经济形势，为打击通货膨胀，政府很可能在3季度宏观经济数据出台前后再次加息，可能最迟在2010年一季度加息，甚至大幅度加息，并进入新一轮加息通道。如果政府再次加息，此前因政府救市而改变调整节奏、目前并没有完成调整的房地产，可能加速调整。当房地产整体再次加速调整后，房价则可能继续其原来的调整大势。基于多种因素的综合分析，就整体而言，普通房地产产品的房价可能将继续调整3年左右。

因此，面对目前正高涨的通货膨胀预期，希望通过购买房地产以期保值增值的投资购房者，依然需要谨慎。

希望购买房地产以应对通货膨胀的投资需要看到的是，由于目前的房地产市场很微妙，国际金融危机并没有结束，世界性的经济衰退还没有扭转。如果全世界发生恶性通货膨胀，不排除一些国家会出现象上世纪70年代那样的经济大萧条。另一方面，由于中国房地产市场刚经历过非正常的高热时期，刚经历过房地产供应、购买在短期内大量释放时期，目前的房地产已经开始出现分化。如果中国出现高通胀，在目前的价位上，可能并不是购买所有的房地产一定能保值、增值。如果确实有充足的资金用于房地产投资，则最好选择购买资源性产品。因为，本文作者陈真诚分析认为，如果发生通货膨胀，可能最能保值的房地产资产，主要是那些资源性产品。这些产品，主要为具有不可再生的自然资源性产品，靠近政府集中办公区、难以复制的地段资源产品，旧城改造项目所拥有的城市中心区位资源产品，以及因政府重大投资项目带来的特别区位资源产品和少有的优质设计性资源产品等等。

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