陈真诚：通胀预期存在三大对冲因素

文/陈真诚

（凤凰财经：http://finance.ifeng.com/news/opinion/macro/20090702/876522.shtml）

（内容导读：三季度过后，市场可能会出现明显的转化…本文根据本周最新报纸专栏文章主题撰写，内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

目前，对于通货膨胀，已形成一致性预期。因此，一些消费者，希望通过购房地产来应对通货膨胀。

诚然，一般来说，适度通货膨胀，可能抬高房地产等资产估值，拉升房价上涨预期，推高房价，也不会导致政府出台逆向调控政策，因此，合理地购买部分优质房地产，尤其资源性产品，可能会保值升值。但是，如果在经济持续衰退的同时出现全面性通货膨胀，就可能进一步深化经济危机。由于危机的影响不可能在短时间内结束，不少人的经济预期会变得悲观。作为支撑市场的主要基础，大批消费者的实际收入、购买力、购买意愿将大幅度降低。在失去了真实性价值基础、缺乏必要的买方支持后，房地产等资产市场可能出现持续萧条，供应将大量过剩，高泡沫的价格将出现实际性持续下降。这种情况下，还将促使市场向继续打压价格、成交的方向转化，购买房地产未必能保值升值。

客观来说，相对于通胀将带来房价上涨预期，至少存在三大对冲因素：

一方面，国内外经济形势并不乐观。

目前，尽管不少经济体同时采取了救市措施，但金融危机还在蔓延，世界经济衰退并未扭转，形势并不乐观。如果发生全球性恶性通货膨胀，就可能出现上世纪70年代那样的经济大萧条，至少美国经济可能再次出现滞涨。到那时，中国经济，尤其房地产市场，难免不受影响，政府自然将采取强硬措施进行逆向调控。

事实上，尽管政府采取了系列措施刺激经济增长，宏观经济在某些方面出现了向好迹象，但并没有多大的实质性好转。目前，由于经济预期不乐观，因收入或收入预期下降，许多人的消费意愿和购买力已经下降。伴随出口下降的，是消费还在继续下降，市场上有效消费需求明显不足。而由于信贷迅猛增长，非实体经济领域的流动性过剩，在生产经营领域通缩的同时，消费品领域结构性通货膨胀预期已经再次高涨。

另一方面，央行必将加息。

为确保政府财政投入的资金配套，中央政府会继续执行适度宽松的货币政策，但为了打击通货膨胀，可能通过加息来提高资金使用成本，以打击追涨资产价格、并未进入实体经济的流动性的投资回报预期。

基于目前的社会经济形势和种种迹象来看，央行可能在三季度宏观经济数据公布前后加息，再次进入加息通道。最迟在2010年一季度加息，甚至不排除大幅度加息的可能。

再则，此前因政府救市而改变调整节奏的房地产，依然处于深度调整之中。

今年以来，一些地区重现市场热潮，在很多问题并没有得到有效解决的同时，新的泡沫又已经出现。除政府政策刺激等救市行为外，本文作者陈真诚分析认为，推动此轮阶段性热潮的另一重要因素是，此前大量投资性购买房地产却被套的购房者、投资机构，利用政府政策救市机会，人为营造市场回暖乃至再次趋热的舆论和市场氛围，希望推高此轮房地产预期，推动房价上涨，能有新的买家接盘而让自己的投资资金不亏本地解套。这就是说，房地产热潮背后，一直有着大量投资性推高的因素存在。

事实上，虽然以一线城市为代表的部分地区，有了一定的成交增长，一些楼盘出现了房价上涨，但房价上涨幅度并不大。就整个市场来说，行业景气并不没有真实性地上升。不少地区依然持续低迷，大多数属于低价成交，库存依然不少。进入5月份以后，市场再次出现了异变、回归的信号，房地产成交量、价格均逐渐失去了继续上涨的动力。

如果再次加息，市场可能再起新的观望，“热行情”可能在3、4季度开始结束。偏高的普通房地产产品的房价，可能将继续调整3年左右，甚至不排除调整更长时间的可能。国家发改委王小广也认为，房地产调整估计可能会有三、五年的调整期，今年甚至到明年不会结束调整。而就近期市场来说，本文作者陈真诚分析认为，三季度过后，各地房地产市场可能会出现明显的转化。其主要原因是，不但三季度数据出台前后央行或将加息，而且，通货膨胀到底与否？趋近年尾将会有个比较明显的判断。而政府此前出台的各种刺激房地产消费的政策日近到期，在可能引发年底消费者因赶政策效果末班车而带来的成交高潮后，政策的刺激效果，将逐渐明显地变弱，直至基本消失。

这样来看，在目前经济形势下, 如果真的出现全面性通货膨胀,就可能出现进一步的经济大萧条,出现市场需求严重不足、产品大量过剩下的严重经济滞胀，那样，包括房地产在内的资产市场可能出现严重的低迷, 偏高的资产价格就很难形成真实性的上涨。目前存在投资泡沫、价格偏高、将继续调整的房地产，很难有对抗通货膨胀的能力。国家信息中心专家委员会委员高辉清也认为，买房防通货膨胀的理由基本上是不成立的。而且，往往是，价格泡沫越大的资产，因通货膨胀、经济萧条而遭受的损失可能越大。因此，购买所有的房地产能对抗通货膨胀之说，本身就是个伪命题。

当然，对于一些消费者来说，如果确有充足的资金用于房地产投资，则最好选择购买优质的资源性产品。因为，在目前的价位上，并不是所有的房地产都能对抗通货膨胀。事实上，刚经历过非正常高热、短期内供求大量释放之后，目前的房地产市场已经出现分化。本文作者陈真诚分析认为，如果发生通货膨胀，可能最能保值的房地产资产，主要是那些资源性产品。这些产品，主要为具有不可再生的自然资源性产品，靠近政府集中办公区、难以复制的地段资源产品，旧城改造项目所拥有的城市中心区位资源产品，以及因政府重大投资项目带来的特别区位资源产品和少有的优质设计性资源产品等等。

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