牛刀：地价房价比是高房价狗咬狗的游戏

发表于 2009-07-04 23:31:53

牛刀：地价房价比是高房价狗咬狗的游戏

丁峰先生：

谈不上指教，你的分析用的是横向对比，但并不能因此而说，“房价的高只是地价高的表象，地价高则是房价高的原因。”这两者本来就是互为因果，是鸡和蛋的关系，而不是什么面包和面粉的关系。在房价的问题上，政府某些部门和开发商已经是蛇鼠一窝，现在斗来斗去充其量只是狗咬狗，胡弄老百姓罢了。中国社会没有必要纠缠这个问题，让他们去咬去。

所有有识之士应该面对中国社会的危机，关注我们年轻一代的创业和成长，关注中国社会的未来。眼下最急迫的问题是，为大学毕业生们寻找就业的出路，促使政府关注实体经济的振兴，关注中低收入群体的消费问题，尽可能的减轻普通百姓在经济危机中的苦难。从房价上来讲，泡沫破灭在所难免，在目前这个价位来讲房价的高和低已经没什么实际意义，因为已经大大超越了中低收入群体的可支付能力，只有开发商、银行和炒家在玩，那就让他们玩去。

值得欣慰的是，在这一轮房价猛涨中，相对2007年来讲，高位入市的年轻群体占比不大，负债过高的群体不是很多，即使明年面对银行的加息、面对即将来临的减薪和失业，相信扛过这两年应该没问题。我们可以不断揭露市场的事实真相，揭露官商勾结的重重黑幕，客观理性的分析宏观经济走势，引导大家正确评估资产的价格和价值，只要普通百姓不在经济危机中倒下，那就是成功。

炒作地价和房价的关系，我看不出有什么意义。最荒唐的是国土资源部，居然还有脸面出来做这样毫无意义的调查，你的两年没开发的土地政府无偿收回，你收回了没有？9070政策你执行了没有？政府机关不去执行政令，却在奢谈什么房价地价比，真是中国民众的罪孽呀。

牛刀

附：丁峰先生的原信。

牛刀老师，您好！

前两天看新闻国土部认为土地不是推动房价的因素，我有几点想法想与您分享，平时我也留意各类社会经济现象，现在从事股权管理和投资管理工作，下面是我的几点粗浅看法，牛刀老师是国内房地产产业界的专家，请牛刀老师多多指教。

首先请看最近我留意的几个案例：

4月7日，温州多家开发商争夺温州长运集团地块，最后以9亿元、超过底价50%的价格溢价成交，楼面地价达 19000多元/平方米；4月30日，杭州上城区南山路地块，再次刷新今年来的单价地王纪录，成交楼面地价达46000多元/平方米。

2009年04月30日东方早报报道，金地溢价八成摘下上海徐泾地块楼面价5579元/㎡，成交价相比地块起始价溢价幅度高达82%。不过，目前地价水平依然低于周边地块一年多以前的成交价。2007年12月，上海锦江国际地产有限公司以69835万元摘得徐泾镇地块，成交楼板价7032元/平方米。而目前徐泾3号地块周边小高层公寓价格在1万元/平方米左右。地价仅占房价大于50%。

2009年5月21日下午，北京市国土资源局二楼。，广渠门外10号地竞拍起始价仅为29925万元的该地块报价已经达到7亿元。富力以超出底价3倍的10.22亿成就了京城新地王，业内人士测算，这块地的楼面地价达每平方米15000多元，超过最疯狂的2007年万科拿地的楼面地价每平方米11000多元。北京市土地整理储备中心资料显示，该地块将建设7.25万平方米的住宅，同时将配建5000平方米的廉租房。据有关人士测算，扣除开发商代建的5000平方米廉租房，这块地的楼面地价达15140.74元/平方米。万科在2007年最疯狂的年代拿下的西大望路27号地，楼面地价也仅为11379元/平方米。2007年面粉（地价）贵过面包（房价）的场景似乎重现江湖。

2009年6月9 日第一财经日报报道，8日上午，2008年以来厦门市规模最大的土地拍卖会如期举行。成交总价达97.9867亿元人民币。是2008年该市全年成交额的2.3倍！厦门2009G05（湖边水库片区）地块临近厦门环湖里大道，面积为45.274万平方米，挂牌起始价为19.9036亿元，世茂终以30.2亿将它擒入囊中。万科竞得湖边水库片区的另一地块2009G07。该地块挂牌起始价为10.9175亿元，起始楼面价5466.68元/平方米，万科的竞得价为18.3亿元，楼面价为9163.29元/平方米。

2009年6月10日网易财经报道，广州珠江新城最后一幅住宅地正式出让，经过50轮激烈竞拍，最终以15324元的楼面地价成交，花落越秀城建，成为珠江新城的新地王。数据显示，目前珠江新城楼面地价最高为11912元/平方米。该地王已经刷新了最高楼盘地价的记录，仅次于富力地产2007年拿下的广州地王，楼面地价高达1.8万元/平方米的云祥路地块。

2009年4月29日任志强博客称，中国土地勘测规划院公布了《2008年全国主要城市地价状况分析报告》，其中有两组数据媒体很关注，但却没有媒体将两组数据对比说明看出其中的问题。《第一财经日报》关注的是全国商品房均价去年逼近4000元/平方米（实际是3919元/平方米），而《北京青年报》则关注的是去年居住用地均价为4625元/平方米。

从土地的价格占房价的比重看，如果全国居住用地的价格为4625元/平方米，假定全国平均建设用地的容积率为1：2，则每平方米房价中的土地成本为2312.5元/平方米（实际按统计年鉴中公布的建成区面积计算全国的城镇平均容积率不到1：1），这还仅是居住用地的地价（商业为5118元/平方米，多出493元/平方米）。再按商品房平均销售价格3919元/平方米计算，房价中有2312.5元/平方米的地价，地价占房价的比例高达59%。可见，房价的高只是地价高的表象，地价高则是房价高的原因。

我个人对地价与房价的关系有以下几点初步心得与观点：

1、根据老百姓自己的亲身感受，地价占房价的比例似乎比23%要多得多，我在上海生活了好几年，眼看着上海的房价这几年翻了两番，在房市火爆时经常听到面粉贵过面包的事情出现。统计局的数据为什么不在房市火爆时进行调查统计？众所周知，自08年以来，中国地价大幅回落，就在近期开发商才开始试探性拿地，在局部区域推升了地价，那么统计局的数据到底以什么时间的数据为标准呢？采取的地价样本是成本价还是市场价呢？我们不得而知。安排国土局来调查，就好像做会计的人给自己审计一样，他们不会自己打自己嘴巴的，肯定是自己给自己辩解。

2、统计局拿国外的地价与房价比来说事，我觉得没有可比性。因为国外的地是私有的，自由交易的，因此价格相对很便宜。中国土地是国有垄断的，注定价格畸高。比如说，上海的房价较国外，包括美国的房价绝对价格还要高，毕竟我国人均GDP3000美金，全世界约60多亿人约60万亿GDP，世界人均GDP1万美金，我们还是穷国，房价不应该这么高，当大多数老百姓都买不起房时，那百姓努力工作的价值和意义何在？我们的社会机制是不是出问题了？

3、中国的房产市场是一个怪胎，很难拿国外历史情况来参照和分析。原因是以下几点：一是土地的国有绝对垄断；二是世界上绝无仅有的城市化进程：三是中国特殊的集资化买房现象，现在年轻人买房不但用自己和对象的钱，还有双方父母的钱。四是中国人的房子情结，没房子的人找对象都不容易，房子在中国是富有和体面的标志，哪怕是贷很多钱买房也要买，很多人买房关心的是今后工资能不能还贷，房价再高，能还得起就买！这是一种非理性的消费行为，更不用说很多年轻人一步到位第一次买房就非得买大房子了。

4、记得电视里新闻发言人说土地红线不是推高房价的原因，决定房价的不是地价，而是市场上的供求关系！看来是自己打了自己嘴巴了——既然决定房价的是供求关系，那么房价高就是因为供应相对少，那为什么不放开土地市场呢？土地是房产工业的原材料，如果全部土地真正能自由交易，没有开发商希望土地变贵，没有哪个开发商再敢囤积土地赚差价，到时土地回归合理价格是必然的趋势。以上内容匆匆而就，请指教！

交大南洋：丁峰上

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