近些时日以来，我国出现了股市飘红（近二周有所回落）、楼市大涨的情况（没有下降的趋势）。基于对股市泡沫与楼市泡沫的担心，我认真的对武汉以及周边县市的楼市进行了调查研究与分析，结果是：在现有政策导向与舆论导向下，楼市只会上涨，不会下跌。总体而言，在现有政策与制度安排下，未来十至十五年内，楼市的需求关系都将是需求依次小城市、中等城市、大城市集中。为什么会这样呢，我先来谈第一个问题：政策导向。

    现在，几乎所有的城市曾出台过在市区买房，解决城市户口（非农业户口）的问题，在大城市买房，解决的就是大城市的户口。在这种政策的导向下，农村的就将建房的钱省下到县城买房；县城条件稍好点的，就会去省城买房，如此汇集，省城（大城市）的房源是远远满足不了需求的，供需平衡被严重向有利于房地产商的那一方倾斜，买房人拿什么去跟他们博弈。

    从这里，我又得提出一个问题了，为什么那么多人想拥有大城市的户口呢？

造成这种现象是由诸多历史原因形成的。比如说，我国人身损害赔偿是按地域差来调整的，也就是说，如果你是一个拥有武汉市户口的人，当你的人身受到侵害时，赔偿标准（武汉人均可支配性收入）要远远高于类似于拥有红安、公安这样的县城户口人（当地人均可支配性收入）的，同样，你将可能享受到的教育资源与社会福利也远远高于这类地区的人。

    有人就会说了，武汉不好呀，生活消费水平高呀。这是一个误解，实际上，武汉日常生活成本并不高于周边甚至偏远区。我们以菜价为例，由于八十年代未实行至今的保证大城市物价稳定的诸如“菜蓝子工程”一类的政策，致使武汉（全国各大城市都一样）周边县市为了首先保证武汉市场的供应，反而做为农产品产地却需要买从武汉返销农产品的奇特现象，所以也就造成了农产品产地菜市场菜价比武汉反而要高的反常现象。而其它非日常必须品，全国不管哪个地方，基本上是价格一样了（除了例如找小姐、KTV之类）。如果算上武汉（大城市）人的出行交通成本，整个的生活性必须开支也就大致持平。

    这样，那些小城市的人，拿着比武汉（大城市）人低的工资，承受着比武汉高的日常生活费用，连死了也比武汉人死得贱（更有些人为了孩子能享有更好的教育资源），只有两个选择了，其一就是不断的降低自己的生活标准（凭什么啊），其二就是成为武汉（大城市）人。要想成为武汉（大城市）人，最直接的办法就是在武汉（大城市）买套房子，于是就造成了房源紧销。

    说到这，有人就会说了，也不全是这个原因吧，还有地价的原因吧。现在很是流行一个说法，说有个很吊诡的问题：“一边是政府把地卖的价越高，越能解决老百姓一些实际问题，但同时高的地价造成房价上涨，老百姓望房兴叹”

    要我说，这就是那些房地产商们的诡辨，也是那些与房地产商串通一气的所谓专家们昧着良心说鬼话。我虽然不太了解土地拍卖程序，但总不至于政府首先规定好了做什么样的户形，多少楼层，每户多少面积，有多少绿化等等之后再来拍卖吧。还不是房地产商首先拍得了地，然后再设计，地价高了，多建些面积，多加些楼层，不就把均值给降下来了吗，这难道不是常识吗？我经过调查，可以告诉大家一个事，其它城市的商品房建造成本我不知道（没有调查就没有发言权），但武汉市的是经过充分调查的，把所有的都算上，包括了地皮成本、建筑成本、人员工资、资金利息、管理成本、应缴税款（甚至还加上给利益部门的灰色支出）。武汉中心城区商品房的最高造价不会高过每平米三千二百元，如果给地产商一个合理的15%至20%的利润空间，以目前武汉中心城区商品房每平米的售价，房地产商每平米的纯利润接近二千到二千五百元。难怪一些房地产商跟人谈起：“我每天什么事都冒得做，忙着数钱撒！”。

    今天就说到这里，还有关于“中介”、“销售陷阱”以及第二大问题------“舆论导向”（房地产中的利益共同体）留待下回分解。（未完待续）