说一说楼市的十二个焦点问题

                                   文/马跃成 

    一、收入增加不多，甚至没有增加，但是房价却蹭蹭地往上窜，无论从增长总量还是增长速度上都是房价大大超过收入增长。普通老百姓买房的难度是越来越大了。
    国际上通行的收入房价比标准是1：3到1：6，而我们很多城市的这个比例达到了1：15以上，像北京这样的一线城市，达到了1：20以上。2009年全市职工人均可支配收入是24725元，而现在北京四环以内的房价都在2万元左右，一对夫妇包括孩子不吃不喝36年后才能住进一套90平米的住房，这也才达到今天北京人均30平米的住房水平。
    二、在全国范围内实行货币化房改是从1998年开始的，但是现在的情况虽然都是工薪阶层，然而权力阶层依然可以通过特殊渠道轻易解决房子问题，只有普通的老百姓在市场化后成了楼市的弃儿。有权的人不着急，没权的人不就是白着急吗？
    三、现在中国的两极分化已经相当严重，这不但是恩格尔系数已经证明，就是在房地产市场也如此，多年来，一直是有房的人在买房，没房的人早就很难买的起房了。一人多套住房的情况非常普遍，很多小区成为鬼楼就是这个原因造成的。不需要房的人成为楼市的主体，没房的人只能靠边站。
    四、房地产业成为早就富豪的机器，富豪榜的前十名中，至少有8位靠房地产发家。北京一个项目净利润回报率达到140%，各种行业的投资者陆陆续续都转到房地产分杯羹，而开发商依然抱怨房地产是个微利的风险行业，甚至说利润率低于社会平均水平。
    五、地王炒成了天价地，但是同一块土地从农民手里手上收上来的时候，却只有几分之一、几十分之一、甚至百分之一的成本。本应该成为调控主角的地方政府实际上是高房价、高地价的最大受益者。这样的调控怎么可能持续？
    六、鉴于开发商有只为富人盖房的理论，因此现在的市场上豪宅越来越多，满足富人们需求的房子越来越多，而最大需求量的穷人的房子紧张的要命。
    七、开发商成为楼市的主导力量，所以总在制造卖方市场的环境，房价高到天价政策也总是无效。而让无房人青睐的价低的小产权房却成为政府打击的对象，并且打击的力度和效果比调控高房价要厉害多了，甚至上升到法律的高度。
    八、由于经济危机的影响，宽松的货币政策不好改变，但是楼市利用救市政策，借力冲破了多年调控刚刚见效的理性回归，继而再次走向疯狂。即便如此，开发商通过很多技术手段让本来期待的房贷政策形同虚设。
    九、价涨量跌与捂盘惜售同时存在，开发商的赢利重点已经不在卖房上，而是放在了提高房价上；资金链紧张不是通过卖房回收资金解决，而是通过各种途径的贷款办法解决，其中也有非法的。
    十、本来住房主要是民生产品，现在却搞成了投资商品。
    十一、建筑工程本来是百年大计，但是现在开发模式都是项目公司的形式，房子盖完了，主要钱收回了，公司就自行解散了。哪里需要哪里再开公司，让政府的终身负责制变成了一句空话。
    十二、中国宏观经济的三驾马车中二驾已经出现了问题，唯一还在加大发展的就是投资，外贸不是咱自己说了算的，因此促进内需增长就成了解决经济危机最直接有效地办法，但是，现在的买房人多是一个人后边有四位老人当后盾。高房价严重地抑制了刺激内需的政策效果。人们买了房在很多年都不会有大的消费需求，高房价对经济增长的打击作用非常明显。