在房地产市场经过几轮价格暴涨之后，中国房地产市场也随之进入了一个明显的拐点；此后，在宏观经济形势和国内政策调控的双重影响下，中国楼市一波三折，像过山车一样，经历了一个量价齐跌、楼市滞销、市场回暖，乃至再次出现泡沫的过程。
    在这种充满戏剧性的市场表象背后，蕴含着怎样的运行机制？中国房地产市场未来的发展趋势是怎样的？就此，《投资家》记者专访了被誉为“飘一代”经济学家的北京科技大学经济与管理学院教授赵晓。

双重因素致使楼市进入拐点

 冯  昭：房地产市场在经过几轮暴涨之后，从2008年初开始，中国楼市陷入到了一个低谷，您认为是哪些因素致使房地产市场进入到了一个拐点？
    赵  晓：起作用的因素有很多，其中宏观政策的调控是一个主导性因素。2007年第四季度，政府采取了打压第二套房、收缩流动性的办法，对购买第二套房提高了首付和利率，这个政策实际上是打在了要害上，因为它把房地产的需求给关闭了。因为对于开发商来看，不管有多少人买不起房，只要还有人买，就OK。限制第二套房，就是限制了房地产的需求，因为如果供给不变，需求少了，那么价格自然就会降下来了。这一政策的出台，主要是为了遏制房地产市场的泡沫。为了调控房价而出台的政策已经不是第一次了，但2007年第四季度之前采取的很多政策，并没有打中要害，在效果上是适得其反的：比如说别墅价格高，就停止别墅用地的供给，但这样一来建别墅的价格更高了；比如说房价高了，就减少给开发商的贷款，由于开发商没有钱，房子的供应更少了，这样房子的价格反而更高了。因此，2007年底打压第二套房的政策，可以说是打在了房价暴涨的“七寸”上。
    这一政策的出台与我们也有一定的关系。当时，我们给中国房地产协会做了一个课题，就是关于流动性过剩的问题。我们认为房价过高是因为需求过热，需求过热是因为流动性过热。流动性过热又是由于金融货币政策在信贷方面过于宽松。所以我们要把助长流动性过热的源头扼住，就是信贷收紧。这个政策也正是我们在报告里面提出来的政策建议。当然，别人可能也提出了类似的建议，但是我们的报告是第一次从流动性过剩的角度来考虑房地产市场的需求问题。
        冯  昭：贸易出口与房地产市场是一种怎样的关系？
    赵  晓：珠三角地区的房子卖得贵，一个很重要的原因就是出口贸易带动当地经济的结果，如果经济下来了，谁还有余力买房子呢？另外，如果贸易出现问题，即使你手里有闲置的资金也会变得保守，不敢在楼市上做过多的投资。王石跟我谈过这个问题，这就是他提出拐点论的一个背景。当时，他通过自身公司经营的状况，已经实实在在地感受到了房地产销售在下滑，在东莞等地，他的楼盘在2007年第四季度就已经出现了滞销的迹象。外贸生意不好做，人们就对未来不看好，对未来不看好的话，就更不敢买房子了。当然，这只是房地产市场进入拐点的一个相关性因素。
    所以我们说，席卷全球的金融海啸，肯定对2007年的房地产走势产生了影响，但国内的宏观经济政策也很重要。它是内、外两方面的原因所造成的，内部是政策因素，外部是宏观经济因素。另外，美国出问题以后，进入中国的外部资金也在逐渐减少，外部资金的撤出，也在一定程度上减轻了国内市场流动性过剩的问题。

保经济增长与楼市复苏

 冯  昭：从陷入低谷、降价促销到小阳春复苏，近一年来，房地产市场一波三折，您认为是哪些原因导致了房价的起伏？
    赵  晓：2008年初，宏观调控的主要目的是抑制房地产泡沫，把经济过热、物价上涨看成是一个主要的“敌人”；此外，早在2007年10月，中国股市已经开始暴跌。对于经济形势的反映，一般来讲，股市要比房地产市场提前3～5个月，股市暴跌之后，下一个就轮到了房地产市场。所以我们在2008年上半年就开始提出建议，避免让楼市成为第二个股市。具体来说，就是宏观政策要往回调，提出了信贷必须放松，人民币停止升值等一系列扭转经济形势的建议。但这些政策遭到很多人的反对：第一，大家对未来形势有不同的判断；第二，大家觉得楼价就是应该暴跌。当时，物价经过两次环比下降，我们推断2009年中国经济在一季度会出现通货紧缩，同时我们还预测，2009年中国经济增长会重新陷入到保8%这样一种境地。但是很多人不相信，不觉得问题这么严重，但是到2008年上半年之后，外贸不行了，股市也不行了，中央派人到一些地方调查，回来之后就把宏观经济政策作了一个调整，叫“一保一控”，就是保持经济增长，抑制通货膨胀。
    具体到房地产领域，很多地方政府已经开始自行“救市”，然后中央政府给了一个默许。当时的房地产市场，不但销售量下跌、价格下跌，投资额也在下降。其实从2008年上半年起已经有这种迹象了，但是大家还在盼望在9、10月份的时候能有所好转，但“金九银十”的预期并没有出现。
    冯  昭：地方政府的自行“救市”，对以后房地产市场的发展趋势起到了怎样的作用？
    赵  晓：它起了一定的稳定性作用，但并不能避免整个市场的下滑。2008年6月，成都在汶川地震一个月之内，就出台了10条稳定性方案，后来其他一些城市开始学习成都，也推出一些稳定性的政策。9月份雷曼兄弟倒台，央行下调存款利率，货币政策开始走向宽松。在11月5日召开的中央经济工作会议上，明确提出稳定股市、稳定楼市、全力保增长。整个宏观政策转型，彻底转向保经济增长，财政政策、货币政策双扩张，这样就缓和了开发商紧绷的资金链条，避免了房地产市场的崩盘。
    与此同时，对买房人来说，首付下降、按揭贷款利率下调，交易方面的税收也降了下来，目的就是刺激消费。到2009年上半年，实际上信贷政策过度宽松了，放出去的73700亿元贷款，有相当一部分资金都进入到了楼市，整个房地产市场出乎意料地开始上升，很多地方的销量和价格甚至超过了泡沫现象最为严重的2007年，地方房地产泡沫又开始出现了。

用“微调”避免“回调”

 冯  昭：您认为当下中国的房地产业运营体系是否健康？如果不够健康，有哪些地方需要改进？
    赵  晓：目前房地产市场的火爆，还是在政府主导下资金推动的结果，因此不能说是特别健康，一个健康的运营体系，还是要激发市场本身的活力，而不是靠政府政策刺激。而且，现在的货币政策是过度宽松，执行的是非常积极的财政政策，它不是靠本身经济的活力，而是有点儿像打强心针，而这样的市场是不可能自行持续发展下去的。此外，房地产泡沫的出现有可能激发了新一轮的信心恐慌，又开始进行抢购，而这很容易造成政府的急刹车，因此也是不正常的，政府刹车之后房价又会大跌。市场在暴涨暴跌之间运行，这不是一个好的运行状态。
        冯  昭：近期以来的政策调控，将会给中国房地产市场带来哪些影响？
    赵  晓：近期以来的房地产政策比以往更有针对性，已经从以前“漫灌式”改为了“滴灌”，并且对楼市已经开始进行积极的微调，我们希望微调能够起到一定的效果，但是，现在来看挑战也是蛮大的。如果微调不起作用，就不可避免出现大的回调。我们说过去的一年是一波三折，现在又到了一个新的政策变局的时期，但是我相信这个政策变局的主调，应该是以及时的微调避免回调，从而出现大的波动。
    冯  昭：您对中国房地产业的未来有什么样的判断？像北京这样的一级市场，会经历日本东京、中国香港过往的市场表现吗？
    赵  晓：如果站在企业发展的角度，我对中国内地房地产市场的未来还是比较看好的。因为中国正处于人口的高峰时期，市场还是有成长的空间；另外，中国的城市化会进入到一个快速的进程当中，把目前45%的城市化用地上升到60%，如果以每年1.5%的速度增长，至少还需要十年。因此，从市场需求和城市化率来看，中国房地产市场应该还有一个十年左右的黄金时期。
    在北京和上海，出现东京、纽约那样的发展态势应该是很有可能的。因为北京、上海在全球的地位，将来不会亚于东京或者纽约。在东京或者纽约，从CBD的公寓价格来看，目前要比上海要高出很多。从全世界流动性过剩的背景来看，从未来的中国城市化率来看，从北京、上海跟东京、纽约、伦敦的比较来看，应该说这是一个长远的趋势。但不一定会直线上升，中间可能会有所起伏。

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