2009/10/24新民晚报署名陈宁远

一年前的今天，2008年10月22日，上海市政府发布了《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，意见共14条，现在部分政策（9条），将在今年底到期。到期后是否继续？即使执行结束，是否可以总结，让好的继续，不理想的终止？这引起了广泛重视。

但舆论关注14条，一以贯之认为这是“救市”，却有失偏颇。因为14条，虽然是去年底地产低迷之际出台的政策，但时隔一年之久，若是在这14条里，还只读出“救市”二字，就远未理解一个健康的楼市，到底需要什么？

一年过去了，楼市的行情也尽收眼底，此时以意见对楼市，以楼市对意见，所谓14条“救市”，准确地说只是它出台的时机，恰逢地产低迷，容易引起人们联想，但这不是它的内容，更不是它的目的。

若这还被解读成“救市14条”，那么按今年地产行情高涨，它对地产价格的推动效果，似乎也太明显。而助长地产价格的波动，尤其疯涨，肯定不是出台此项政策的动机。从意见内容看，它虽有降低交易成本的作用（尤其是税收成本），但并不必然推动价格上涨。

众所周知，地产是资金密集型产业，房价既高度关系民生，又是衡量宏观经济好坏的重要指标。我们既要看到房价结构的多重性，也要看到房价波动的多重因素。经济好坏，税收高低，货币政策都是影响房价的重要因素，但那一项都不是绝对的，那一项起作用都有制约条件。

比如税费，14条里有六条涉及，是意见最大和最重要的组成部分。税收影响市场价格，这是个常识。但怎么影响？影响有多大？是活跃经济，还是抑制投机，不同税负在肩负民生利益的同时，针对性也不同。

比如意见第一条，“对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。”人生而立第一次置业，国家给予税率优惠，福利色彩的性质大于针对交易活跃的成本降低。

第一次买房子的消费者，在地产市场里是一个高度细分的市场，比例并不大。这项优惠政策和地产价量的关系也不明显，有这项政策房价未必会上升；没有也不见得下降。

但要从公共福利来看，其实能发现这一条意见其实在出台的时候，就不涉及所谓的救市，而是在谈民生。因为中国正处在城市化的历史性进程之中。对上海而言，来自外地的人口与日俱增，所谓 90平米以下第一次购房，对移民上海的新人有很大的吸引力。

但这不是地产商的市场分析，也不是政府针对地产消费人口的区别，而是一项对上海保持开放、欢迎外来人口的鼓励。

而且这项政策既有针对性，也有普适性，不仅惠及新移民，即使是上海的原居民，这个政策也是积极的。因为现代都市里的市民，愿意几代同居的少之又少。成年后的市民，独立居住小房型，是这项政策有人性意味的细腻之处。优惠这样的刚性消费，和鼓励地产投机毫不相干，也谈不上用税费的形式干预市场。

因此，要多从民生角度看14条。不要总是从价格的波动，从救市的角度，判断政府如何看待地产的趋势。政府在颁布这14条的时候，也不是想就趋势而趋势，来对抗行业周期的。

现在不妨搞个民意测验和实际调查。意见尝试快一年了，效果好不好？若是好，不妨继续执行。14条最后说1-5条年底到期，没有说到期就不执行了；更没有说假如它是一项好政策，就不能重新制定，继续执行。

其实只要认真读明白14条里的第一条，就知道所谓救市的14条有点曲解意见。因为地产业在中国还是个年轻的行业，并不成熟，供不应求才是它矛盾突出的原因。它远不是一个因产能过剩，需要拯救的行业。14条只是它健康发展需要规范的开始。这么纪念被误读一年之久的14条，也许才有意义。