【联合报╱社论】2009.11.02 02:32 am

中央银行总裁彭淮南最近再度发威，对房价可能过热的现象提出预警，正因欠缺利多而处于敏感调整期的台股借题发挥而连跌两天。彭总裁严防资产泡沬之举，立即获得相关首长的呼应，但后继却似乎显得无力。国内房价问题累积已久，反映诸多结构性现象，绝非彭总裁主导的货币政策所独力可解，需要各部门集体行动。

从两项总体指标而言，近期国内房价尚无明显过热的现象。例如，代表房市资金需求热度的建筑贷款余额及住宅贷款余额虽呈增加，但占总放款余额的比率尚呈稳定；再者，全台房屋买卖移转件数，自八月起已连续两个月减少，代表交易热度下降。然而，这不表示国内房市很健康，关键在于国内房价确实急速走高，而且高度集中于特定区域及特定产品。根据统计，代表成屋价格的信义房价指数，在第三季飙上历史新高，较第一季低点时，短短半年就大涨近百分之十四；此外，在全台总体交易减少下，大台北地区的豪宅交易量则逆势增加一成五，凸显当前扭曲发展之状。

此一情势如不予实时调整，确有可能加速恶化。从金融面而言，国内金融体系资金浮滥，在企业投资低迷又苦无优质投资标的下，银行为去化过剩头寸而积极承做有抵押担保的房贷，遂成为房市最佳的加热器；再者，政府在政策面降低遗产赠与税、有条件开放陆资在台购买房产，加以两岸关系持续好转等，都为房市添加更多的柴火。所幸，政府已停办补贴利息的优惠房贷，拿掉一点高房价的支撑，否则将是火上加油。

从房市供需而言，今年第二季底的住宅存量（总供给）与全台户数（总需求）的差距，已从十年前的约卅五万户，缩减到不足八万户，这是小家庭或单身贵族激增下的社会变迁结果，再结合台湾高达百分之八十八的自有住宅比率，超额供给的减缓，确为房价营造了上涨的空间；但更值得重视的原因是，拥有丰沛资金优势的企业集团，在金融海啸后乘隙全力砸重金抢地、养地，逐渐形成一定程度的市场垄断，既高高撑起了房价，更成为暴利的来源，也令更多的财团趋之若鹜，形成了恶性循环。

房价走扬，一般而言，温和上涨是总体经济向扬的征兆，为市场经济国家所乐见，像美国就将其列为稳定复苏的指标之一；但若涨幅又急又大，就会形成所谓资产泡沬，在缺乏实体成长支撑下而爆破，并可能带来像去年金融海啸一样的灾难。但高房价的副作用还不止于此；对绝大部分的民众而言，房屋不只是遮风蔽雨的生活必需品，还被赋与「成家」与「扎根」的重要意义，但买屋这件人生的大事，却可能因高房价而受阻，甚或被高房价所「绑架」。高房价的一时暴利还会鼓动炒作恶风，阻却经济创新；而其最大的后遗症就是扩大贫富差距，形成新社会问题。因此，政府绝对不能坐视高房价现象。

目前，央行彭总裁已经出手，直接要求三大房贷龙头银行注意房贷的授信风险，但暂时保留了提高利率、增加购屋成本这个更为激烈的手段；以现阶段住宅金融尚未明显过热下，政策重点放在预防「炒房」应已足够，亦即透过合理的鉴价及贷款成数的调整，即可达到收紧房贷、为房市降温的效果。不过，这项强化授信风险管理的要求，需与金管会负责的金融检查相辅相成，才能落实。

政府要防「炒房」，还可从限制公有土地出售做起，甚至只租不售，以降低特定区域土地垄断的现象；再者，在高房价下，最无力因应的就是低收入户等弱势族群，内政部、经建会等应研究整合现有各项补助购屋资源的效益，以做更有效的运用，且应不限于购屋或租屋，政府补助购屋虽是出于善意，但可能诱发民众承担其难以负荷的房贷，反成灾难之始。此外，当前高房价所反映的另一核心问题，更是民众的所得增加太慢，而如何发展产业、吸引投资、增加就业，让民众的所得能与房价一起走高，就是整个政府的责任了。

【2009/11/02 联合报】

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