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陈真诚：囤地闲地的根本责任在于政府
文/陈真诚
（内容导读：如果管理当局继续漠视百姓该享有的房地产利益，漠视公众舆论，不纠正态度、矫正不当作为，土地政策不能被严格地执行，那么，所谓的治理土地市场、调控房价地价、打击囤地闲地，都注定是幻想…本文内容纯系专业探讨无关政治立场，个人观点仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
继今年9月底爆料某开发商土地储备高达151年后，11月1日，潘石屹在接受央视《经济半小时》节目采访时再次语出惊人。《经济半小时》节目报道称，位于北京东三环长虹桥，位于北京核心城区的工体四号地块，2006年被李泽楷旗下的房地产公司盈科大衍地产公司拿走，闲置多年，没有开发。当年，盈大以5.1亿元人民币投得这幅建筑面积4.6万平方米的土地。按照土地出让合同的约定，该地的开工日期为2006年9月20日，竣工日期为2008年3月31日。然而，3年多来，合同成为一纸空文，项目仍只是一个大坑。今年8月21日，该地块被以1.18亿美元(约9.2亿港元)转手卖给瑞安建业，因此税前获利2.35亿港元。对于这种现象，潘石屹称，中国有大概占三分之一的房地产开发商从来不盖房子，就是“倒土地”，囤地是中国房价暴涨的重要原因。
其实，潘石屹所说的，原本是个普遍存在的问题。不少开发商大量囤地以谋取暴利，中央政府多年来不断重复、不断强硬化的土地政策，几成空文，几乎看不到有效执行。对于囤地闲地现象，对于这些土地问题，行业内几乎尽人皆知，消费者也几乎无不知晓，更有不少人撰文指出问题、提出解决问题的办法，而政府部门却一直熟视无睹。如果说政府不知道，则只能说是骗人的鬼话，打死我也不相信。
由于开发商囤地闲地现象太普遍，大家也就见怪不怪了。在11月1日，这个问题被搬上中央电视台播出。在播出的节目中，潘石屹说了个让很多人不敢相信的数字——中国约有三分之一的房地产开发商只“倒土地”从来不盖房子。不管这个数字的来源如何，但确实让许多人震惊了，于是掀起了轩然大波。于是，一个普遍存在的老现象，一个老生常谈的老问题，再次成为了舆论的焦点。
没必要遮掩的事实是，对于开发商囤地闲地现象严重、土地政策成为了空文的问题，一直有不少人为之挺身而出，苦口相谏，甚至口诛笔伐，但在这个漠视公众舆论、强调重官轻民、强调舆论限制的国度里，实在没有用，习惯于我行我素的官僚部门根本不理不睬。
记得在去年，笔者曾撰文写及92亿“地王”等问题，开发商在发文的当天就马上展开新闻公关，发出“郑重”通告“避谣”，不久之后就出现政府官员为“地王”开工奠基的新闻。可是，时至今日，早已超过期限的92亿“地王”项目，依然只是开而不工，并未招来土地政策规定的“无偿收回”等处罚。这只是一个例子而已，而这种例子在各地并不鲜见，如不久前广州大张旗鼓地宣称将对数块闲置“地王”项目进行处理并于8月底前办结，但至今再没有了关于结果的新闻出来。
并不是秘密的事实是，在全国各地，被囤积、闲置多年的土地几乎随处可见，甚至有闲置土地长出遍地杂草可放羊。近年来诞生的“地王”项目，正在晒太阳者大量存在。有机构专门对2007年的地王项目做过调研，结果是，除了少数退地的之外，一半以上都处在待开发状态，闲置未开发的占了绝大多数。
另一家机构的研究报告显示，从1998年到2008年，政府投入房地产市场开发的土地约为31亿平方米，而截至去年底，实际开发的仅19.4亿平方米，这就是说还有将近12亿平方米的地是闲置没开发。
另有统计数据显示，截至今年三季度末，全国排在前十名的开发商囤地规模已达3亿平方米。其中，恒大地产以5100万平方米居首,碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米居第二、第三,万科以2450万平方米居第九。有人按今年前三季度的销售业绩进行推算得出结论发现，这些开发商的土地储备，最长的可供开发40年，最少的也可供其开发6年。潘石屹把中国9家房地产上市公司08年年报上面公布的数据、土地储备的数据和同年建成的建筑面积对比进行测算发现，最高的一家上市公司土地储备是151年，最低的也是20年。
可同时还出现了另一景象，不少开发商在拥有巨大土地储备的前提下依然大规模买地囤地。目前，政府供应到市场的土地，有大量的被这些开发商以资源储备的名义囤在手中了。在这些开发商中，不乏是今年和2007年“地王”的得主，绝大多数是上市公司或国企开发商。有人以开发商华润置地为例分析指出，在2008年，华润置地的拿地数量是销售数量的8倍，在2009年，华润置地的拿地数量也是销售数量的两到三倍。这也就是说，华润置地的拿地速度远远超过卖房的速度，而就在土地储备已经足够多的情况下，华润置地今年仍然在大规模拿地。事实上，从今年土地市场来看，这种情况并不鲜见。今年保利地产等大型开发商的拿地壮举，已经让不少人叹为观止。
一般来说，开发商疯狂拿地囤地闲地的基础动因是基于利益驱动，而导致这种现象普遍存在的根本原因则在于政府。
首先，事实上，在房地产行业，开发商往往图谋着两次赢利。首先，开发商把大量供应的土地囤在手里，通过时间差、价格差获得土地增值利润，尽可能大地获取土地赢利。然后，再以当前该地区的地价为参照，以计算土地赢利后的地价作为成本，再来设计房价获取房屋开发赢利。
其次，一些开发商纯粹是土地商人，或许根本就没想过要做产品开发，只求等待地价上涨之后，将土地卖出，获取纯粹的买卖土地利益。在这里，需要看到的是由于单纯囤积、炒卖土地的风险很小，比开发房屋的投入也要小很多，而往往可能获得比开发、销售房屋更高的利润率，就促使了一些开发商只囤积买卖土地而不开发房子。
再则，由于现在单纯靠倒卖土地赚钱的机会并不太多了，而储备土地很受资本市场追捧，因此，一些开发商图谋着利用土地储备在资本市场上大肆圈钱，通过囤地而从金融资本市场利益。往往是，开发商囤积的土地越多，股票的估值就会趋高，股票的投资价值就会被投资者追捧，企业就可能更容易上市的机会，获得更多的上市股票发行及起后的增发等资本融资。
而刺激上述动因的一个重要因素则是，房价预期被不正常地持续推高。由于房价预期被扭曲，房价持续上涨，拉升了地价预期。而政府乐于地价上涨，甚至以各种手段推升地价。正因为这样，囤积土地这种简单的商业行为，拥有了暴利机会，拥有了暴利空间。
其实，相比而言，本文作者陈真诚分析认为，房地产市场制度建设欠缺，土地政策得不到有效执行，是更为重要的原因。
由于在制度建设上存在问题，市场自然就可能出问题。本文作者陈真诚分析认为，一个有问题的房地产市场，往往容易被利益集团人为地推高房价、地价。在房价、地价看涨的大势下，囤积土地自然成为了获取未来巨额利益机会与保障，可以吸引更多的开发商为之努力，吸引更多的股票投资者购买股票，尽管这种囤积土地获利只是“期货”。
而相比制度建设而言，土地政策变成了一纸空文，当是更为直接、更为有力的推动因素。虽然，中央政府多年来多次出台文件打击囤地炒地行为，打击闲置土地的行为。
事实上，早在1994年，中央政府就颁布了《城市房地产管理法》，其后，在1999年，国土资源部门又发布了《闲置土地处置办法》。在这两部法规中，明确规定，“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，将无偿收回土地使用权”。直到2008年1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，再次重申土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，闲置房地产用地要征缴增值地价。
只是，这些政策，几乎没有得到执行。多年来，几乎难以看到超过两年期限的闲置土地被“无偿收回”。一些地方政府，在土地财政和个人利益驱动下，乐于和开发商一起把地价节节推高，以抬高后续土地的卖价而获得更多的卖地收入，不但公然“废弃”乃至践踏中央政府的土地政策，还成为了开发商的囤地帮手。并不鲜见的是，一些地方政府，往往以“政府原因”等多种原因帮助应该被执行政策的闲置土地解围，使得囤积、闲置土地有了政府担保而几乎没有了风险。甚至，有些地方官员本身参与到房地产开发中，更有甚者还参与到倒卖土地中，或充当土地买卖中介，以获取利益。
应该说，政府行为不当，事实上在怂恿乃至支持房价、地价上涨，在怂恿乃至支持开发商囤地闲地，而闲置两年以上的土地将被“无偿收回”等土地政策根本成为了摆相，几乎没得到执行，这些才是造成开发商大量囤积、闲置土地的根本原因。相比而言，其他的则是次要的因素。这是因为，本文作者陈真诚分析认为，开发商终究是企业，企业自然会追求利润最大化。对于企业的行为，则主要靠能被有效执行的法律、政策的约束，靠能被有效监管的正常市场游戏规则所制约。因此，对于目前存在的开发商大量囤积、闲置土地的问题，不能简单地把板子全部打到企业的屁股上。
无疑，面对当前房地产市场存在开发商大量囤地闲地、房价地价持续非正常上涨等问题，政府有必要及时调整态度，必须认真落实、严格执行土地政策。否则，如果管理当局继续漠视百姓该享有的房地产利益，漠视公众舆论，不纠正态度、矫正不当作为，土地政策不能被严格地执行，那么，所谓的治理土地市场、调控房价地价、打击囤地闲地，都注定是幻想。随之而来的，将是房价、地价依然继续非正常地上涨，开发商囤地闲地炒地现象依然继续泛滥。久而久之，不但不利于房地产市场的健康发展，还可能引发系列经济问题，乃至严重的社会问题。世界经验所证明，对于任何国家来说，如果社会经济问题因牵涉绝大多数老百姓利益的房地产问题而严重化，可能是单靠信仰、主义等宣传或管制所不能解决的。
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