谁是谁非任评说 回复于 2009-11-08 13:39:00
在土地拍卖，建安招标和不得高于国家建设概算标准，销售网络签约的模式下，想逃税很难的。
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我们说开发商暴利的基础，一般是计算了一下房子的土地和建安成本，再比较一下子房价而得出的，实际上这个利润率只是开发商的毛利润率，而实际上开发商的毛利润如果没有成本的100%，基本上项目是无法做的。
影响开发商的关键因素是政府的各项税费，有销售额5.5%的营业税，增值额(毛利润)30-60%的土地增值税，净利润33%的所得税，20%的个人所得税（因为个人是最终投资人），税收太高了，这里我们简单的计算一下：
以每平米10000元的成本20000元的售价的楼盘为例子，毛利润为成本的100%，应当缴纳地税费如下：营业税及附加1100元，土地增值税3040，余款为：20000-10000-1100-3040=5860，再扣除销售额3%的管理费和3%的销售费用共计1200元，财务费用按照成本的10%计算（只有银行贷款有可能，实际上是下不来的），税前利润为3660元，然后扣除所得税25%，为2745元，其中还有灰色的费用，主要是被贪官污吏和钉子户敲诈勒索的费用，不能税前刨除，预计为成本的10%，即1000元，余下为1745元，投资人再缴纳20%的个税，余1396元，最后到达投资人的利润为占销售额或房价的5-8%，而对于很多房地产的灰色费用由于难以下账，最后都要投资人取得的税后利润承担，这1396元投资人实际的所得能够有一半就非常不错了，这里如此这般的薄利，如果房价下降，对于投资人将是灭顶之灾。而政府则获得：1100+3040+915+288=5343元，还不包括土地出让金，以及招牌挂政府多得的议价。
开发商的利润，在于投资只有成本的30%以下，这样金融杠杆放大了很多，但是风险也随之加大。现在土地的招拍挂，开发商敢于高价拿地，就是预期了房价的暴涨，如果房价不涨，现在以现价拿地的开发商都要破产，现在的房地产业的形势真的是非常严峻的，房地产和开发商当了替罪羊了。
而现在的经济适用房或者是集资建房能够省钱，省下的又是什么？第一是税，5343元，第二是财务费用和销售费用1600元，第三才是开发商的利润1396元，所以集资建房能够便宜好多。我们很多人说开发商的暴利是土地成本如何如何的低，建安成本对于房价如何如何的可以忽略等等，但是我们也计算一下就知道这样说法的幼稚。我们假设土地成本、建安成本等等一切房子成本都降低为零的极端情况，那么项目应当缴税多少呢？这里对于100%的销售款首先是60%的土地增值税，剩下的40%要缴纳25%的所得税后只有30%，再征收20%的个人所得税以后只有22.5%的所得是开发商所有，如果考虑还有5.5%的营业税，那么开发商就只得到销售额21%出头的利润，因此大家就应当对于房价有一个根本的概念。
现在是房价涨了、粮油副食涨了、钢材能源涨了、股票涨了、工资也涨了，这样一来就不是涨价了，是货币贬值了，通货膨胀又来了。政府是要以通货膨胀抵消人民币增值的压力！但是如果妖魔化开发商让房价降低，最后的结果就是只要降价10%实际上就会开发收到很大的压力的，只要开发商亏本就不会有人开发，而房子的需求却是刚需，房价在市场作用下马上就会上涨回来的。要想降低房价，这样的格局就必须要打破，有关的税收就必须降低才可能！对于高房价而征税，加大了开发的税收，这些税收最终只能是房价买单，因此以降低房价为名的税收，实际上是利益集团要在房价上涨中渔利，这样的渔利还要包装上为了老百姓的外衣，在这样的税收下，高房价实际上就是被税收推高的，利益集团没有分享到房价上涨的利益，是不会甘心的，这一点要认识清楚，因此需要的是把让开发商当替罪羊的真正的妖魔给挖掘出来。
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