“首富”是怎样炼成的...

恒大地产之惑

原来这么“容易”造就地产首富

为什么资本市场总是相信美丽的传说

今天是恒大地产上市首日，在破产流行和当日地产指数大跌情况下上涨34.29%，可以说是相当不错的成绩了，同时也诞生了财富榜上的新首富。许家印近500亿身价。恒大地产700多亿市值。相比万科、中海、保利，恒大的发迹速度不可谓不快。我们来看看这家公司是如何快速发家的。

先来看看2006年的公司财务报表吧，

截止2006年底
公司总资产为不到78亿，负债约83亿，股东权益为负5亿，

到今天上市，股东权益为700亿，

2006年许首富还是一个负翁到现在真正的富翁，这三年发生了什么传奇。

我们先来看一个招股说明书上的一段物业估值报告中的一段话。

号称5000多万平方米土地储备原来是这样来的！

支付了1亿多的土地转身后估值为302亿，升值300多倍。
纵观整个IPO文件，这样的故事还很多，仅此一例足以说明这5000多万平米的土地真实价值是多少，也仅此提醒广大普通老百姓，股市有风险，入市要小心！

从负5亿到正700亿，对一个房地产公司来讲，要不手上的资产（土地）暴涨，可从恒大来看，2006年以前基本手上没有多少地，5000万多平米绝大多数是2007年房价最高时买入的。到现在没有跌就不错了。还有可能是未来有很强的赢利能力。看2009年上半年的利润表。

收入为16亿多，毛利为5亿多，还不够他的行政开支和销售费用，正常房地产公司来讲，应该是亏损的，但通过一些不太高明的财务手段最后也才有5亿的利润，就是以此为计算，一年10亿，70倍的PE可以说比创业板还疯狂啊！

最后说说100多亿的预收款，表面上看，这是最让人看到希望的地方，可再仔细看看和分析，你会发现这并不可靠，不说可以做假（不要说不知道），就算是真实的销售业绩，可短期大量低价促销，要不入账时利润不高或亏损，要不偷工减料，豆腐渣工程。

三年前还偏于广州一角的中小开发商，突然在全国20几个城市同时大规模同时开工，质量和成本控制让人不得不担心啊。