徽湖老师：

您好。本月初我刚刚在北京方庄南路购入一套大三居，想请老师针对我的具体情况对未来的还贷风险、还贷规划做个评估，不胜感谢。家庭基本情况：我跟老公都是在北京工作超过5年的公司白领（非本地原住民），年龄30，结婚3年目前还没有孩子。2人年工资收入税后（包含房基金）至少30-35万（目前状况，2010年有加薪可能）。税后奖金各年不同，今年有约20-25万。对于未来收入的增长现阶段持乐观态度，但不排除隐形风险。

房产情况：我在婚前有套小户型住房，78平米的一居室，位置在南三环方庄区域，05年购入无贷款，也是我们现在的居所。新购入的大三居距离现在的住所很近，同样位于南三环方庄区域，小区环境，楼房品质，周边环境在北京南城还算相当不错。面积173平米，跃层3居，总价260万首付90万，贷款170万（商贷），还款期限30年。目前申请的递减还款方式，已递交资料，银行审批还未下放。若审批通过，则按此方式还款的前期月供在10900左右，我们二人目前的房基金每月3000出头。

最近新闻常爆，对于首套房贷的优惠政策明年有可能取消，对于未来有很大可能增加的月还款额，还是感觉有一定压力。按目前的收入状况，除完成月供外，每年预计可以有10-15万做提前还款（若收入增加额度还将增大）。综上，想请老师针对我家的具体情况做个评估，假设未来有收入下滑的变化，造成断供，最佳的应对方案是什么？另外想咨询老师，以目前我们的情况，是节约开支尽快的、尽量多的增大提前还款额度，还是维持现阶段的生活品质标准不变，按部就班的还贷？针对明年6月交房的装修问题，是降低装修标准节省出钱来还贷还是按未来15年以上的固定居所的标准做正常标准的装修？总之，是希望老师给一个最佳的还款计划，谢谢。工作愉快。

PS：1、无贷款小房系我父母出资购买，计入我的名下，刚购入的大房首付中的85%是我们夫妻的积蓄，15%是父母的资助。2、我们二人都是独生子女，双方父母家庭分别位于2个不同省份的3线城市，家庭条件中等，暂无经济负担。3、生育计划2010年-2011年，暂定生育目标2个子女。

Ally

09.11.5

Ally：

你好，在我每天收到的100多封来信里，你算是比较特别的。根据你的收入情况，我把你们小两口称呼为金领一族，想必没有什么意见吧。在同龄人中，你们应该归为最优秀的年轻人，但不幸的是高房价拖了你们这一代人的后腿，一套三居室就让你们感觉到生活的沉重。如果让时间倒转到5年前，我想这个时候你们考虑的首要问题肯定不是房子，而是如何在现在的基础上如何实现事业上的飞跃，比如创业，这就是当代年轻人最大的悲哀。

言归正传，对于你们的置业问题，我回答起来相对轻松，因此凭借你们的收入和未来的发展，这套大三居不应该成为你们未来美好前程的负担。但在偿还月供和你们未来发展上做好相应的准备，因此我给你们如下的建议：

1.         未来几年，你们的家庭要发生结构性变化，尤其你们准备要两个孩子，所以孩子的教育费用、比如择校等费用你们要从现在就要未雨绸缪。所以整个家庭的支出和收入要不仅仅考虑房子的还贷问题；

2.         你们小两口的工资分成三份：其中50%的部分用来偿还月供；剩余的50%均分成两份，一份作为家庭日常性支出，剩余的作为家庭突发性应急资金；

3.         每年的奖金拿出60%作为提前还款资金，剩余部分作为家庭长期投资储备基金，主要用来投资一些风险相对较低、变现能力较强的投资产品，这些储备基金也是为将来孩子教育基金做储备；

4.         你们现在居住的一居室，在入住新居后可以用来出租，我不建议你们出售，这样每月租金大概在3000元左右，这样你们新居的物业费和供暖费用就有了。日后如哪一方老人来京与你们共同生活，可以给老人多一个选择独立居住的机会；

5.         如果在未来出现，突发性职业危机，比如收入严重下降或最悲惨的失业出现断供的情况，有两种预案：一是卖掉现在的一居室，按照现在的价格，至少在120万以上，这笔收入完全可以解决新房的月供问题；二是大不了卖掉大房子。绝对不能让银行把房子收回去；

6.         当然有一种情况你很有可能心甘情愿让银行收走房子，比如明年房价大幅度下跌，房屋市值大大低于你所要偿还的银行贷款时，你还要这样的房子干什么？明显的自讨苦吃。当然这只是极端的情况，北京的房价即使出现波动，也只是小幅震荡而已，如果真要出现大幅度暴跌，那完蛋就不是你们一个家庭，那将是整个中国经济和金融系统的全面崩溃；

7.         至于是否应该节约开支，尽量多的增大提前还款额度，我想这主要取决你们，当然买房之后，LV的包和名贵的法国香水可以少消费一些，但我想一些基本必要的支出，尤其是教育在充电、有利于事业发展，还有孝敬父母方面的投入不应该减少。如果买房，这些都丢了，那么我们就有点本末倒置了；

8.         对于装修，我一贯有一个观点，装修越简单越好，最重要的是软布置。也许一束带着露珠的玫瑰可能要比中石化大厅的100多万的吊灯更让人感觉到生活是如此的幸福。还有一点未来是如此的不可确定，因此按照5年的居住标准来装修把。也许10年，你和你老公已经居住在美国某个城市的郊区别墅里了。

对于幸福来说，房子很重要；但如果看的太重要了，就很有可能成为桎梏我们发展的最大障碍，我们的生活中，还有更多比房子重要的多的事情。最后祝你们事业更上一层楼。

徽湖

09年11月6日

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