荐者语：从上世纪90年代我国正式推行房产改革以来，迄今为止已经过去了15年的时间。就是这短短十余年时光，让房地产业这颗曾经微小的种子，沐浴着市场经济体制的和煦阳光，在华夏大地肥沃的土壤上生根、发芽、生长，并且迅速滋生蔓延，占领了大片大片的经济领地，引领着大约建筑、水泥、钢材等60余个行业快速跟进（据有关方面推算），成为保增长、支撑GDP稳步攀升的最重要的源动力。与此形成鲜明对比的是，作为体现最广大人民利益的普通民众，无一不被带入到买房的沼泽与泥淖中；呈现螺旋式上扬态势的房价，已经完全抵消了所谓的民众工资福利的增长幅度，甚至基本可以忽略不计，成为名副其实的压在民众头上的第一座“大山”，好不容易积攒了半个世纪才获得的幸福感瞬间已被痛苦感代替，“大山”横亘在前，长路漫漫无边，哪里还有什么鸟幸福！？在这一痛苦的过程中，始终有一个大大的问号萦绕在民众心头、在拷问着社会，那就是——“究竟是谁在推升房价？房地产暴利的的背后是什么？”而且，对于让住房折腾得要精疲力竭的民众而言，这一直就是个要解的谜，因为现在连雾里看花都不是，顶多就像是隔山问话而已，不明白的还是不明白。而要想挣脱房价的羁绊，迈出住房的泥潭，不仅需要所有人振臂疾呼，凝心聚力绑在一起，运用在房产熔炉中被迫练就的“火眼金睛”，去挑开障碍，拨丝抽茧，看清楚整个房地产业的背后究竟隐藏着什么？可以肯定的是，房地产业绝对没有表面上的风平浪静，内里必然是盘根错节、空前壮大的利益集团，一个以利益为纽带的多方共同体。现摘录10月27日《经济参考报》的一篇文章（作者邓华宁、叶锋、李美娟），或许是冰山一角，却的确能让我们看清楚房地产也供养的那一张张如何嗜利如血的嘴脸。

日前，在记者的要求下，南昌红谷置业投资有限公司总经理汪斌为记者提供了一份其开发的楼产项目“地中海阳光”的成本清单。记者发现，开发商、地方政府、银行、媒体四个利益体形成一条“泡沫”制造链，将房价不断推高。

住宅楼盘“地中海阳光”位于南昌市红谷滩新区，目前其市场销售的均价是每平方米约4720元。这份清单显示，“地中海阳光”每平方米建筑面积商品住宅成本是3946.61元。

在3946.61元/平方米的成本价中，汪斌为记者“清算”了政府从中的收益：一是土地权使用权取得费用（楼面地价）701.61元/平方米；二是前期工程费中的“可行性研究费”2元/平方米；三是房屋开发费的8.33%即152元；四是管理费中涉及政府的达50%即47.41元；五是税费695元/平方米。几项合计约1600元/平方米，超过了房价的1/3。此外，政府还要从购房人手中收取税费和房屋维修基金等费用。“政府可以说是房地产最大的赢家。”汪斌说。

从这份成本清单也可以看出，开发商是利润的第二大主体。“即便是中部地区的城市，一个项目赚1000万元的纯利润也很常见”，南昌市一名开发商坦言，“现在的开发商是历史上最厉害的一个商人群体。我们赚取的利润是普通人难以想象的，当然有时候用来打点的钱也是老百姓想不到的。

房价“成本清单”显示出银行在房地产市场投资中获得了颇丰的效益，其每平方米收益在170元。汪斌给记者算了一笔账，如果是购买一套100万元的房子，从银行获得商业贷款60万元，30年还清，按照现在实行的7折优惠利息，偿还给银行的利息也要10几万元。

江苏省长发都市房地产开发公司董事长周力明说，银行是吃了买房人再吃卖房人。近10年来，房地产开发贷款始终是银行利润最大的一块，主要是贷款利息远远高于其他行业贷款，一般也要达到百分之十几。

记者采访发现，房价“成本清单”中媒体广告花费占据一席之地。

媒体在获取大笔广告费用的同时，也承担了为楼盘销售造势的“义务”，炮制出诸如某楼盘“供不应求”、“消费者连夜排队买房”等“新闻”，欺诈群众。仅南昌红谷置业投资有限公司一家为例，今年该公司销售收入约8个多亿，其中，广告费用就达一两千万元。汪斌坦言：“媒体非常有用。”

“现在看起来政府有钱，日子好过，问题是和大众想法完全违背，是走不远的”。江苏银监局局长于学军认为，地方政府不能把经济发展的“宝”压在房地产市场上，否则，政府在立场和利益上，就会和房地产商趋同化，和老百姓相背离。任何商人都是唯利是图的，关键是政府如果在趋利中与其成为“合伙人”，对社会的危害是很大的，因为政府有很多的资源和手段发挥作用。政府本来是公共服务的，如果偏离了此角色，危害很大。

为了更形象地说明问题，现用下面的图标加以解析（荐者加）：

“地中海阳光”楼产项目利益解析图