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是刚性需求还是画饼充饥?你没看透的长租公寓市场

2016-12-19 17:02:34 编辑 删除

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近日,关于公寓行业的有关言论传的沸沸扬扬,简单总结就是:这个行业不赚钱,品牌、平台、风投、银行、酒管公司都会跟着倒霉。为什么呢?因为这个行业被资本炒热了,大家在忙着烧钱拼规模,在画大饼进行融资,用着互联网行业惯用的手段来推动公寓行业的大跃进。这场貌似击鼓传花的游戏,也难怪会有人唱衰。




01

刚性需求驱动,长租市场规模指数级增长


长租公寓规模大了是事实,不赚钱也确实是普遍现状,但要说这个行业要滑向深渊,那就有点危言耸听了。


首先,租房市场目前称得上是一个巨大的蓝海,拥有2.5万亿市场空间,公寓才占了1000亿的市场份额,而目前这一规模正在进行指数级增长。据有关数据统计,目前国内房屋租赁的交易额大致在8000亿左右,闲置房屋超7300万套。以此估算,国内青年租房的市场规模已达到近8000亿元,每年新增的应届生租房规模达600亿元。


对此,优客逸家总经理高斯表示,整个长租公寓的市场很大,前景非常好。首先,现阶段国内存量市场庞大,一、二线城市的出租需求刚性需求,因此长租公寓的市场的确存在。其次,随着存量市场的增大,房地产成了背后最大的理性推手,长租对于城市发展是很有帮助的。


有刚性需求,就有可待挖掘的市场空间,至于为什么不赚钱,无非是用力过猛的问题。互联网行业野蛮生长的丛林法则带给公寓行业短期的阵痛,但客观上也会推动行业的整合。这是一个大浪淘沙的过程,过程虽然惨烈,但试错恰恰会引导行业进入到下一个阶段。拼完规模该拼什么?是服务。


02

行业弊病凸显,长租公寓路在何方?


市场飞速扩张的过程中必有隐忧,纵观目前国内的租房市场,无论房东端还是租客端都面临很多问题,交易环节、房屋品质、租后服务市场都亟待优化。


《北京青年人才住房状况调研报告》显示,北京青年租房居住比例达52.20%,而在调研中仅有26.31%表示在租房过程中未遇到权益受损问题。行业现状应该一分为二地看待,租房市场问题频发恰恰也是优质长租公寓品牌发展的机遇。


现在的公寓行业类似于2000前后信息大战中的酒店行业、2010年的团购大战,行业业态处在竞争激烈期。我们回顾2000年左右的酒店行业,还处在传统的电话预定阶段,酒店信息不对称,服务不透明、不规范。


针对市场痛点,酒店预定平台将酒店在线预定的流程规范化管理(解决了每家酒店回复时间不等、客户到店后投诉无门、酒店服务不一致)。因为有了平台,客源和消费者需求可以反过来对B端进行改良,从而对整个酒店服务行业进行改造。公寓行业属于大住宿业里的细分领域,相对于现有酒店行业状态落后20年以上。消费者缺乏线下入住公寓承诺的服务和最佳体验双重保障。


需求是客观存在的,在经历了盲目扩张之后,接下来不可避免的会涉及到“落地”问题,到底该怎么赚钱?显而易见的是,专业化、精细化的良性品牌公寓会存活下来,它们需要寻找合适的流量入口,真正对接消费者需求,从租客口袋里挣钱,而不是忙着跟风投周旋。只要这一部分需求是存在的,长租公寓行业的生命力就会延续。而行业发展的另一个方向,就是为做平台。


03

做平台OR做品牌?行业发展缺一不可


公寓行业早期,草根创业者居多,自我约束、监管力度都是缺乏的,整个行业急需改良。如何把公寓行业非标产品规范化,给缺资金、缺信息的公寓品牌带来更多实惠并让他们更快成长,都有待解决。对此,平安好房公寓事业部相关负责人表示,目前公寓领域有几个不足:规范化、信息的透明度、数据的解读和分析能力。


“现在这个市场,为公寓单独做平台的不多,现有的平台也大多在做信息不对称业务,目前还是在用户教育阶段,让他们认识到公寓和租房的区别。租户现实中更多的是在平台上寻找可租房源,而非首选品牌公寓。整个行业缺乏一个大平台,快速去教育消费者,公寓和租房的差异性在哪里。”


平安好房相关负责人表示,行业要做的终极是做服务。一方面,更好地服务租客;另一方面,需要有平台扶持B端,给B端带来巨大成长空间。从这个意义上来讲,平台需要连接的是品牌公寓和双向需求。


有了极具公信力的平台,优质长租公寓品牌就有了更加合适的生存土壤。事实上,目前国内的长租公寓品牌早已呈现出群雄逐鹿的发展态势。其中有以YOU+国际青年公寓、魔方公寓、贝客等为代表的集中式长租公寓;也有以青客公寓、寓见、优客逸家、包租婆等为代表的分布式长租公寓;还有可遇、相寓(我爱我家旗下)等采用融合模式的长租公寓品牌。长租公寓品牌与互联网、金融、生活服务的结合使其模式更加多元化,发展空间无限延伸。


随着公寓行业的发展,已经从野蛮生长期,过渡到了打磨产品的阶段。从早期的跑马圈地,到正面战场的攻坚战,行业发展趋势也需要一个强有力的规范。


时至今日,若能在一轮轮资本的推动中冷静下来,不管是做品牌公寓,把好钢用在消费者需求上;还是像平安好房一样致力于优化房产用户消费习惯,整合行业资源,做一站式品质租赁服务平台,都能在这一轮整合中成长起来。对待长租公寓行业大可不必悲观,因为资本市场是把双刃剑,大乱必定大治。



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