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楼市的稀缺资源是稳定

2017-07-16 17:10:31 编辑 删除

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楼市的稀缺资源是稳定

余永佳

中国楼市发展波澜壮阔,不仅助推了经济,更是改变了城市面貌和提升了市民生活质量。在另外一方面,楼市也已成为地方政府与民争利、开发商化土为金、银行轻松理财、炒房者投机暴富、中低收入者甘当负翁以及制造贫富差距、胁迫经济下行等不安定因素。

一轮又一轮紧松相依、收放轮回的调控政策,使楼市运行变得更加跌宕起伏。土地房屋价格越调越高,楼市风险隐患日积月累,调控政策衍生的百业衰退态势,正在冲击和动摇着国民经济的发展根基;狂热的炒买炒卖、汹涌的离婚热潮以及灰暗的寻租行为,更是在侵蚀污染着国人的诚信和社会的思想道德环境。

有一个敏感问题在拷问我们,中国楼市到底缺的是什么?

有人说,中国楼市缺少的是资金。更多的人认为,在一二线城市,楼市最缺的是土地。

我觉得,我国楼市最缺的是稳定。经过二十多年的超常规发展,中国楼市饱经政策多变、土地财政、投机炒作等风霜,目前已变成笼中之虎。各级政府宏观调控政策虽已近极致,但仍然无法制约这只桀骜不驯的猛虎,一旦让其逃出铁笼,就必然会对国民经济的发展以及国家的长治久安产生不可估量的破坏作用。

稳定是楼市的稀缺资源,也是中国经济的发展之魂。要想给中国楼市这个身大力亏的经济肌体补足稳定养分,必须认真做好以下几项工作。

一、政策可行稳定

城镇化建设和开发房地产,必须要有一个清晰的发展思路,各项政策理应科学可行和保持相对的稳定,切忌朝令夕改。

政策可行稳定,一是体现政府的卓著执政能力,二将提升政府的公信力。

只有政策稳定,才能确保楼市稳定、经济稳定和人心的稳定。

数年前,有关部门曾推出“科学确定城镇开发强度,提高城镇土地利用效率、建成区人口密度,划定城镇开发边界,从严控制城市建设用地,推动城镇化发展由外延扩张式向内涵提升式转变”以及对大城市实施“严控边界、减少土地供应”等政策,控制特大城市尤其是一线城市过度膨胀、出现严重环境问题等“大城市病”。

最近,楼市政策又出现了变动,“人地挂钩”成了最新的土地调控政策,北京、上海、深圳等一线城市的土地供应将由“减少”转变为“增加”,住宅供不应求可望得到一定程度的缓解。

此次调控政策的变动之大远远超出了人们的预期,也可能会超越市场的承受力。如果说数年前的政策已经不能适应人口往大城市涌动以及大城市地价暴涨、住宅断供等新变化,如今出台若干新政予以完善,也是顺理成章。但是新的政策必须在宏观上高出一筹,也应该比老政策更能经得起实践和历史的检验

令人担忧的是,此项新政不仅会使城市再次走进“摊大饼”发展、土地粗放开发以及产城分离、职住分离的误区,大量社会资源必须投入于规模更大的潮汐流交通设施建设,城市交通治堵持久战也将会变得更加漫长。同时,还可能会使楼市出现新的震荡、房价发生新的剧烈波动。

一是持续增高,说不定还会恶性反弹。因为目前房价实在太高,有购房能力的是少数闲钱没处投的先富族,届时他们或许会有新的对策来囤积住房和炒房生财,而真正有刚性购房需求的中低收入者却依然难圆宜居梦。

二是如果土地供应过猛,有可能会出现房价下降甚至暴跌。若出现后一种现象,无疑会给中国经济和百姓生活带来一场空前的大灾难。

最理想的是房价持续平稳,这在很大程度上将取决于地方政府宏观调控的艺术与水平。

如果此项新政在运行过程中弊端百出,显然在不远的明天,楼市政策又将生变。

二、确保住有所居。

一线城市需要引进高素质人才,同样也离不开普通劳动者。

从发展趋势看,三四线去库存的城市,仍应该利用低价土地、廉价劳动力等优势,开发具有竞争优势和市场前景的特色产业;同时还必须大力提高交通、教育、卫生等公共服务质量。而一二线城市则应坚守紧凑型的发展底线,避免摊大饼;楼市开发必须重点面向人口占大多数的中低收入者群体,坚定走存量土地再升级再改造新路。

按照目前一线城市的房价收入比,除了铁心愿意大半辈子负债当房奴,或是有经济后援团,或有特殊理财本领的人之外,中低收入者是买不起房的。

因此需要另辟蹊径,开发无需土地费支出的“路房合一”过街住宅楼。这是稳定楼市、提振经济和造福百姓的一条唯一科学可行、经济高效的新路。

“路房分离”是中国及世界城市延续数千年的建设模式,也是老祖宗留给我们开发“路房合一”工艺的新空间。根据现代建筑工艺水平,在地下修建综合管廊或地铁、地面筑路行车、空中营造高层过街住宅楼,已经不存在任何技术障碍,且在住宅安全、环境保护、驱除噪音和扬尘污染等方面都有强大的技术保障。

路房合一过街住宅楼的最大优势是造价低和不占用宝贵的增量土地。即便是家家有绿色庭院的装修房,其造价也就在4000元/平方米的水平线上。

如果实施租赁模式,租赁费约占中低收入者收入的30%,不仅能圆中低收入者住有所居之梦,并且还实现产城融合和职住合一的多赢。

对于地方政府来说,一可破解土地资源短缺之困扰,二将实现城市住宅投入产出的良性循环,三能强化楼市的调控力,四是有助于开发稳定的地方财政收入新渠道。

三、  稳定地价房价

要想稳定楼市,必须首先稳定房价。中国经济已经承受不起房价暴起暴落的颠簸。只有稳定房价,并通过逐年提高劳动者收入等方法,来有序挤出地价房价泡沫,才能实现楼市的可持续的健康发展。

“路房合一”+“畅行路网”至少可安置50%的城市人口,并可有效根治交通拥堵等城市病。过街住宅楼的崛起,将对稳定房价和楼市,对建设现代化“宜居”和“畅行”城市,产生不可估量的正效应。

更重要的是,土地竞拍必须与时俱进。

由于各城市在短期内还不能中止土地财政的输血,因此土地竞拍方式理应优化和完善。

一是实施高价土地和低价住宅的双向竞标。

地价向上竞标,房价向下竞标。由于最高价或最低价中标容易引发不规范的经营行为,因此其最佳方式应是土地的合理高价以及住宅的合理低价者中标。

二是实行刚性的优胜劣汰制。

首先是提高房地产开发公司的投标准入门槛,对投标单位自有资金、技术力量、经营业绩以及已建住宅产品质量信誉进行考评打分。合格者入围,不合格者淘汰。

其次是净化市场竞争环境。凡是弄虚作假,组织围标、参与陪标和暗箱操作的企业,一经查实,应依法实施取消竞标资格、吊销资质证书直至追究相关法律责任等处罚手段。

中国楼市教训已经够多够深刻,建立稳定的楼市发展长效机制势在必行。只有立足于存量土地的二次复合开发和创新挖潜,困扰中国经济多年的楼市动荡、地价房价高位运行、中低收入者望房兴叹等难题才能真正迎刃而解。


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