和住宅价格相比，商业地产价值被低估了

                               ——我在温州地产论坛发言观点节选 
 
　　住房价格跌不跌，决定因素并不是新国十条

 
　　这次的房地产调控新政，每一条我都认真学习了。我觉得这是1993年来宏观调控最严厉的一次。在这种情况下，投资者和开发商一定要拨开眼前的迷雾，把前面的情况看清楚，对大方向做一个判断。之前房地产市场经历过好多次宏观调控，包括出台国八条，国六条，新国四条等等，政策出台后往往让人看不清楚会把房地产和房价推到什么方向上去。在前些年出台的政策中，提到调控房价总说要管住两个阀门：第一是土地；第二是资金。可是按照常识来说，市场上要建房子，一定要有土地和钱，把这两个阀门管住了，市场上供应量就降下来了，房价不就涨了吗？所以前几次虽然每次调控都非常严厉，但调控之后房价却继续上涨。

 
　　而这一次的新国十条，我觉得非常严厉而且方向明确，就是要把住房价格降下来，减少住房市场的危险。

 
　　我们看看像北京上海这些一线城市，房地产市场到底出了什么问题。首先可以看到市场上土地的价格和房子的价格完全乱套了，没有逻辑关系了。今年的3月15号的一次竞拍中，一块在北京大望京区、靠近五环的地，楼面价拍到两万七千五百元每平方米，我们测算了一下，这就意味着这个地方的销售价格会达到四万五。如果紧靠五环边上的住宅价格都达到四万五，这正常吗？

 
　　第二，我们看看房子和租金之间的关系。我们从租金回报率与银行按揭贷款利息的差距来看，第一季度上海住宅的回报率为2.3%，北京为2.9%（中原地产数据），而银行按揭贷款利率为6.5%（二套房利率），相差约-4%。根据香港房地产市场的经验，这两者之差超过-3%，房价一定会出现大跌。1997年香港房价最高的时候，这两者之间之差为-4%，所以1997年香港房价跌跟市场内部规律有关系。1998年的时候，香港的自杀率是全世界第一位，好多家庭都成了负资产。从房子与租金的关系上，我们可以看到市场上最本质的问题是什么。

 
　　我们来看看看北京和上海，现在在北京、上海住房的租金回报率是多少？只有1-2%，我们就按照2%算，2%减去现在银行按揭贷款超过5%，按照5%算，已经是-3%了。所以今天的住房价格跌还是不跌，决定因素并不是出台国十条，温总理生气了等等，最重要的是，五环边的房价都达到4、5万的时候，这个市场已经很离谱了。

 
　　未来SOHO中国有超过一半的投资要投向上海

 
　　从长期来看，跟今天的住宅价格相比，商业和写字楼的价值被低估了。上周我们正好在香港开股东大会，有好多股东和媒体问我：你们有100多亿现金，如果再加上银行给的授信额度，资金状况非常好，你们投资要投到哪去？我跟他们说：

 
　　第一，不离房地产；第二，集中在写字楼和商业地产上；第三，就在北京和上海两个城市，不到别的任何一个城市去。这实际上就是我们的三个目标。

 
　　其实在中国二线城市也有好多机会，为什么我们要集中在北京和上海呢？从长期来看，房地产的投资最重要的是要看城市的基础设施，北京、上海这两个城市的基础设施经过十几年的建设，特别是分别举办奥运会和世博会，投入的钱是海量的，所以北京、上海的基础设施是最好的。

 
　　如果要在北京、上海之间选择的话，尽管我们公司在过去十几年时间大部分的投资都集中在北京，可是在未来，我们大概有超过一半的投资要投在上海。原因是什么？因为我们看到北京是一个政治中心，而上海是一个商业城市。商业城市就把周围的地方都带动起来了，像苏州、杭州、无锡，南京等等，周围一大片都带动起来了。最重要的是，上海借世博会的契机，做成了一个长江三角洲最重要的交通枢纽。它到苏州的火车，从上海虹桥出发，17分钟，到无锡半个小时，上班的时候，3分钟一趟车，这样就靠交通的网络，高速火车，把整个长江三角洲的财富跟上海紧紧连在一起，时间就是半小时。

 
　　我去过国外许多城市，上海这样快速的火车，这样好的交通设施，比英国、美国、法国任何城市都要发达得多。

我们看到，在城市的发展过程中，如果一块城区交通出了问题了，就是死区，如果这个地方是交通的枢纽，哪怕原来是块荒地，很快就会发展起来的。所以在北京、上海的选择中，我们更看好上海。尽管我们目前在上海的投资大概不到全公司的10%，可是我们会在未来的3、4年时间加大对上海的投资。

 
　　目前投资还有一个比较大的压力就是通货膨胀，其实通货膨胀是温水煮青蛙，你不知不觉地就发现钱不值钱了。我们想想十年前、二十年前、三十年前的10万块钱很值钱，可是慢慢的钱不值钱了，房子越来越值钱了。而且房子一定要选对城市，选对区域，在选区域时候，交通枢纽是第一位的选择。

 
三个洼地值得投资—中国股市 美国房市 北京上海商业地产

                                  —— 赵晓在温州地产论坛发言观点节选

 
　　目前形势下投资者应该投什么？我谈我的几个观察。

 
　　第一，中国的股票市场。过去十年里，98年到2009年，中国经济增长了4倍，楼市不止5倍。跟中国资本相关的市场，他们的股票市场增长了若干倍。如果大家要找一个价值的洼地，那就是中国的股票市场。

 
　　第二，美国的房地产。前段时间我们在美国转了一圈，第一站到了佛罗里达，在佛州是美国的养老城市，他们的基础设施比我们不知道强多少，但在那的一个城市，每平方米楼价是7千多人民币。第二站，是华盛顿，离白宫15分钟车程，带高尔夫的别墅区，可以看到天鹅湖，非常漂亮，700平方米的别墅，每平方米大概也是7000多块钱人民币，如果精装修除去，大概是每平方米3000、4000平方米。第三站是芝加哥，它们标准的独栋，一套300到500平方米，大概是30、40万美金。

 
　　第三，在中国，包括在温州，虽然房价年年升，但中国许多民用住宅完全没有任何的投资价值，但是商业地产，特别是在上海和北京这样的中心城市，将来它的目标是要成为国际大都市的城市，它的商业地产，楼价应该会呈上升的趋势。以纽约为例，纽约标准的公寓，好点的地区，普通来说都是在200—500万美金。基本上北京现在是每平方米3万人民币，纽约的价格就在3万美金，甚至更多。为什么会这样？其实很简单，纽约那种地方是美国人不喜欢的，一般美国人是不喜欢纽约的，纽约是全世界的纽约，是国际大都市，全世界要找工作都去纽约，他们效率非常高，楼价也是非常高的。所以纽约是一个机器，它不是让你住的地方，但它是产生高效率的地方。中国唯一能成为这两个城市的就是北京和上海，北京和上海将来也不是中国人的城市，所以中国人在上海、北京买不起房子是很正常的。北京、上海将来就成为产金蛋的机器，全世界最有钱的人最后都会到这两个城市。

 
　　相比之下，最低估的就是商业物业，商业物业的价格在北京甚至比民用的居住住宅还要便宜，这就像猪肉的价格比很多蔬菜还要便宜一样，这是很不正常的。

 
　　我这几个观察供大家参考。第一是中国股市；第二是抄美国的机会，100年的大机会。我估计大概到13年，美国的楼市就应该会回来了。第三就是北京上海是值得重点关注的地区，尤其是这两个地方的商业地产。