四月二十九日，我参加了《成都市物业管理条例（二审稿草案）》的人大立法听证辩论会。
    这是四川省二十多年立法实践中首次采用立法听证并且以议题辩论的方式进行民意收集。我想，参加这次的辩论本身是很有历史意义的事情。
    我参与了两组议题的辩论，其中一组的议题题目是：要不要对商品房的交付采取“交房许可证”制度。
    二审草案第四章（物业的使用与维护）第三十条（住宅交付使用规定）：
　　新建住宅应当在建设工程竣工验收合格，且其配套设施具备交付使用的基本条件并经市或者区（市）县房产管理部门备案后，开发建设单位方可以交付买受人使用。备案机关应当在收到备案材料后七日内，对符合条件的予以备案并抄告房产登记机构。新建住宅配套设施交付使用备案的管理职责、条件、程序等具体办法，由市人民政府另行制定。
    我的立场是反对。
    其理由如下：

    一、 开发商在销售房屋前必须具备五证、二书
    “五证”即：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。
    “二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
     这些证书说明开发商在竣工一开始就在政府各职能部门的监控之下。

    二、 讨论这一问题，需要我们要对“商品房交付条件”有正确的理解
    首先，必须界定关于“商品房交付条件”的法律概念和相关规定，也就是商品房交房到底应该具备什么样的条件。就目前我国我省在此问题上的相关法律规定而言，基本如下：
    《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
    第十八条　住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
　　（一）城市规划设计条件的落实情况；
　　（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
　　（三）单项工程的工程质量验收情况；
　　（四）拆迁安置方案的落实情况；
　　（五）物业管理的落实情况。
    《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”
    《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”
    以及其它相关条款，在此只例举不详述：
    《 商品房销售管理办法》第三十条、第四十条；《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第七条、第八条；《建设项目环境保护管理条例》
    第二十三条；《中华人民共和国建筑法》第六十一条；《建设工程质量管理办法》第三十三条；《四川省建设工程质量管理规定》第十四条。
    以上是我国我省现行法律法规规章关于商品房交付使用条件的相关规定。
    从中可以看出，我国我省对商品房的交付首先要符合建设工程验收标准，同时还应该符合综合验收的标准。
    其实商品房从修建到交付已经是非常完备的行政监管体系了，且有司法救济途径保障。只是在执行上存在一定的问题，这不是我们讨论的范围。

    三、 如果交付再进行交房许可资格审批这一环节，势必增加行政成本，加重政府负担，同时也把开发商本应承担的责任风险转嫁给了政府。

    四、 我的建议：依法承认业委会之筹备委员会提前成立，不论是在网上先成立一个虚拟的，还是由开发商引导成立的，总之，必须将业委会筹备工作提前，使之能更早的参与到开发商的开发与建设的监督工作中来。

    五、 值得注意的是：我们今天讨论的虽然是交付许可的问题，但它并非是交付一瞬间的问题，它是一个完程的体系和较长的过程，单纯强调最终结果是片面的、不可行的，只有从源头抓起，才能有真正保质保量的商品。而业主本就是商品的购买者，更是商品的受益人，提前介入商品质量的监督工作理所应当。

    六、 最后，我的总结是，只有将开发商开发行为的全过程放在多方而立体的监控之下才可能确实保证业主本应有的合法权益不受非法侵害。